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海滨广场写字楼招商方案【写在前面】蛟龙工业港周边区域发展尚处于起步阶段，产业形态相对缺乏，城市及商务气氛尚处于原始阶段，工业港内产业主要以规模较小的制作业为主，对写字楼的需求不大，蛟龙工业港内80栋写字楼的巨大体量，需要约4800家的企业入驻，其规模及影响力必将成为双流的商务中心，所以其形象占位一定是双流的制高点，商务服务将辐射整个双流乃至成都西南区域。海滨大厦作为这首巨大商务航母的起幕之作，其形象与市场认知度对整个项目的运营起作至关重要的作用，如何实现蛟龙工业港写字楼航母的起航，如何实现海滨大厦的成功着落将是本次讨论核心内容。汇报脉络区域认知本体认知招商策略渠道策略1区域认知•区域规划定位及发展预期•区域内竞争区域规划——未来本区域将成为成都西最大的商贸居住区双流新城作为双流政府打造的重点区域，规划为“成都的HRD（healthresidencedistrict，即健康宜居城区），以居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的城市综合发展区，是成都市南北发展轴上南部重要中心城区之一。从2008年开始，随着成都市第十一届全运会的召开，双流新城新建的双流体育中心、网球赛事中心，成都谢非联足球公园等将相继投入使用，区域面貌将得到极大改善。区域认知从2007年初开始，各开发商陆续在区域内拿地进行房地产开发。到目前为止，区域内已出让住宅用地共计2542.46亩。按区域平均容积率3.0计算，未来区域供应量预计在500万平米左右。区域内在建项目5个，位于一杆旗北路西侧的人居都市阳光、富豪东岸及东立•国际花城和东侧的远大林语城。区域土地状况——未来500万方的开发量将拉动区域整体价值不断攀升区域认知•双流新城区域内有双楠大道、大件路、绕城高速、机场高速、老川藏路；规划及建设中的道路有第二绕城高速、2011年动工的成都地铁3号线，成新蒲快速通道……。•双楠大道:新建双向8车道是成都继天府大道、光华大道之后的第三条无缝连接成都市区的城市主干道，将迅速提升新双楠板块的居住价值•地铁三号线：明年即将动工的地铁三号线将会使本区域的地铁物业价值大大提升；双楠大道地铁三号线绕城高速区域交通状况——未来地铁、绕城高速、成新蒲快速通道等路网的开通，将迅速提升区域板块价值。区域认知区域商业配套——OUTLES吸纳更多外部消费，推动区域商业价值增长。时代奥特莱斯区域认知西部最大商贸居住区未来3年500万方开发量地铁快车道高速开通区域产业升级规划开发交通产业五大潜力五级跳，催化副中心形成，未来增长空间巨大价值提升实现区域价值跨界，跻身城市副中心OUTLES带来的商业价值升级商业区域跨界区域认知海滨大厦面世前后主要的竞争主要来至佳兆业现代城项目总占地面积93338㎡，建筑面积144451.11㎡。当前为项目一期，由164户40年商务别墅和花园洋房组成。当期销售价格：合院均价8000元/㎡，连排8500元/㎡，双拼12000元/㎡。客群置业目的：度假客群占比70%，投资兼自住占比30%，少量客户考虑用其办公。客群分布：60%来至成都，30%来至双流，10%来至其他区域，其中有部分蛟龙工业港和金恒德汽车城的业主。区域小结：区域未来发展潜力巨大，”西部商贸中心”的定位为本案带来机会区域当前处于发展的初级阶段，商务气氛尚未形成，对本案当前的招商带来极大难度区域内当前尚未出现实质性的竞争对手，本案作为区域内商务办公的“开拓者”，市场难度巨大2本体认知•蛟龙工业港介绍•海滨广场认知•招商难点梳理成都蛟龙工业港是“成都市工业集中发展示范区”，工业港由香港蛟龙集团投资开发，经过六年多时间的发展，蛟龙工业港现已在成都建成了两个园区——蛟龙工业港成都青羊园区和蛟龙工业港成都双流园区。截止到2008年12月，园区总投资达56亿元，工业港现已成功引进入驻企业800多家，年利税超过6亿元，常驻人口达10万人。未来四至五年时间，成都蛟龙工业港双流园区将打造成为一个年产值500亿元，利税突破20亿元，解决20万人以上就业我港将对双流园区内附加值小、科技含量低、纳税少的企业逐步迁出，并同时启动深度开发楼宇经济工作，楼宇经济主要包括4大板块，即①创意中心板块、②研发中心板块、③设计中心板块、④集中办公板块。将投资50多亿元建成35—40幢高标准大楼，总建筑面积将达120万—150万平方米，预计每100平方米将实现税收15万元以上，年税收将达到20亿元以上。四大板块建成后，引进入驻企业将达到3000—4000家；而蛟龙工业港双流园区创意中心板块、研发中心板块、设计中心板块、集中办公板块组成的四大板块将是四川的—个注重发展质量和效益，带动力强、联系紧密的经济圈。[蛟龙工业港】[海滨广场】项目主要特性——地段价值位于双楠大道和蛟龙大道交汇处，交通便利，项目的可到达性和昭示性强处于蛟龙工业港门面地段，蛟龙工业港发展规模及势头强劲，在成都区域内具备一定的形象号召力处于成都西南主要交通通道上，连接成都与双流的商务核心地段一个事实：不在城市中央，却在左右城市未来产品价值构建现代城蛟龙工业港海滨广场[海滨广场】项目主要特性——地标价值一个突破：区域鲜明的识别标志区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。产品价值构建[海滨广场】项目主要特性——产品价值一个理念：更舒适、更健康、更节能的商务空间更人性的商务空间:大面宽、短进深、打造阳光办公灵动空间:标准户型、全框架结构，灵动弹性空间高端配套：生态、健康概念随处可见。产品价值构建[海滨广场】项目主要特性——租赁价值一个奇招：返钱于客户，零租金，打破传统市场租约期满后客户可以选择零租金续约，或者退还前期所有租金。产品价值构建3租赁策略•租赁策略•客群细分•招商节点1、入市时机2011.5-2011.6期间，春季房交会期间，市场关注楼市热度高涨，可借助整个市场的热度，提高项目的知名度及市场认知。2、工业港招商加强与蛟龙工业港管委会、双流政府的合作，是抢夺优质客户的重要渠道。3、租赁成本控制价格是吸引客户的最有力条件，租约满后返钱于客户的形式成为项目的最大竞争优势。4、开整化零：合理的开零划分，吸纳更多的客户，加快招租速度。5、渠道招商利用工业港的庞大客户资源的同时，加强与第三方中介的合作，多方推荐提高面积去化速度。专业团队全方位出击，抢占市场！租赁策略客群认知成都主流甲级写字楼入驻企业调研楼盘名称物管公司客户类型典型客户汇日央扩优耐德宏腾国企、金融行业、房地产公司富基地产，汇丰，中钢集团，成都传媒广告中心，保利地产城市之心奥莱物业外资公司驻成都办事处、国企美国微软、花旗银行、东亚银行、日本佳能、BHP建筑、上海三菱电梯、新加坡盛邦、百胜（中国）、四川新华发行。威斯顿联邦威斯顿物业外国驻成都领事馆、外资公司驻成都办事处、国企、金融行业德国领事馆、巴基斯坦驻成都总领事馆、法国安盟保险、百威啤酒、泛华建设集团、戴尔电脑、英美烟草公司、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行、汇高律师事务所、盘谷实业、华安基金、安盟保险香格里拉城江物业管理外资公司成都分公司、房地产公司、金融保险行业、IT行业、建筑设计华泰人寿保险、融通世纪、摩根大通、耐克、兰桂坊、富士施乐、汇丰银行、成都世邦魏理仕、香港太古地产、嘉里置业、新加坡万邦集团、英特尔、新鸿基地产、香港铁狮门时代广场成都时代物业外资银行、房地产公司、外资驻成都办事处、汽车机械等实业以及其他零售行业花王、强生医疗、东风悦达起亚、高纬物业、上海盛天房地产、荷兰银行、宝姿、法国驻中国总领事馆、渣打银行、法国巴黎银行、雷格斯、搜狐、第一太平戴维斯物业顾问、东芝、三星目前成都甲级写字楼入驻企业以制造业、IT、租赁与商务服务业、金融业和房地产业的企业居多，以上五个行业的企业总数占成都典型甲级写字楼入驻企业总数的71%。其中制造业企业中以机电、电子电器设备制造企业和制药企业的四川地区分公司为主，兼有少量代理经销公司，这两类企业所占比例约70%。租赁与商务服务业企业中以咨询类企业为主，咨询类企业所占比例接近80%，另外还有少量广告类企业和租赁类企业。客群认知成都写字楼市场空置率调查供需量的差距将造成空置率上升2010年-2012年，成都甲级写字楼市场供应呈现井喷趋势，空置率将会有所扩大。尤其市场整体需求量是受限的，将对海滨广场的租赁工作形成一定的威胁。租户需求分析对办公环境的需求租户对写字楼主要考虑几个环境因素：交通：主要交通干道，周边10条左右的公交线路，临近地铁。商业配套：周边较丰富的餐饮配套，临近四星以上的星级酒店。写字楼自身配套：关注员工餐厅、公共绿化空间、人性化的公共商务待客空间。本案难点梳理本案所在的区域商务氛围淡薄，难以对区域外客户形成吸引成都市场的写字楼供应量井喷，空置率上升，加大了本案对区域外客群的招租难度区域内客群对写字楼的需求度不高，意识形态尚需引导•挖掘蛟龙工业港及金恒德汽车城入驻企业•依托管委会招商•双流各大商会、协会、组织•走访双流及双楠大道沿线企业，•第三方中介客群细分客户裂变裂变源蛟龙工业港金恒德汽车城裂变辐射双流、双楠沿线企业、金花鞋城裂变目标成都西南国际商务区项目通过对邻近的蛟龙工业港及金恒德汽车城的客户深挖，高调启动海滨广场的商务功能，扩大项目的传播和知名度，通过线下营销推广及业界口碑传播扩大影响力，最终成为成都西南的国际商务区。蛟龙工业港入驻企业蛟龙工业当前入驻企业416家，以中小制作业为主，但依然存在本案可挖掘的目标客户。金恒德汽车城该项目的投资、规模、规划、设计、功能坚持以城市规划建设为主旨，市场运营模式为基点，行业发展为已任。物流中心以实体平台与虚拟平台相结合，通过对汽配产业链上下游的延伸和整合，将成为一座现代智能型的商贸新城。中心可容纳3000多户中外经营商家，项目分两期建设，第一期于今年10月份正式建成，2010年3月投入使用。写字楼招商普遍规律第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段市场蓄势期（11年05月-11年9月）市场上升期（11年10月-11年12月）市场高峰期（12年01月-12年04月）持续租赁期（12年05月-12年10月）招商阶段划分储备租户正式签约，入驻率达70%2011.8外立面呈现完成5-6家大客户的正式签约，储备租户可填满租赁面积的80%2011.10交房新增目标客户意向签约，完成租赁面积的50%储备租户正式签约，完成租赁面积的80%2012.10交房后一年储备目标租户，宣传项目及初步意向洽谈，储备租户可填满租赁面积的40%租户意向签约和目标租户储备2011.4主体封顶招商节点控制租户的正式签约和部分入驻2012.4交房后半年应对小面积客户——面积开零办公室1办公室二办公室三将当层最大的381平米的产品，最易改造部分开整为零吸引小面积需求客户。可先改造一栋楼作为示范。4渠道策略•渠道策略•多方合作•渠道活动合纵连横，围合客户资源第三方中介合作模式由成都中介代理机构、政府相关部门进行客户推荐，开发商额外按1个月房屋租金实行佣金支付（不含物业管理费），本公司进行租务的统一管理和整体控制。新闻发布会---亮相活动新闻借力，活动定论，对外联合专业人士、相关机构、新闻媒体共同炒作，以此宣布项目的亮相。活动时间：暂定2011年5月活动地点：项目接待现场活动方式：新闻发布会+酒会参加人员：主流媒体和专业媒体、房地产行专业人士（代理机构和开发公司）媒体支持单位：成都电视台天天房产栏目、焦点房产网、搜房网、成都写字楼信息网、成都写字楼网、《华西都市报》、《成都房产报道》、《成都商报》、《地产商》、《居周刊》、《成都楼市》、《头等舱》客户推介会（11年10月-12年10月）分批次各个击破活动以各圈层客户为主，穿插来电来访客户、蛟龙工业港资源客户、扫楼客户，待客户积累到一定量，一般以20-30人为标准，进行小众圈层活动。在外立面呈现、交房等重大工程节点时配合现场大型活动，邀约意向客户及