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SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构云南曲靖炮团项目商业规划方案报告终稿SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2报告内容项目地标形象打造的再思考项目规模的深度分析项目分期开发建议销售策略及收益分析商业建筑规划建议业态规划及布局建议项目核心问题剖析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3项目核心问题剖析需要达成的目标达成目标所需的方法及数据可能出现的结果或风险√√？销售单价高规模较大价值不能完全实现未能达到预期销售目标投资客层面过窄SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.4项目核心问题剖析解决项目核心问题的主要思路：扩大投资客层面商业街+适量的集中商业高品质住宅+部分经济型住宅销售商铺的多形式组合SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.5项目地标形象打造的再思考SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.6一、项目地标形象打造的再思考地标建筑的含义：所谓地标建筑，它不仅要具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进，且要经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用。城市地标建筑的考量因素：城市区位优越：交通、地段、展示性；规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力；建筑具艺术性：外立面、独特标识物、灯光等特色建筑设计；硬件设施/软件服务上乘：硬件配套、客户管理与服务。优秀的、功能合理的地标建筑是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.7一、项目地标形象打造的再思考项目地标形象应该怎么体现？规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力高度设计独特……××生活购物休闲娱乐社交活动曲靖新的核心商业区曲靖市民SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.8深圳东门：城市发展的展示之窗SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.9广州天河城：时尚生活地标SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.10一、项目地标形象打造的再思考一个充满城市意象、灵动魅力的，能够长期带给城市发展以新的活力与动感的商业项目，其本身即具备了成为城市地标的绝对条件，而项目规划的其余元素则必须以服务商业规划为其重要功能来一一体现。最大的商业广场SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.11一、项目地标形象打造的再思考功能性的中央大广场：以配套商业功能为主商业元素休憩空间景观元素增强商业氛围增强项目软件条件增添购物情趣SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.12一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家活动、市民活动等市民活动节日装扮•定期举办市民活动，提升项目影响力及扩张力；•商家的促销活动则可以提高广场的商业价值以及增强商业氛围。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.13一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家外摆位•临广场处规划餐饮休闲娱乐街，则可在广场为餐饮/咖啡商家预留外摆位的可能。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.14一、项目地标形象打造的再思考商业元素——趣味售卖亭•在广场增设个性化的临时售卖亭，作为广场与商场的过度性特色商业，增强广场的商业氛围，同时与商场餐饮酒吧等外摆区交相辉映。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.15一、项目地标形象打造的再思考景观元素——水体音乐喷泉：广场中心设计音乐喷泉，运用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.16一、项目地标形象打造的再思考景观元素——灯光广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果•从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；•商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；•景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.17浮雕、壁画展示曲靖历史文化•曲靖地形图•曲靖历史介绍•曲靖民族风情•风景图•历史事件景观元素——文化景观小品一、项目地标形象打造的再思考SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.18休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅绿荫环绕一、项目地标形象打造的再思考休憩空间——休闲桌椅、遮阴树等•考虑到曲靖日照较为强烈，建议规划大量的遮阴树。以聚集人流；•广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.19中央广场案例：上海百联西郊百联西郊建筑面积为3.4万㎡，中央内广场面积为3000㎡，面积虽较小，但整体氛围营造较好，水体、LED灯、景观以及休憩空间和商家外摆位等各元素配合完善，使整体商业价值得到提升，商业氛围进一步增强。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.20项目规模的深度分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.21二、项目整体规模的深度分析项目整体销售为目的，同时优势明显的区位条件，要求项目整体规模判断必须以土地价值最大化以及利润最大化为最终体现。商业住宅商务SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.22商业占地面积土地覆盖率项目层数13万㎡（住宅占地不超过项目占地的35%）以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到71500㎡3层为主，局部4层项目地面商业规模21万-25万㎡二、项目整体规模的深度分析2.1.1地块指标判断2.1地面商业规模判断高品质住宅经济型住宅+商业商务商业SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.23二、项目整体规模的深度分析层数销售均价预估（元/㎡）销售金额（亿元）一层30,00024二层15,00012三层7,5006四层3,7503备注：单层面积按80000㎡计算。从销售经验来看，四层商业价值较低，销售难度较大，难以全部销售；从销售价值来看，以建筑成本500元/㎡计算，四层及以上的销售价值难以得到体现，利润不高。因此，从销售角度，项目四层及以上商业较无规划必要性，建议项目除百货等可局部规划四层，其余商业以三层为主。2.1.2商业营销角度判断SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.24二、项目整体规模的深度分析2.1.3经营角度判断以东门为案例借鉴：从经营角度，二、三层商业尚有较大的经营机会，四层及以上经营难度较大。东门第四层业态比例图示美容美发美甲10.5%文化商品/展厅2.6%布艺4.3%其他2.9%精品3.7%餐饮6.9%服饰44.1%休闲娱乐25.0%服饰休闲娱乐精品美容美发美甲餐饮布艺文化商品/展厅其他四层商业经营面积：29080㎡东门商业总建筑面积349,352.13㎡评价：东门已为成熟商业圈，整体商业价值被最大化的挖掘，在商圈区域无法扩大的同时，只能往高楼层方向发展；对于项目而言，四层商业在销售以及经营上难度较大，不建议开发四层商业；四层及以上商业留待商业发展成熟后发展。建议项目商业建筑以三层为主，局部规划四层，如百货、餐饮休闲等业态等位置可规划四层。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.25二、项目整体规模的深度分析2.2负一层商业规模判断负一层可能的商业面积负一层可能收益（元）10万㎡12亿8万㎡9亿5万㎡4.5亿3万㎡1.5亿备注：负一层商业以15,000元/㎡售价计算，除去20,000㎡的超市经营面积。当销售总额一定的情况下，如负一层规划较多商业，将会出现两种不利情况：大部分的投资力已被地面商业所消化，地下商业销售难度较大；如地下商业销售较好，但价值较高的地面商业则会受到较大影响。2.2.1销售角度判断SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.26二、项目整体规模的深度分析2.2.2经营角度判断负一层估算商业面积负一层估算铺位数（个）10万㎡18008万㎡13005万㎡6503万㎡200备注：商铺面积以40㎡计算。如规划过大的商业面积，从经营角度，一方面购物的舒适度较难营造，其次商家相对于地面商业，选择地下商业的可能性较低，如经营不得当，大面积的商铺空置将对项目整体是一个较大的包袱。从经营角度，负一层商业整体规模不宜超过50000㎡。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.27二、项目整体规模的深度分析2.2.3从成本角度判断负一层开挖面积建筑成本（亿元）负一层商业面积销售收益（亿元）200000㎡250000㎡4.5备注：建筑成本按1000元/㎡计算，售价按15000元/㎡计算从成本角度考虑，50000㎡商业面积的销售额在填补建筑成本的基础上尚有较大盈余。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.28二、项目整体规模的深度分析2.2.4负一层商业位置规划考虑到停车的便利性，该位置预留20m宽度，可规划2排停车位，同时，又不会对人流的导入产生较大的阻碍。地面商业规划餐饮休闲娱乐业态，对停车位要求较高。主要为住宅+商业停车位规划，相对独立。接驳交通路和中心广场两个人流的主要导入点。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.29二、项目整体规模的深度分析东门案例负一层商业经营面积：31402.86㎡东门商业总建筑面积349,352.13㎡评价：东门负一层商业主要以服装批发市场、超市形态；负一层商业的业态可选择度较低，同时经营难度较大，单层面积不宜过大；国内负一层集中商业较少有成功案例。东门负一层业态比例图示精品7.9%超市24.8%餐饮2.2%服务1.2%美容美发0.6%服饰60.4%休闲娱乐2.8%服饰休闲娱乐服务精品美容美发餐饮超市综合以上角度判断，建议项目负一层商业面积约5万平方米。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.30二、项目整体规模的深度分析2.3商业规模判断建议地面商业负一层商业项目地面商业规模21万-25万㎡项目地下商业城规模建议为5万㎡按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达26万-30万㎡SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.31二、项目整体规模的深度分析2.5住宅规模判断规划面积（㎡）销售收益预估建筑成本预估利润20万6亿2.4亿3.6亿40万12亿4.8亿7.2亿——以均价3000元/㎡计算建筑成本以1100元/㎡计算——从土地价值最大化的角度，住宅规划20万㎡与40万㎡体量之间至少有3.6亿的利润差额。2.5.1从利润角度判断SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.32二、