房地产建筑知识培训资料

房地产建筑知识培训资料房地产建筑知识培训资料一、工业物业开发、商业物业开发1、工业物业开发指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。2、商业物业开发指将资金投入到酒店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。二、房地产一次开发、房地产二次开发1、房地产一次开发一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。2、房地产二次开发指先将“土地”（不具备使用条件）开发成熟土地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买者去建造房屋。三、日照条件我国处于北半球，冬季太阳方位角度变化范围小，在各个朝向获得的日照时间变化幅度很大。以北京地区为例，在建筑物无遮挡的情况下，以南墙面的日照时间最长，自日出至日落，都能得到日照；北墙面则全日得不到日照；在南偏东（西）30°的朝向范围内，冬至日可有9个小时日照，东、西朝向只有4~5小时的日照。夏季由于太阳直射幅度强度一般是上午低下午高，所以无论冬季或夏季，墙面沙锅内接受的太阳角辐射强度都是偏西的比偏东的稍高些。而且夏季室外的最高气温是出现在13-17时之间，此时太阳位置在西半边的位置上，由此可知建筑朝向在西45-90间朝太阳方位角度变化向的范围内，西晒是比较强烈的。防止西晒确实有其道理。由上可知，从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房间）朝向。四、朝向为了使居住环境更舒适、建筑（房间）选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度教高，有的地方寸土寸金，不允许每栋住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可能处在最佳的朝向。在这种情况下，仅仅知道坐北朝南，防止西晒是不够的，了解朝向选择由来的原理是必要的。建筑（房间）的朝向选择涉及到当地气候条件、地理环境、建筑用地、功能需求等，必须全面考虑。选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要争取教多的日照；夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的需要。以住宅为例，对各个房间来讲，主要房间如卧室、起居室应争取较好朝向，而其它部分的要求可低些。选择朝向可从日照条件、主导风向、建筑排列形式、景观等几个方面考虑。主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大。在北方地区，为了防寒，主要居室应避免对着冬季主导风向（主导风向入摄角应大于45度）。冬季我国北方大多数地区主导风向是北风和西北风，大家一想到《白毛女》中的唱词：“北风吹，雪花飘”，就很容易记住这个现象了。在南方炎热地区，应尽量使建筑物朝向与夏季主导风向入射角小于60度，以使室内得到风多的穿堂风。总的来说，住宅朝向主要要求能获得良好自然通风和日照，寒冷地区居室应避免朝北，不忌西晒，以争取冬季获得一定时间的日照，并能避风防寒。炎热地区要避免西晒，尽量减少太阳对居室以及外墙的直射与辐射，并要有利自然通风，避暑防潮。有上可知，坐北朝南，避免西晒还是有其道理的。当然，由于各地区情况不同，朝向上还是略有差异，具体工作时，可参考有国家同意组织有关单位编制的我国部分地区最佳及适宜朝向建议表（见下表）。当然，由于技术进步，空调的普及，特别是南方地区，在朝向选择上并不过分看中日照，也并不一定忌讳西晒。加上随着生活水平的提高，人们的需求重点也在发生变化。除了考虑到气候因素外，现在人们越来越重视景观。一个看得见风景的房间，能给居住在里面的人带来赏心悦目的感觉。所以，许多地方面向大海、湖泊、公园的房屋价位很高，但却很畅销，尽管从气候条件来讲，他们的朝向并非最佳，有的甚至还很不合理。五、建筑排列形式（布局）居住区主要布局形式有行列式、围合式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。（1）行列式也称兵营式、并排式。其最主要的特点是各建筑物成规律性的行、列布置，朝向一致，布局整齐，有可能获得最佳朝向，但布局显得单调、呆板。（2）围合式其最主要特点是沿基地外围周遍布置，建筑物中间被围合成一个共享空间（通常在其中设置公园、休闲及健身设施）。造型美观，有更多的住户能看到小区外围的自然景观。但会形成对望，影响私密性，有一部分建筑物采光通风较差。（3）向心式建筑物围绕一个中心搁F列，表现出强烈的向心性。这种形式在山地用得较多，因为依山就势布置的环状路网往往就造成了向心布局。这种布局别具风格，视野开阔。（4）隐喻式以某中事物（如：字母、花朵）为原形，经过概括、提炼、抽象成建筑布局。该布局能具有较强的环境感染力。各种布局示意举例：建筑群按户数或人口规模可分为居住区、小区、组团，具体控制规模如下页表：六、建筑平面设计建筑平面主要由使用部分、交通联系部分和结构（墙、柱）所占面积构成，主要反映在水平面上房屋各部分的组合关系及功能关系。一幢住宅按组成平面各部分的功能也可分为使用部分和交通联系部分两类。使用部分又可分为主要使用部分和辅助部分，前者包括起居室、卧室；后者包括厨房、浴室、厕所和储藏室等（现在绝大部分住宅都设有阳台）。交通联系部分是建筑物各房间之间、楼层之间和房间内外之间联系通行的面积，包括走廊、门厅、过道、楼梯等。起居室是人员集中的地方，如团聚、会客、娱乐、进餐（有些住宅专门设有餐厅）等，需要有较宽敞的空间。而卧室、学习或工作室要求安静，避免干扰，活动空间可以小点。辅助部分和交通面积等能满足基本使用要求即可。那么空间的尺寸究竟为多少才能满足其基本功能呢？从生理角度来讲，人要在居室中舒适的生活，首先要保证有足够新鲜空气。一般情况下，一个成年人每小时约需30立方米的新鲜空气，居室可每小时换12次新鲜空气，故可大致认为这个新鲜空气的体积是居室容积，这样每人需要的居住容积可以按25~30立方米计。现在我国大部分住宅居室净高为2.7米左右，由此计算出每人适宜有的居住面积应为9.3~11.1立方米，这个面积可以保证居室内空气清新并安放必要的家具，且有足够的活动空间，也可满足人的心理需求（如：宽敞的感觉）。按目前我国的实际情况，住宅中的主要房间如起居室、卧室兼起居室等，面积可掌握在12.5~15㎡；次要起居室中房间要取8.5~10㎡，做次要卧室的小房间有6.5~8.5㎡。当然，作为高级住宅而言，面积大一些亦无妨，主要市场接受。对居室平面设计来讲，仅仅考虑面积是不够的，尺寸比例合理与否十分重要。如一个非常狭长的房间，面积虽大，但是就同过道一样却不好使用，所以必须确定正确开间和进深比例。为减少建筑用地和有较多的房间争取好的朝向，一般情况下，居室进深尺寸略大于开间尺寸。其比例不宜大于2：1，最好是3：2或5：4，以便于室内空间的布置和人的日常活动。当然，具体设计时要参考其他因素，如在寒冷的剑匕方，可设计大开间小进深的居室以获得更多日照；而在炎热的南方，则可设计较大进深的居室以有效的组织穿堂风和避免过多的热辐射。根据我国情况，居室大房间尺寸常用3.3米×4.8米、3.3米×5.1米、3.6米×4.5米；中房间采用3.3米×3.0米、3.3米×3.3米、3.3米×3.6米；小房间采用2.4米×3.3米、2.4米×3.6米、2.7米×3.6米。另外，为了使各个房间有足够的有效面积，还应注意门窗的设置，主要家具（设备）的摆放位置，而居室门窗的开设位置对居室的家具（设备）布置影响较大没，一般的原则是窗子仅可能在居室外墙中布置，门则应靠角位布置，有多个门时，应使其尽量靠近，使交通路线尽可能便捷和少占使用面积。经常看到样的例子，有些厅的面积近20㎡，然而由于上述因素考虑不周，却给人以紊乱、狭小的感觉，相反的，有些客厅面积虽小些，但却给人以舒适的感觉。对于其他类型的建筑物，类似的，也可以从他的功能需求出发，来大概判定平面布局的优劣，在此不再累述。七、立面设计建筑体型反映建筑物总的体量大小、组合方式、比例尺度等。立面是表示房屋四周外部（竖直面）形象，有许多构件所组成，主要是墙面、窗户、阳台拦板等，这两者决定了房屋外部形象的总体效果。关于建筑风格的问题，在一般人看来，主要是立面、景观带来的视觉感受。前阶段的“欧陆风”，受到了大部分专家的否定，在市场上却得到了认可。当前，“欧陆风”有向纵深反站的趋势，如：有的项目打出了“英格兰”、“法兰西”风格的旗号。建筑风格是个很学术化的问题，见仁见智，莫衷一是，实际上关键是能否与周边环境协调、本体是否美观。对于商品房而言，更重要的是是否被市场认可，并不一定非常严格定义为某种风格。建筑与世上其他事物一样，都与其外部事物发生着联系。对环境的定义与分类方法很多，为了叙述方便，我们在这里将建筑物周边的条件及氛围统称为环境。以住宅为例，我们将环境分为：小区环境和小区外环境。如何处理好建筑与环境的关系呢？总原则是：以人为出发点，向客户提供一个方便、舒适、安全、优美的生活环境。八、剖面设计剖面设计主要反映建筑物在竖直方向上各部分的组合关系及功能关系，反映建筑物各部分的高度、层数。住宅的剖面设计主要考虑分析建筑物各部分应有的高度，建筑的层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等。其中，很重要的一条是确定室内净高。解放初期我国住宅净高一般在3米以上，有的甚至超过3.5米，1958年后逐步降低，目前多数住宅净高在2.7米左右。尽管净高大的房间有利采光、通风，但降低净高可降低住宅没立方米的造价。据一些资料分析，在一般砖混结构中层高降低10厘米，造价可降低1.5%左右。房间净高还与自然采光要求有关，一般情况下，当房间采用单侧采光时，通常窗户上沿离地的高度应大于房间进深长度的一半，当允许两侧开窗时，窗户上沿离地的高度应不小于总深度的1/4。目前，随着人民生活水平的提高，住宅净高又有加大的趋势，有时候甚至成为卖点。九、建筑图相关内容建筑物从蓝图变成实物要通过施工才能得以实现，其主要过程为：勘察、设计——开工——施工——竣工验收——投入使用。现在的客户非常在意施工质量，销售人员有必要了解施工环节涉及到的一些基本常识。建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯九个部分。地基与基础、主体结构先施工，在此期间，同时预埋水电管线、预留水电洞口，主体结构完成到一定程度建筑内部装修水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶口，从上至下进行施工。（1）基本概念建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面表示建筑的外部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。1)立面图立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑物朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。2)平面图假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以仰视，如果表示天棚装修的做法就可以用仰视平面图。3)剖面图假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不同分横剖面和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只允许转一次用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建筑内部情况。（2）术语说明1)比例比例“1：100”表示图纸上的一个单位长度相当于实际上的一百个单位长度，即：图纸上的一厘米相当于实际上的1米。（但首先该图纸应按比例出，否则的话，图纸上的一厘米并不相当于实际上的1米。如：图纸缩放复印后，实际上比例已发生变化，在平时工作过程中应引起注意。）2)尺寸及单位尺寸由数字及单位组成，根据“图标”规定，总图以米单位，其余均以毫米为单位，若按此规定，尺寸后面可不写单位。3)标高标高有绝对标高和相对标高两种，是标注建筑物高度的一种形式。A)绝对高度我国把青岛附近的某处黄海的平均海平面定为绝对标高的零点。总平面图中3.