2物业管理招标投标

物业管理招标投标第一讲招投标制度的起源与发展一、国外招投标的起源与发展招标办法最早起源于原始的“招标拍卖”，实行“招标拍卖”是把商品卖给愿意出高价的买主。招标制度与招标拍卖不同，招标拍卖商品选“出价高的出售”，招标发包工程则是选“报价低的发包”。原始招标阶段只有一个条件：“谁价格最低谁中标”“便宜无好货”质量难以得到保证亏5万不如亏8万，最终净赚800万特点案例现代招标办法的产生和发展1782年英国设立了文具公用局1809年美国通过了第一部要求密封投标的法律二战以后招投标由一种交易行为过渡为政府强制行为《美国联邦政府采购法》及其“信誉、透明度、竞争”1997年1月1日起韩国政府实行新的国内项目国际招标法现代招标办法的发展过程西方发达国家世界银行亚洲开发银行发展中国家现代招标办法的三个特点招标前，先编制一套完整的“工程标底”，做到心中有数。对参加投标的承包商进行资格预审，只有取得“投标资格”的承包商才允许参与投标。扩大了评标条件，从过去一个条件“谁报价低谁中标”，发展为预选前三名（或两名）作为评标对象，再从中选定一个“中标”单位。实力雄厚程度信誉等级优劣施工质量好坏技术能力强弱投标报价高低资格预审条件二、我国招投标制度的发展历程我国最早有较完整的史料记载的招投标活动出现在清朝末期（一）旧中国到解放前：萌芽期（二）新中国成立到十一届三中全会召开：停滞期（三）1979年到1999年：恢复与全面展开时期（四）招投标制度推动其他领域的市场化基建项目的设计、建设、安装、设备材料科技项目承担者筛选政府采购土地使让权转让（五）2000年以来：法制化时期《中华人民共和国招标投标法》在第九届全国人民代表大会第十一次会议上顺利通过，自2000年1月1日起正式施行。三、招投标制度与物业管理行业发展（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理整体水平的提高（三）招投标制度与物业管理企业间的公平竞争四、全国物业管理工作会与物业管理招投标（一）第一次全国物业管理工作会在青岛召开（二）第二次全国物业管理工作会在大连召开（三）第三次全国物业管理工作会在深圳召开1995年，建设部在青岛召开了第一次全国物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理“一年试点，三年普遍推开”的经验。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议，推广大连“通过三大战役对旧住宅小区整治改造，推进物业管理”的经验1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平”的经验。俞正声部长在深圳会议指出：这次会议主要解决市场问题，其核心问题是推进竞争，规范行为。我们学深圳，学什么？首先学的是一个把竞争问题作为推动物业管理健康发展的关键。宋春华副部长在大会报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益、规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的物业管理体系。会上宋春华副部长要求：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。凡10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导监督下，在商品房预售前向社会招标。五、物业管理招投标的法律依据1.中华人民共和国招标投标法2.中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》3.建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知4.重庆市《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《招标投标法》是第九届全国人大常委会于1999年8月30日通过的，2000年1月1日正式施行。《招标投标法》是我国市场经济法律体系中一部非常重要的法律，是招标投标领域的基本法律。《招标投标法》的立法目的：1.规范招标投标活动依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进招标投标市场健康发展，是《招标投标法》立法的主要目的。2.提高经济效益，保证项目质量通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推广，促进完善市场经济体制，是《招标投标法》立法的重要目的之一。3.保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益是《招标投标法》最直接的立法目的。《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业管理企业；投标人数少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以利用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五十七条规定：违返本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知，建住房[2003]130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》立法宗旨是：规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争。第二讲物业管理招投标的内容与形式一、招标投标概念1.招标的概念招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大宗商品采购时，将自己的要求和条件公开告示，让符合条件的投标人参与竞争，从中选择最佳对象为中标人，然后双方订立合同的过程。2.投标的概念投标是对招标的回应，是竞争承包的行为。它是指投标人按照招标公告的要求与条件提出投标方案的法律行为。3.招标投标概念招标投标是一种有序的市场竞争交易方式，也是规范选择交易主体、订立交易合同的法律程序。4.招标的形式公开招标是指标标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。5.招标投标的作用（1）优化社会资源配置和项目实施方案，提高招标项目的质量、经济效益和社会效益；（2）促进投标企业转变经营机制，提高企业创新活力，提高技术管理水平，提高企业生产、服务的质量和效率，不断提升企业市场信誉和竞争能力。（3）维护和规范市场竞争秩序，保护当事人的合法权益，提高市场交易的公平、满意和可信度，促进社会和企业的法治、信用建设；（4）有利于保护国家和社会公共利益，保障合理、有效地使用国有资金和其他公共资金，防止浪费和流失，构建从源头防止腐败交易的监督制约体系。6.物业管理招标指物业的所有权人或其法定的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，有多家物业服务企业竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之签订物业服务合同的一种交易行为。7.物业管理投标物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。二、物业管理招投标应遵循的原则1.公开原则即“信息透明”，要求招标投标活动具有高度的透明度，招标程序、投标人资格条件、评标标准、评标办法、中标结果等信息都要公开，使每个投标人都能及时获得信息，从而平等地参与投标竞争，依法维护自身的合法权益。2.公平原则即“机会均等”。要求招标人一视同仁地给予投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行相应的义务。不歧视或者排斥任何一个投标人，按照这个原则，招标人不得在招标文件中要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。3.公正原则即“程序规范，标准统一”。要求所有招标活动必须按照规定的时间和程序进行，以尽可能保障招标投标各方的合法权益，做到程序公正：招标评标标准应当具有唯一性，对所有投标人实行同一标准，确保标准公正。按照这个原则，招标投标法及其配套规定对招标、投标、开标、评标、中标、签订合同等都规定了具体程序和法定时限，明确了废标和否决投标的情形，评标委员会必须按照招标文件事先确定并公布的评标标准和方法进行评审、打分、推荐中标候选人。4.诚实信用原则即“诚信原则”。是民事活动的基本原则之一，这是市场经济中诚实信用伦理准则法律化的产物，是以善意真诚，守信不欺，公平合理为内容的强制性法律原则。招标投标活动本质上是市场主体的民事活动，必须遵守诚信原则，也就是要求招标投标当事人应当以善意的主观心理和诚实守信的态度来行使权利，履行义务，不能故意隐瞒真相或者弄虚作假，不能言而无信甚至背信弃义，在追求自己利益的同时不应损害他人利益和社会利益，维护自身利益、他人利益、社会利益的平衡。三、物业管理招投标的特性1.竞争性。有序竞争，优胜劣汰，优化资源配置，提高社会和经济效益。这既是社会主义市场经济的本质要求，也是招标投标的根本特性。2.程序性。招标投标活动必须遵循严密规范的法律程序。3.规范性。《招标投标法》及相关法律政策对招标投标各个环节的工作条件、内容、范围、形式、标准以及参与主体的资格、行为和责任都作出了严格的规定。三、物业管理招投标的特性（续）4.一次性。投标要约和中标承诺只有一次机会，且密封投标，双方不得在招标投标过程中就实质性内容进行协商谈判，讨价还价。5.技术经济性。物业管理招标投标具有不同程度的技术性，包括机构设置、人员配置、管理运作流程的设计、管理目标、服务指标等；招标投标的经济性则体现在中标价格与服务质量是招标人所预期的结果和投标人竞争期望值的综合平衡。第三讲物业管理招投标的一般程序物业管理招标的一般程序ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ准备阶段招标阶段投标阶段调查阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段Ⅰ成立招标组织申请批准招标准备招标文件一、准备阶段（1）成立招标领导小组（2）确定招标方式（公开招标还是邀请招标）（3）向物业管理行政主管部门提出招标申请（4）确定标底，确定指导思想、原则及方法（5）编制招标文件招标文件内容包括：1.招标公告（通知）2.招标书3.投标要求1.招标公告（通知）深圳市住宅局关于采用招标方式确定梅林一村物业管理单位的通知各物业管理公司：梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅区，毗邻梅林水库，将于1998年7月31日前正式交付使用。为搞好该住宅区的物业管理，创造良好的居住环境，体现物业管理竞争机制，经研究，决定采用向社会公开招标的方式，选聘该住宅区的物业管理单位。现将有关事项通知如下：一、成立梅林一村物业管理招标领导小组；二、标的：梅林一村的一体化物业管理；三、招标对象：在深圳市注册的已获得我局颁发的甲级资质证书或具备甲级资质证书条件的物业管理公司；四、投标、开标有关事宜五、有关说明及要求2.招标书招标书内容：（1）项目基本情况（座落位置、占地面积、建筑面积、住户数、楼栋数、楼层数、电梯台数及功率、化粪池容积、道路面积、停车位数、发电机功率等）（2）物业管理内容（3）有关说明（4）物业管理标准及奖惩（5）投标开标时间（6）其他事项1.房屋的使用、维修、养护；2.区内公共设施、设备及场地（所）（消防、电梯、机电设备、道路、路灯、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管道、停车场等）的使用、维修、养护和管理；3.清洁卫生；4.公共生活秩序；5.便民服务网点及住宅区内所有营业场所（含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费）、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护；6.住宅区内智能化系统的管理和维修养护；7.区内车辆行驶及停泊；8、社区文化活动；9.住宅区档案资料管理；10.法律政策及合同规定的其它事项。对投标书编制的要求1.提高物业管理服务水平的整体设想及策划；2.拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况；3.管理人员的配备、培训、管理4.承接查验与前期物业管理5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理6.各项指标的承诺及为完成指标采取的措施7.便民服务和社区文化活动8.应急预案及防火演练9.经费收支预算10.日常物业管理11.物业维修养护计划和实施Ⅱ投标单位资格预审发售招标文件组织现场踏勘、召开标前会发布招标公告或邀请书二、招标阶段1.招标单位发出招标公告或招标通知2.招标单位接受