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深圳世联地产Worldunion•龙腾湾-龙栖湾及其周边实地调研与踏勘•海南主要湾区考察-海口：东海岸、西海岸等-三亚：三亚湾、大东海、海棠湾、红塘湾、亚龙湾等•-其他区域：清水湾、香水湾、石梅湾等•海南房地产市场调查•海南旅游市场调查•消费者市场调查•……•世联集团董事长/总经理•海南土地储备中心主任•三亚规划局总规划师•深圳综合开发研究院旅游研究中心主任•深圳华侨城旅游投资发展部•深圳华侨城旅游总策划师•深圳万科集团•万豪集团营销总监•海口喜来登酒店营销总监•欧博公司MichePerisse•……•海南旅游地产研究•海南东部旅游带研究•海南西部工业带研究•海南区域开发模式研究•项目价值研究•项目发展方向研判•项目解决方案研究•项目发展战略评估•项目整体定位•项目功能定位•……•世联平台数据库•CNKI数据库•中国房地产信息网数据库•搜房网数据库•《中国房地产年鉴》•海南、海口、三亚等2000~2007年统计公报•海南官方统计网站•部分城市统计年鉴•优秀硕博士论文•……进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据深圳世联地产Worldunion汇报内容•概述•国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素•海南旅游发展新趋势•项目发展机遇研判和市场可行性分析•龙腾湾-龙栖湾整体定位•龙腾湾-龙栖湾空间布局•区域模式•开发计划深圳世联地产Worldunion项目区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里，距离乐东县城45公里三亚项目凤凰机场60km70km乐东县城项目45km项目在海南的位置图项目在乐东的位置图深圳世联地产Worldunion项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两个湾区项目总规模约66平方公里，海岸线长33公里，内陆延伸2公里项目自东向西包括两个湾区：龙栖湾、龙腾湾，两湾区均为西南朝向，自然相连，之间无建筑物阻隔项目范围（66平方公里）龙栖湾龙腾湾深圳世联地产Worldunion项目四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州湾，西部为莺歌海盐场项目地段分属于九所、利国、黄流三镇，三个镇均以农业为主，其中九所镇规划为未来的新型城区东端的石柱岭位于乐东和三亚崖州湾交界处，可见东锣、西鼓两岛南部海面东锣、西鼓利国镇黄流镇莺歌海盐场九所镇石柱岭镇区村庄（个）户数（万户）人口（万人）九所240.512.53利国140.341.62黄流140.351.88总计521.26.03深圳世联地产Worldunion项目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通以乡镇公路为主，通达性较差交通要道东线高速、西线高速、中线高速距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里距乐东县城45公里项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入西环铁路225国道深圳世联地产Worldunion土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河流和防护林等项目纵深两公里范围内涉及村庄52个，户数1.2万户，人口6.03万人入海河道村庄水塘农田农产品基地防护林带11%17%35%37%0%20%40%基本农田林地建设用地未利用地项目土地利用占比资料来源：乐东县政府深圳世联地产Worldunion内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳，无其他特殊资源龙栖湾四河分布海岸线沙滩滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线绵延长达33公里龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏项目内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港望楼港海水河道入海口部分海滩遭破坏山海相连深圳世联地产Worldunion项目背景海南省提出建设国际旅游岛目标大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、大规模、陌生湾区的旅游开发项目属性界定基本特征项目位置位于乐东县滨海区，东距三亚70公里项目规模龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里项目四至紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇项目交通外部交通便利，内部通达性差项目资源滨海资源优越，生态环境良好深圳世联地产Worldunion审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游开辟新市场已形成的旅游格局预期将有多个湾区入市海棠湾红塘湾石梅湾香水湾东海岸盈滨岛……大东海：传统旅游区三亚湾：城市级度假区亚龙湾：国家级度假区西海岸：高档滨海度假区海甸岛：中档滨海度假区清水湾：国际综合度假区崖州湾：创意产业…………深圳世联地产Worldunion审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品，以完善海南旅游格局海口万宁乐东琼海三亚东部旅游带海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局东方儋州/洋浦西部工业带东部旅游带已初步成型海口客流三亚客流美兰机场•560万人次海口港口•78万人次凤凰机场•500万人次海南旅游客流旅游产品高尔夫球场（16个）游艇码头星级酒店(200余家)度假物业国际会议……南部旅游目的地北部旅游目的地凤凰机场美兰机场深圳世联地产Worldunion审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何种区域模式，为区域开发树立标杆经济发展时间2007－2008年1978年改革开发未来发展难以预期过去海南取得成功因素现在已经发生变化全国经济稳步快速发展各类土地价格飙升投资商资金充裕，势力较强投资商大多采用区域拓展战略各消费群体的投资欲望强烈土地价格偏离价值开发主体开发能力强市场多元需求支撑全国经济明显放缓各类土地价格下降投资商资金严重紧缺投资商保守保生存各消费群体整体观望土地价格回归价值开发能力急速减弱市场需求大幅萎缩深圳世联地产Worldunion项目最终需要解决三个层面的核心问题：价值定位+功能产品+区域模式价值定位区域模式功能产品从海南岛旅游发展中寻找机会深圳世联地产Worldunion汇报内容•概述•国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素•海南旅游发展新趋势•项目发展机遇研判和市场可行性分析•龙腾湾-龙栖湾整体定位•龙腾湾-龙栖湾空间布局•区域模式•开发计划深圳世联地产Worldunion初步考虑案例着重分析其中的四个•Sentosa,新加坡•Bintan,印尼•Malaka,马来西亚•Johore,马来西亚•Balearic,西班牙•Varadero,古巴•Pattaya,泰国•KasaiTokyo,日本•SaiKung,香港•Beitou,台湾•Karnataka,印度•Hawai`l,美国•NapaValley,美国加州•NavyPier,美国芝加哥•Cancun,墨西哥•Varadero,古巴•Balearic,西班牙•Hawai`l,美国•拥有自然山海风光•成为国际化的热门旅游点•制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略•优化区域产业结构深圳世联地产Worldunion以墨西哥坎昆为例进行详细阐述：坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地Cuba坎昆岛坎昆城尤卡坦半岛礁湖加勒比海坎昆主要特点:位置/规模：•加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主功能组合：•包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区•“白沙滩”、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等深圳世联地产Worldunion坎昆各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系吃游玩购娱Spa水疗按摩保健其它康体设施儿童乐园区游艇海岸高尔夫球场冲浪购物中心主题餐厅酒吧水上运动俱乐部迪斯科舞厅1500多家自由免税商店水族馆玛雅遗址各项旅游活动深圳世联地产Worldunion会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促使旅游淡季变成旺季坎昆国际会议展览中心-举行过多次重要的国内和国际会议-每年有许多享有声望的国际企业来举办会议-会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨•坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场20分钟车程•建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺，能同时容纳7000人•优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议会议时间性质发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议1981.10国际世贸组织第五次部长级会议2003.09国际加勒比海湾酒店国际会议每年6月区域电影节每年11月区域墨西哥革命周年庆典每年11月全国深圳世联地产Worldunion19文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间玛雅文化文化资源保护政府于70年代开始强调对玛雅历史区域的保护，并对其进行修复文化资源整合将岛上原有的圣米盖里托古迹废墟与周边的奇琴伊察、图卢姆等玛雅文遗迹纳入度假者游览的范围文化产品打造用玛雅文化打造旅游产品，吸引游客，数据显示，其中30%的游客是受到玛雅文化的吸引前往坎昆深圳世联地产Worldunion坎昆非常注重地方资源的保护性开发，这大大降低了人工开发对环境的不利影响自然保护原则：河道与红树林受严格保护，除了正常的航道清理外，没有任何人为砍伐痕迹区域隔离措施：茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天际线。沿着20余公里海堤，绿化带设计随着路形的变化或宽或窄，将道路对生态环境的影响减至最小政府政策支持：举办以“永续观光”为题的北美洲会议，重点在自然资源和本土特色的保存。解决旅游开发带给环境的冲击问题优美的生态风光坎昆开发面积的构成29%18%53%保护区旅游区居住区深圳世联地产Worldunion21政府集中举措提升基础设施的现代化程度，产生了较高的经济效益政府中央银行全国旅游促进基金会全国旅游开发公司政府机构（如公共工程部、水利部）相关单位及公共机构•制定规划和执行等集中措施•针对开发进行一些初期启动基础建设•承担度假区规划费用•基础设施经营和收费•全面负责基础设施和其他设施的设计和建设•负责坎昆度假区的对外宣传促销•聘请知名咨询机构来做规划和工程方案•对开发建设初期的宾馆、饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持•以低价买进生地，经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售•组织完成度假区各项基础设施的建设工程•美洲开发银行两笔贷款70%用于基础建设：1971年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建设所必须的基础设施的开发、环境改善和古迹修复，1976年投入使用第二笔贷款，用于补充旅游区和新城区中的基础设施，包括建设一所中学，扩建饭店学校等•自有资金中有40%进行局部基础建设：是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地，小区域基础设施建设得以保证深圳世联地产Worldunion高规格招商保证了坎昆世界一流的开发能力商业•全球第五大免税集团Weitnauer控股公司于1994年在坎昆开设零售店•KukulkanPlaza是Cancun最高档的shoppingmall，销售世界名牌时装、高档珠宝、一流香水、手工艺品等，还能在里面打保龄球、去bar娱乐度假物业•1972-1975年吸引国内外商人来此投资，招商要求建设4星级以上宾馆业，于是在半岛上建起了22座豪华旅馆深圳世联地产Worldunion灵活的开发模式是坎昆进行区域开发的显著特点60年代70年代80年代90年代至今坎昆只是个仅有300多人的渔村•坎昆是一个只有2000居民的渔村，半岛上则只有3户渔家•居民增加到6万人•坎昆人口达到25万•到目前为止，城市人口已经达到100万墨西哥政府制定了《国家旅游战略发展规划》•政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发•从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设•由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等•政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半