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流动资产概念流动VS“非流动（4交易目的+营业周期+=1Y+不受限特点（4循环快+变现强+同时并存转化+波动性评估评估对象（2）存货，非实物特点（4）与评估结论使用时点+分类+核算依赖+账面情形（3）持续在用，持续变现，清算变现评估：法律及准则+评估基准日+评定、估算+专业服务行为负债概念流动VS“非流动（4交易目的+营业周期+=1Y+无权自主特点（3过去的交易+现时义务+利益流出评估评估特点（2）（理论）经济概念（评估实践）确认+实际负债额不需支付（评估值0），不预提利息（+加上）递延收益：资产（未完+账面、已+寿命期）；收益（已发+仅所得税【纳税义务】、以后+与收益对应),；难以区分的——整体归类“与收益有关“第一章：流动资产及负债01存货类存货评估四步程序（41.评估对象（整体、单项）；2.评估基准日（报表时间接近、评估工作期间、资产变动）；3.清查核实（抽查、权属资料）；4.评估方法【（评估目的+特点）：C\M】库存材料（4近期购进（变化不大）：C（账面）/M（市场价格）间隔时间长（变化大）：M（市场价格）缺乏现价：替代品、供需、平均物价指数呆滞材料：无用、扣贬值低值易耗品在库（参考材料）在用（C)全新重置价值*成新率（#实际损耗程度）在产品成本法C(3)1.价格变动系数（核算高）、2.消耗定额、3.完工程度市场法M（2）1.通用性好、2.废料回收产成品及库存商品成本法C（21.时间接近（账面成本）、2.时间较长（数量定额/成本调整）市场法（4因素？使用价值+供需+公开市场+调整系数）#出售（正常）、投资目的（扣税费和利润）非实物类货币资金不存在价值估算（核实数额）现金（盘点）、银行存款（函证）、基准日汇率应收款项“风险损失”（-已确定-预计可能）（函证、抽查凭证），3Y仍无法，坏账比例法、账龄分析法，评估后坏账准备为0应收票据1.本利和（到期值/已过去时间），2.贴现值（-贴现息/未到期时间）待摊和预付费用按“资产价值”，基准日后仍将发挥作用的（未来）第一章：流动资产及负债02长期投资性资产债券投资特点（3）：安全性高、收益稳定、强流动性上市交易市场法（M)：收盘价非上市交易（=1Y的+本利和，1Y的+本利和的现值），折现率r=无风险+风险溢价）到期一次还本付息（复利终值）、分次付息（年金现值+复利终值）股票投资价格（3）：清算价格（净资产）、内在价值（理论）、市场价格（现价）普通股（2）上市交易1.正常情况+收盘价；2.控股目的+收益法（I）非上市交易（收益法固定非上市交易（收益法）红利（永续）；红利长（未来股利/g=再投资*ROE)；分段型优先股1.永续；2.股息现值+转售价现值（转为上市交易时）投资基金（基金净值）利益共享+风险共担；当事人（3）投资者、管理人、托管人；私募（特定/监管低）债券基金（=80%）；股票基金（=60%）货币基金（无风险）PE私募股权（非上市）+形式3（公司/信托/合伙）；VC风投（初创）；HF对冲（高风险）、REITS不动产第二章：长期投资性资产评估01*长期股权投资具有控制权评估特点（3程序不受限制；关注资产权属；控制权溢价评估程序（5明确评估范围；核实投资；核对持股比例；评估方法；确定评估值清查核实方法（4核对；抽查凭证；尽职调查；访谈评估结论（=2种方法，C3^2=3对特殊情形（6股东出资不同步+评估基准日（实际比例）股东独享权益+（剔除算比例，单独加回）分红与股比不一致：收益法+（实际比例）；成本法+（原比例）名股实债【溢价收购方式】：已收到利息+（预收账款/债权方式）；不可实现+（单独评估.股权方式）资不抵债：有“其他应收款”【正常情况】+(净资产负值数）；无应收+（净资产负值）；清算计划+（清算价值）经营不独立：合并报表口径+I/M；其他母公司报表+资产基础法不具有控制权特点（2）：评估程序及方法受到限制；关注流动性？能否单独评估（3）：重要程度+管控制度+配合意愿评估方法（4）：资产基础法+（仅已停业或拟清算）；I；M；无法单独+财务报表分析持续经营+某一时点+股东权益第二章：长期投资性资产评估02机器设备评估（一）概述基本特征（3/工程技术由零部件+确定的相对运动+能量转换分类（3国检总局分类+通用/专用（最基本）；会计（6）；ABC会计分类：目的3（生产/非生产/租出）；使用状态2（未使用/不需要）；获得方式1（融资）经济管理磨损有形磨损（2第1种+使用过程时间；第2种+“闲置过程中”（自然力）；——补偿（修理/更换）/更新无形磨损（2第1种+重置价值的降低而带来；第2种+功能性（技术落后）；——改造利用率（2时间利用率（H）（4）日历时间；制度时间（连续/间断工作制）；计划时间（-计划停开）：实际时间能力利用率（产量）=单位平均/单位最大量修理4（预防性【小/中/大/项】、事后、改善、质量）；违法+立即/限期报废设备寿命（3自然寿命+到不能使用；经济寿命+经济上已不合适；技术寿命+功能落后评估特点（4整体资产“组成部分”（不具获利-不使用收益法）；存在形式（单台/组合）；不动产/动产；“三大贬值基本事项的明确（61.评估目的；2.价值类型【整体+续用价值（M贡献/C替代)、单独+变现价值、限制+清算价值3】；3.评估假设（3对）（持续V变现、现行V改变、原地V移地）；4.评估对象和范围；5.评估方法；6.不同业务（整体企业、单项资产、清算、减值测试）第三章：机器设备评估01机器设备评估（二）清查核实清查核实的内容（3微观调查（小而精）、宏观调查（所服务主体）、权属资料（不意味保证）方法（2）【广义】逐项调查、抽样调查手段【细节】（5）询问、访谈、核对、监盘、勘察设备评估方法*重置成本法（C【替代原则】基本概念：绝对数（3大贬值额）、相对数（综合成新率）复原重置【工艺技术+材料完全相同】+人工价格调整（少.联想古董）；更新重置【都不同】（联想手机）；*X不满足条件下通常是更新重置重置成本估算直接成本（5）【对应关系】：本体；运杂；安装；基础；其他本体重置成本（3+3)：标准设备（3）【询价（最简单）、物价指数（定基/环比）、类比（相似指数】；；非标自制（3）【重置核算（核算）、综合（比例关系）、重量（材料线性）】运杂费：（国内+厂家到使用地）/（进口+运抵后CIF）；安装费（国内+原价*费率）/（进口+相似/CIF进口费率）；基础费（必要构筑物）其他（进口从属费用）：海运费（基FOB)%；保险费（FOB+运费）%；关税（CIF)%；消费税【CIF*(1+%)/(1-%)】%；增值税【CIF*(1+%)+消费税】%；银行财务费（FOB)%【4…5%】;外贸手续费（CIF)%【1%…1.5%】;车购税间接成本（4）：管理、设计、监理、保险资金成本：资金占用费提示：技术进步下+复原重置没有意义、现行市场价+通常是更新重置、物价指数法+得到复原重置、替代性原则是基础实体性贬值（有形/物理）（3（使用/闲置过程中）：（3）观察法（参考表）；使用年限法（使用寿命）；修复费用法（可补偿+不可补偿损耗）功能性贬值（技术进步）（2超额投资成本（第1种）：制造成本；提示+更新重置成本已经反映出制造成本降低（不存在超额投资成本）超额运营成本（第2种）：运营费用；（5）生产效率+维护保养费用+材料消耗+能源消耗+工人数量经济性贬值（外部因素）（3）法律限制——使用寿命缩短；原材料提价——运营费用；市场竞争加剧——指数估价法【（实际/设计能力）^X】市场法（M)【相似可比】前提（3）：公开市场条件+市场有效+相似可比；步骤（4）：了解、市场调查、因素【个别/交易/时间/地域】、评估值方法（3）：基本相同+直接比较法（=V’+-；相似+相似比较法；统计相关+比率估价法收益法（I)【流量折现】前提（2：单独获利能力+确定折现率；通常适用于“租赁设备”第三章：机器设备评估02不动产及在建工程评估（一）基本概念建筑物（狭义仅指“房屋”——围护）；构筑物（以外）；房地产（土地/建筑物/房地一体）容积率=总建筑面积/总用地；建筑密度=基底面积/用地面积；销售面积=套内建筑+应分摊；三通+水电路；五通+信排；特征自然特征（3）：不可移动；耐久性；数量有限性社会经济特征（7）：价值量大；用途多样；涉及广泛（外部相互影响）；权益受限；难以变现；保值增值；资产组合不动产分类物质形态；用途（居住70；商业40；农业70；特殊50）；开发程度（生地、毛地、熟地）；权益；使用方式（单位土地）土地单价=楼面地价*容积率价格影响因素自身因素（3）：区位；实物；权益因素外部因素（4）【联想公司战略】：政治、政策、经济、社会交易因素（4）：供求关系、变现因素、心理因素、其他因素（投机）房地产法律制度狭义立法《城市房地产管理法》房地产建设：行政许可（立项/用地/规划/环评/施工）；建筑环节（勘察/设计/监理/竣工验收）建设基本要求：=1Y+20%闲置1/=2Y+无偿收回2；项目资本金=20%；施工许可【（=30万/=300平方+可以不申请）、开工+3M内、2次延期+=3M、1M/1Y】发包与承包和工程质量管理总承包制（连带责任）、先招标发包——后直接；违法行为（违法发包、转包、违法分包、挂靠）；无效和解除质量保修（竣工验收合格日）：防水/防渗漏+5Y，供热供冷+2期，电气排水装修+2Y房地产交易转让形式（3）：买卖、赠与、其他（换投抵）；转让条件+=25%投资额；90D申请；预售许可：受理+10D决定+10D送达；面积误差：=3%+据实、3%有权退房1/买受人补足3%+超额开发商承担2、3%返还买受人1/超额2倍返还2国有土地：一级市场（土地主管部门）+出让/划拨/出资/租赁【短期=5Y]；二级市场（其他）+转让/抵押/出租；协议/招标/拍卖/挂牌；出让金60D内+按日“千一”违约金；买卖合同和抵押制度、土地法狭义立法《土地管理法》、三权分置（所有权+承包权+经营权）、国务院批准（基本农田/耕地35公顷/其他70公顷）；征地补偿：1土地补偿费（均产值6-10倍）+2安置补助费（均产值4-6倍）（省级1+2=30倍）+3地上附着物和青苗的补偿费耕地保护：基本农田=80%/占用按2倍；范围（5）+粮棉油/良好/蔬菜/试验/铁公路第四章：不动产及在建工程评估01不动产及在建工程评估（二）评估基本事项（3）评估目的（转让/企业股权/经济行为/征收拆迁）；评估对象（实体/权利状态）；评估基准日现场调查（4）实物状态；权利状态；区位及交易状况；财务核算清查核实：方法2（逐项/抽样）；手段4（目测【很少使用不动产鉴定】/询问/借阅/专业机构在建工程评估临界点：整体竣工验收特点：（5）所有权相对确定性、合法性、可变价性、可比性差、法定抵押权优于约定与未来经营有关费用（2）：联合试运转费，生产准备费；工程进度=实际/总工程量；三大目标（建设工期/工程造价/工程质量）评估方法：重置成本法（假设完工预算）；重置核算法（直接核算）；形象进度法（工程量）；假设开发法（剩余法）揭示：基础—结构—安装工程有递进关系市场法基本思路：最常用（可比案例）；适用范围+均可（交易越多越有效）；不适用（市场X/本身X）；前提条件（有效市场+参照案例）按“数学”的逻辑：/（除）——剔除；*（乘）——加上；按“评估”的逻辑：被评/标准提示：单项修正幅度=20%；综合修正=30%；修正后可比实例最高价与最低价之比=1.2程序（5）【钻石模型】：收集交易资料1【真实】；确定可比实例4【类似/目的/基准日=1Y/正常价格】；建立比较基础4【统一财产范围/统一付款方式/统一税费负担/统一计价单位】；进行比较修正{【计算公式【=修正的过程】（3）：交易情况（利害关系/动机/交易方式）；日期（评估基准日价格）时间差；状况（自身）区域/个别/权益】}；计算评估价格收益法概述：最常用（未来现金流量现值）、=净收益/资本化率（#净收益=总收益—总费用）、有限年期（再*年金现值）；适用范围：经营且稳定收益（X非经营性）前