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鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案@2012.05.31本方案主要说明基于项目的现状、目标、前景和可能碰到的商业挑战我们可以做什么，如何做，以及如何达成目标的方法和策略主要目的在于通过对项目所在地域、区域、区位的认识和分析以及对目标市场的调查和研究综合竞争对手的物业条件和业态定位归纳出项目自身的商业定位和商业规划最终通过系统的招商执行统筹策略达到商业繁荣、租金收益最大化的目的形成开发商-投资户-经营户-消费者四方共赢的局面2第一篇鄂州市市场调研报告一、项目所在城市市场总体分析二、项目所在区域商业状态分析三、各商圈商业业态分析四、目标客户与消费者主观问卷调查分析第二篇曼晶国际广场招商技术方案第一章招商技术方案简介第二章本项目招商的优劣评估（SWOT）第三章市场定位的基本描述第四章商业价值的比较与评判第五章本案商业规划第六章项目招商执行统筹第七章项目的政策性优惠第八章相关事项3第一篇鄂州市市场调研报告4鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告一项目所在城市市场总体分析1、经济环境概况208.71↑15.8%269.79↑15.8%313.6↑15.2%395.29↑15.3%490.89↑16.0%020040060020072008200920102011鄂州市近5年GDP走势84.58↑18.2%104.89↑24.0%126.68↑20.78%135.58↑20.11%153.7↑17.8%10.24↑27.2%12.93↑26.3%17.06↑31.93%16.23↑12.79%18.15↑11.4%05010015020020072008200920102011鄂州市近五年消费品零售总额走势图鄂州市近五年住宿和餐饮业零售额走势图105.01↑42.85%150.01↑46.65%220↑47.1%298.64↑35.4%336.85↑37.5%010020030040020072008200920102011200720082009鄂州市近五年固定资产投资统计9144.42↑20.1%12243.75↑13.1%13406↑9.51%14788↑10.28%17008↑15.1%0500010000150002000020072008200920102011200720082009鄂州市近五年城镇居民人均可支配收入统计鄂州市本地生产总值（GDP）、社会消费品零售总额和固定资产投资量连续五年持续增长，同时各自增长率连续五年保持在一个稳定的水平，使鄂州处在持续稳定的经济增长环境中，给商业提供了巨大的发展空间。近五年居民收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，居民对消费档次和消费质量的需求也在相应的提升。（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：元）5鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告一项目所在城市市场总体分析2、商业发展模式中国零售业的发展概况改革开放后至80年代末期。主要的业态特征为国有百货商场占据主导，私营零售店见缝插针，地毯式布局的特征。90年代传统的百货商店出现经营观念落后甚至经营困难的局面，国外超市模式被迅速复制，专业化商业，连锁经营在大城市迅速铺开并向二三线城市推进。入世后至今市场开放，包括零售百货业的开放。经济继续高速发展，消费层次培育日渐成熟，国外零售巨头纷纷登陆中国市场，国内百货业改革凸显成就，国内超市取得长效发展。伴随着城市化，城镇化的发展，商业街、超市、专业化商店、连锁品牌店、传统的小区商铺等多种业态并立。沃尔玛、家乐福、华联、王府井、大连万达、百家乐、华润超市、国美、苏宁等零售行业巨头在中国市场迅猛发展。此表现为综合与专业并存。第二阶段第三阶段第一阶段如今，鄂州的商业俨然处于第三阶段一个相对初级的状态，商业地产基本处于综合化与专业化的第三个时期，以南浦路，武昌大道、明堂路为核心商圈,以明堂市场、武商量贩、万联广场、银泰百货、苏宁电器、工贸家电、中百仓储以及“鄂州专卖一条街”为代表的城市中心商业聚集地带形成.随着城市化建设进程的加快，为了完善城市功能，提升城市品位，增强竞争实力，鄂州市主城区空间扩展势在必行，这一时期对于鄂州市相对滞后的商业是一个新的拐点，商业升级势在必然。6鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告一项目所在城市市场总体分析3、鄂州市商业结构分析老城区城西新区城南新区城东新区（鄂城新区）鄂州市一环内区域商业在营数量统计表（单位：家）商业区域商业业态老城区城南新区城西新区城东新区总计备注购物中心40004具一定规模的综合购物中心超市211110446经营面积在200㎡以上的超市电器数码132292214197家用电器、数码电子服饰85012061977服装、饰品、化妆品餐饮6601778251970餐馆、饭店、美食城休闲娱乐10322158148电玩、网吧、桑拿、KTV酒吧、运动馆专业卖场26148957各大专业产品售卖集中地便利店130648632211845副食店、洗衣店、打印店、中介、药房等酒店29948258380宾馆、酒店金融44205372小额信贷、银行美容美发38611052503美容、美发其他118672211218白事馆、广告公司、礼仪庆典公司、办事处、事务所总计3811104223213252173949110413223201000200030004000老城区城南新区城东新区城西新区鄂州“一环”区域内商家数量分布通过图示与表中数据我们可以看出，鄂州市现阶段商业主要集中在老城区，而三个新城区中，城南新区商业氛围初现，这一信号无疑意味着在未来几年城南新区的商业将显现出一种快速增长的态势。7鄂州市“一环”区域内各业态总面积分类业态分类面积（㎡）面积所占百分比购物中心445001.63%超市320001.17%电器数码160000.59%服饰百货1075003.94%餐饮1250004.58%休闲娱乐970003.56%专业卖场2500009.17%美容美发185000.68%便利店880003.23%酒店28000010.27%金融390001.43%其他93000.34%空置1200004.40%在建150000055.01%合计2726800100.00%1.63%1.17%0.59%3.94%4.58%3.56%9.17%0.68%3.23%10.27%1.43%0.34%4.40%55.01%0.00%20.00%40.00%60.00%购物中心超市电器数码服饰百货餐饮休闲娱乐专业卖场美容美发便利店酒店金融其他空置在建购物中心超市电器数码服饰百货餐饮休闲娱乐专业卖场美容美发便利店酒店金融其他空置在建鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告一项目所在城市市场总体分析3、鄂州市商业结构分析购物中心0.08%超市0.88%电器数码3.78%服饰百货18.73%餐饮18.59%休闲娱乐2.84%专业卖场1.09%美容美发5.81%便利店35.37%酒店7.28%金融1.38%其他4.18%购物中心超市电器数码服饰百货餐饮休闲娱乐专业卖场美容美发便利店酒店金融其他鄂州市“一环”区域内商业各业态商铺数量构成比业态分类数量（个）数量所占百分比购物中心40.08%超市460.88%电器数码1973.78%服饰百货97718.73%餐饮97018.59%休闲娱乐1482.84%专业卖场571.09%美容美发3035.81%便利店184535.37%酒店3807.28%金融721.38%其他2184.18%合计5217100.00%8鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告二项目所在区域商业状态分析1、区域商业现状调查分析众多大型商业地产项目相继破土动工，标志着在未来的一两年内鄂州的商业即将迈上一个新的台阶，零售业的市场势必朝着高度集中化、规模化的路线发展。通过对相关政府职能部分的走访和对规划文件的研究，可以得知南城新区将成为未来鄂州新城区的城市中心，而鄂州行政区划范围的特殊性使得鄂州城市化建设的横向发展成为一个必然趋势，因此本案所处位置的周边地区将是未来城市发展的主要方向。910鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告二项目所在区域商业状态分析2、区域整体商业市场态势分析根据鄂州市目前的商业现状，结合鄂州城市容量以及居民消费能力，估计可以容纳1-2个超大型及大型城市综合体，从新城区开发进度及未来的商业前景综合分析，最适合布局的位置应该在滨湖南路凤凰路路口至滨湖西路路口沿线方圆直径500M区域范围内。本来，最成熟的地方应该在老城区南浦路与明堂路的交汇处附近，但鉴于老城区现有城市布局的局限性，小体量的建筑物业难以支撑城市综合体的物业需求，而大体量的建筑物业会造成过大的投入，加上老城区现有的4个百货商场与街区式的品牌专卖店铺足以满足居民日常消费需求，中端市场与低端市场已呈现市场饱和的状态。鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告二项目所在区域商业状态分析3、项目所在地车流人流情况调研时间2012年5月4日—2012年5月19日位置:滨湖南路、滨湖东路、葛山大道人流量:进入本项目区域4540人/天离开本项目区域5500人/天车流量进入本项目区域8500辆/天离开本项目区域9960辆/天备注根据一周对本案项目周边人流车流的统计，每天按10小时计算。总体来看项目所在区域道路交通便捷，所临的路段商业价值较高，但由于当前项目周边居住人口密度较小，人流量基数小。11鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告三各商圈商业业态分析现阶段鄂州市商业分为四大区域：其中，以明堂路与南浦路交汇处为中心，方圆直径约1㎞的范围内，东至古城路东侧；西至江碧路东侧；南至文星大道南侧；北至武昌大道北侧划为第一商圈，根据对此商圈的实地踏勘与考察，此商圈商业结构主体由品牌服装专卖店、眼镜店、药店、饰品店、中小型便利店、经济型宾馆、餐饮店、商场等业态构成，是鄂州现阶段名副其实的繁华中心地带。其次，以第一商圈为中心，方圆直径约2㎞的范围内，东至凤凰路东侧；西至江碧路东侧；南至滨湖北路沿长至虹桥；北至武昌大道北侧划为第二商圈，根据对此商圈的实地踏勘与考察，此商圈商业结构主体由服装专卖店、中小型餐饮、五金、中介、宾馆、中型百货卖场、社区便利店、各类第三产业小公司、等业态构成。再次，在杨澜湖胡西岸，北至官柳北路南侧，南至滨湖西路北侧，西至江碧路东侧，冬至滨湖西路东侧划分为专业市场区域，此商圈商业结构主体由建材市场、摩托车市场和汽车市场构成。最后，以城南新区滨湖南路与古城路交汇处为中心，东至滨湖东路东侧，西至江碧路东侧，南至寿昌路南侧，北至滨湖南路沿长至虹桥的范围内，作为一个新城区的新兴商业圈正在逐渐形成，其商业结构主体由超市、便利店、餐饮以及其他如装饰公司、汽车销售及美容等业态构成。12鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案第一篇鄂州市市场调研报告四目标客户与消费者主观问卷调查分析调查对象、选点访问地点所占百分比样本量明堂路2014%南浦路2516%古城路1510%武昌大道3020%文星大道3020%滨湖北路106%江碧路2014%本节阐述本项目作为针对鄂州各业态部分代表性商家和消费者对鄂州各商业街区经营状况、投资倾向、消费习惯、消费信心等作一对一访谈调查，以了解各类人群对鄂州商业现状、商业发展趋势的主观看法。本次问卷调查共计150份，其中商家问卷调查50份，消费者问卷调查100份，获得了大量的一手资料，对本项目的最终商业定位提供了可靠帮助。商家调查问卷统计18%15%12%26%4%25%餐饮美食休闲娱乐电器数码服饰零售美容美发其他从所调查的业态分布来看，覆盖面广，比例较为均衡，其中服饰零售业态和餐饮美食业态所占比例相对较大，分别为26%和18%，其次是休闲娱乐与电器数码业态，分别占15%和12%，在“其他”选项中，主要包含家居装饰、生活配套等相关业态。（1）贵处的主要营业商品或服务13鄂州市曼晶国际广场商业项目