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商战无序，策划先行联系QQ：1053527879房地产商域网：《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！Off-Live的生活理想—招商地产雍景湾营销策划报告—序言这是一块充满活力与希望的土地中信地产、中新置地、首开、圆融协信等知名开发商在此云集这里将是苏州工业园区未来房地产开发的主战场也是苏州新兴的高尚居住板块在青阳板块迅速发展的时代，充满了机遇、挑战青阳板块历经三年的开发后的今天我们的第一感觉是欣喜我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有的宝地，和如此丰富的产品线如何站位高端、冲出市场、赢得品牌、实现利润……不妨，换一种眼光重新审视——这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌的年代！不去影响，就被影响！未来的营销是品牌的战争，品牌才是公司最珍贵的资产.....高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制已经没有太多突破空间要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战略成为必然选择招商品牌理解招商地产绿色地产低碳生活家在·情在为房子注入生活的意义1深圳2珠海3广州4上海5南京6漳州7苏州……1.1招商·半山兰溪谷——别处再无兰溪谷1.2招商·海月——十年海月，温情大家2.1招商·花园城——生活绚丽如花3.1招商·金山谷花园——南中国首席低碳社区4.1招商·雍华府——于繁华之中，私享一方静谧城邦；浓荫深处雍华府4.2招商·依云郡——生活在生活之上5.1招商·依云溪谷——给世界一个背影6.1招商·简筑——湾区生活，简约闲适7.1招商·小石城——南苏州中央生活区；绿色城邦，宜居标杆7.2招商·雍景湾——？我们对她的定义:总建筑面积：183647平方米容积率：0.92物业类型：类独体、叠加、高层建筑风格：托斯卡纳青剑湖，虽面积不大，但周边规划良好，发展迅速，有人说她就是苏州的第二金鸡湖天生丽质招商地产企业精神最有力的传递符合……招商·雍景湾一期西地块总建筑面积：44498平方米套数：168套容积率：0.52物业类型：纯类独体户型面积：240-270平方米阳澄湖，苏州最大的城市近郊自然湖泊阳澄湖体育公园，苏州市最大的以健身、休闲为主题的开放式体育公园开发商目标售楼处开放2011年4月底示范区开放2011年5月底上市销售2011年7月一期销售至少60%，约100套，每月至少17套2011年12月底2008年别墅销冠：观澜丽宫，16套2009年别墅销冠：君地上郡，19套招商·雍景湾快速前提下，品牌精神的完美演绎01竞争环境environmentofcompetition青剑湖、阳澄湖环太湖澄湖石湖双湖苏州视角依托苏州丰富的山水、人文资源，别墅呈现全市化分布苏州视角古城区资源依托：古城人文代表项目：平门府产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式春申湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：81栋长岛产品类型：独栋为主主力总价：650-900万建筑风格：美式环太湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：黄金水岸、太湖天阙产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式、现代木渎板块资源依托：山景、人文代表项目：岚山别墅、福园产品类型：联排为主主力总价：250-450万建筑风格：中式石湖板块资源依托：近郊湖景代表项目：水岸清华产品类型：联排主力总价：420-500建筑风格：中式澄湖板块资源依托：远郊湖景代表项目：澄湖水岸产品类型：独体为住主力总价：320-600万建筑风格：欧式浒通板块资源依托：京杭大运河代表项目：闽信名筑、上河郡产品类型：联排为主主力总价：400-500万建筑风格：现代、欧式双湖板块资源依托：城市湖景代表项目：国宾1号、中海世家产品类型：独体、双拼主力总价：1000万以上建筑风格：地中海、法式青阳板块资源依托：近郊湖景代表项目：阿卡迪亚、美庐产品类型：联排、独栋主力总价：400-500万、800-1000万建筑风格：西班牙、美式××√√湖景在苏州非稀缺资源√√√×√园区视角青阳板块双湖板块双湖板块市场绝对高点，青阳板块难望其项背二线资源：阳澄湖、青剑湖阳澄湖体育公园、高尔夫练习场一二线开发商：招商、中信、中新置地、协信圆融、鼎欣大规模项目：阿卡迪亚、招商雍景湾、中信森林湖、置地美庐经济型产品：联排、类独栋为主舒适实用性面积：联排220-240平方米，类独体300平方米左右未来供应量：24万方独体，类独体120套，类独体150套，联排760套次级价格体系：联排400万，双拼600万，独体1000万以下顶级资源：金鸡湖、独墅湖、李公堤、高尔夫球场、凯宾斯基大酒店一线开发商：九龙仓、中海、绿城、新鸿基、仁恒大规模项目：国宾1号、独墅岛、御园、玫瑰园、双湖湾多元化产品：独体、类独体、联排超大面积：联排350平方米以上，类独体（双拼）450平方米以上，独体550平方米以上未来供应量：70万方，约1800套巅峰价格体系：联排1000万以上，双拼2000万以上，独体3000万以上凯宾斯基酒店李公堤风情水街27洞金鸡湖高尔夫青剑湖商业休闲广场阳澄湖体育休闲公园青阳板块独体产品≤1000万≤双湖板块联排产品青阳视角托斯卡纳风格总建筑面积：4.4万平方米套数：168套物业类型：纯类独体户型面积：240-270平方米托斯卡纳风格总建筑面积：8.2万平方米套数：330套物业类型：类独体、联排户型面积：类独体255-285平方米；联排225平方米中式合院风格总建筑面积：3.0万平方米套数：约120套物业类型：合院产品户型面积：220-260平方米美式风格总建筑面积：2.4万平方米套数：75套物业类型：类独体、独体户型面积：类独体250-280平方米；独体330-360平方米西班牙风格总建筑面积：8.0万平方米套数：285套物业类型：合院、独体户型面积：合院250-270平方米；独体360-400平方米招商·雍景湾鼎欣·阳澄和苑中信·森林湖圆融协信·阿卡迪亚置地·美庐建筑风格、产品类型严重的同质化除阳澄和苑外，其余竞品风格雷同或类似森林湖、美庐都具面积相同的类独体产品青阳视角类独体产品220240260280300320340360380400M2美庐森林湖独独产品美庐阿卡迪亚36套，250M2主力144套，255、285M2主力联排产品阿卡迪亚森林湖阳澄和苑雍景湾168套，250-255M2主力39套，330M2主力45套，280-400M2主力240套，250M2主力180套，225M2主力120套，220M2主力类独体产品面积设置雷同，联排产品面积设置相近，存在双向竞争力压力面积趋同面积差异化面积雷同青阳视角建筑细节大部分并未超越竞争产品雍景湾进深面宽层数3+1层11M10M美庐进深面宽层数2o3+1层13M13M森林湖地下室130M2地下室100M2进深面宽层数2+1层12M12M地下室130M2阿卡迪亚进深面宽层数3+1层10-18M12-20M森林湖地下室60-130M2进深面宽层数8M14M地下室70M2类独体联排3+1层与类独体产品比，无优势与联排产品比，优势不明显青阳视角主卧舒适度和私密性全面超越对手雍景湾，252M2户型3F纯主卧空间主卧套房面积：60M2书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积6M2美庐，250平方类独体产品2F主卧&客卧混合主卧套房面积：48M2书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积12M22F主卧&客卧混合主卧套房面积：43M2功能：卧室、洗手间、衣帽间露台：面积10M2森林湖，244平方类独体产品较竞争对手最优势的主卧对竞争的认识我们的机会在哪里？苏州园区青阳板块我们面临的竞争湖景别墅随处所见！与双湖板块不再同一竞争层面！非唯一，同质化，产品不具明显优势！一个资源丰富，格局清晰、竞争激烈的市场思考区域机会chanceofregion02继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城青剑湖阳澄湖青湖丽苑星湖客君地上郡观澜丽宫金色湖滨芭堤兰湾居住氛围以基本形成区域规划更自然阳澄湖2004年启动规划为5万人高档社区1.4万平米人工挖掘青剑湖目前已有6个小区交付入住，已初步形成一定的居住氛围入住小区中，别墅、公寓产品均有，总建筑面积已达55万方，已入住入口超过1万人区域开发低密度青湖丽苑建筑面积：11万方容积率：1.0楼面价：1275元/M2开发商：建屋上郡总体量：15万方容积率：0.83楼面价：2333元/M2开发商：君地悦澜湾总体量：12.6万方容积率：1.6楼面价：2813元/M2开发商：华成青湖语城总体量：12万方容积率：1.5楼面价：1200元/M2开发商：中新置地芭堤兰湾总体量：5万方容积率：0.6楼面价：3303元/M2开发商：旭辉阿卡迪亚总体量：27万方容积率：0.98楼面价：3673元/M2开发商：协信圆融置地美庐总体量：15万方容积率：0.6楼面价：13069元/M2开发商：中新置地雍景湾总体量：17万方容积率：0.92楼面价：5979元/M2开发商：招商森林湖总体量：17万方容积率：0.6楼面价：7097元/M2开发商：中信东方维罗纳总体量：44万方容积率：15楼面价：1200元/M2开发商：中新置地阳澄和苑总体量：10.5万方容积率：0.93楼面价：5519元/M2开发商：鼎欣2005-2007年2008-2009年2010年2010年以后R=1.00.6≤R≤1.60.6≤R≤1.60.6≤R≤0.93整体容积率约1.02010年开始纯1.0容积下的低密度开发区域配套更休闲莲花岛重元寺阳澄食街北疆枫叶园清澄绿洲阳澄湖码头苏州园区高铁站上海无锡常州镇江南京园区城际高铁，苏州上海，25分钟左右区域交通更便捷园区站圆融时代广场星湖街主干道，区域时代广场，25分钟左右区域机会最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区客户机会chanceofclient03园区客户更多元2006-2008年2002-2005年2009年……湖西区域开发湖西CBD初具雏形，中央公园、左岸商业街等配套依次投入使用独墅苑、东方春晓、翠湖雅居园区开发初期，园区内乡镇的本地富裕人群成为首批别墅拥有者园区内娄葑等老镇客户为主金鸡湖环线开发建设现代大道等，围绕金鸡湖建成一个富有水城特色的居住、商业金融区御湖熙岸、水墨江南随着园区的不断发展，形象的树立，吸引了大量的园区中外企业客户，并且主城客户逐渐开始进入湖西中高端客户苏州市域客户湖东、双湖、青剑湖开发圆融时代广场、园区火车站投入使用，标志着园区同时向东、向北两个方向发展国宾一号、中海独墅岛、中海世家湖西、环金鸡湖地区已成熟，园区成为苏州对外的名片，豪宅不断涌现，吸引长三角乃至全国高端客户湖西中高端客户苏州市域客户长三角客户区域客户上郡观澜丽宫芭堤蓝湾跨塘镇，25%私营业主地缘性、别墅价值唯亭老镇，20%私营业主地缘性、别墅价值园区，20%公司、工厂高层管理者地缘性、价格、自然环境相城区，10%私营业主，公司高管交通、价格、自然环境2008、2009年主力总价：联排300-400万元类独体400-500万古城区，15%私营业主价格、自然环境其它（外地），10%私营业主、投资客低价、升值潜力区域客户，价格承受范围之内，别墅物业是身份的标签外区域客户，价格相对较低，区域自然环境不错，区域规划前景带动升值潜力思考区域内未来供应量大，在瓜分区域内客户同时，更多的应当走出去较单一以唯亭、跨塘当地私营业主为主，首次别墅置业体验，身份标签机会1财富等级财富新贵中坚财富顶级富豪高端知富500万700万1000万以上300万身份特征：企业家，资金雄厚价格承受：1000万以上置业可选区域：金鸡湖、独墅湖关注因素：强烈的身份标签感，顶级产品与服务身份