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SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构2019年9月7日云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）…………SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3我们的目标城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.4综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.5商业酒店办公住宅项目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平台项目利润实现的关键实现较高的销售价格保持物业形象利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析商业为核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象商业可能对公寓带来负面影响SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.6价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源，再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.7领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先，市场亮点垄断形象标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.8跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.9项目区位判断本案2、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到项目位置。项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。Part2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.10路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。项目地块条件分析Part2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.11北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。项目四至条件分析Part2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.12位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流交通路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：101676634617150200150麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：45380336471010017960教场路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：3588025841223918439050100150200250货车私家车的士公交车摩托车自行车行人车流人流交通路麒麟北路教场路项目交通条件分析项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利；交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差；麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。Part2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.13项目地块因素：商业价值评估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路目前商业氛围较差，但展示面良好——项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；——c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；——A、D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。ABCDPart2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.14项目地块因素：居住价值评估分析地块区域综合评价A面临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D面具备一定的居住价值地块居住价值评价结果：A〉D〉B=CABCDPart2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.15优势（STRENGTH）区位及规模优势明显；展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）位于核心商业区边缘，需要一定时期的市场培育期；受限于目前非商业因素，地块四边商业价值不均衡。威胁点（THREATEN）居民认可度较高的核心商业区威胁；未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）曲靖城市发展给予商业更大发展空间；曲靖宏观经济发展势头良好；核心商业区优势将逐渐减退。SWOT分析Part2项目条件分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.16项目分析结论1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标；2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战；4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。Part2项目条件分析项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定核心竞争力打造项目优劣势分析项目以什么核心竞争力铸造自己的高位目标？项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.18商业市场分析业态组合分析建筑规划建议商业定位分析项目分析Part3商业市场分析及规划建议SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.19组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物+休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业市场定位Part3商业市场分析及规划建议SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.20高中低低中高产品等级客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位Part3商业市场分析及规划建议•项目商业体量较大，需要面对较为广泛的消费群，商家档次更应具有全面性；•项目不仅商业业态丰富，而且，在商家的品牌上需要建立国内外品牌、本地品牌、自营品牌等多层次的消费链；•从整体上，项目应在商家的层面形成立体化的消费架构。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.21曲靖城市地标形象的打造提升价值——商业布局与建筑规划契合市场的业态组合及分布赢得市场—销售策略及收益分析Part3商业市场分析及规划建议商业构成的核心问题：SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.22各城市地标性建筑具体体现在四个方面：领袖的高度历史文化背景大型休闲景观广场特色建筑形态及外立面项目所具备的可成为地标的条件：大型休闲景观广场领袖的高度历史文化背景Part3商业市场分析及规划建议高度文化广场SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.23Part3商业市场分析及规划建议项目地标的构成具体体现高度文化广场五星级酒店音乐喷泉中心广场曲靖最高建筑曲靖第一音乐喷泉曲靖最大商业广场SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.24Part3商业市场分析及规划建议高度曲靖市普遍以多层建筑为主，且建筑高度相对低。曲靖酒店的建筑高度最高不过25层，而麒麟区的最高建筑是33层的滇东商城。酒店项目规划五星级酒店作为曲靖城市新地标体现，酒店规划不仅在硬件上要达到五星级的水平，在高度上更应该成为曲靖市的第一高建筑，充分发挥地标影响力。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.25Part3商业市场分析及规划建议文化广场精神广场就是“项目名片”——曲靖城市文化传承、继往开来的承载