XX广场招商执行

越南芒街市XX广场招商执行方案深圳市XXXX商业管理顾问有限公司2008年3月方案纲要第一部分项目定位及业态初步规划（P1）一、项目定位··········（P1）二、业态初步规划········（P2）第二部分招商执行·······（P3）一、招商准备··········（P3）二、招商目标··········（P3）三、招商团队的组建、职责与分工·（P4）四、人员培训··········（P5）五、招商物料准备········（P5）六、前期客户接触········（P5）七、招商推广的准备与执行····（P6）八、招商的思路与执行······（P6）九、招商流程··········（P9）十、进场与开业组织·······（P9）仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-第一部分项目定位及业态初步规划XXXX广场地处越南芒街市中越国际口岸关口旁,位列芒街市XXXX大道1号，占地面积5000㎡，地上九层，地下一层，总建筑面积约48800㎡，其中地下负一层面积约5000㎡，一至四层面积约20800㎡，五至六层面积约9500㎡，七至九层面积约13500㎡。目前，项目已封顶，正在进行外墙装修，一层和二层的商铺根据之前的平面分割已销售了近一半的铺面。根据我司前期科学、严谨地市场调研获取的信息、数据，经分析研究，对项目的定位与规划如下：一、项目定位1、功能定位一至四层商铺以综合批发为主，零售（旅游休闲与购物）、休闲餐饮为辅。2、业态与品类定位⑴批发品类服装、鞋类、服装面料辅料及配件、服装配饰、家饰家纺、数码电子、小商品类；特别要求在商品的种类上突出差异化的优势。⑵零售业态针对中国及越南游客为主的餐馆、咖啡厅、茶馆等餐饮休闲设施、以及旅游商品专卖和超市。仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]、档次定位中档偏低与中档品牌并重二、业态初步规划1、地下负一层：超市，面积暂定1000㎡，局限于现有出入口的设置，建议将其设在一楼入口处广场的正下方，以便于顾客通过原设置的上下步梯进出；其余约4000㎡规划为仓库，作为批发配套。2、一层：品牌服装（厂家）汇展广场(约3000㎡)，主打运动休闲服饰、牛仔服饰及男装；其余为数码电子、小家电批零区，以及旅游商品批零区（旅游配套）；入口广场作为主要信息发布和表演区。3、二层：关口一侧约1500㎡为鞋类箱包批发，中庭临窗处为咖啡茶座休闲区，其余约3500㎡为以广州女装批发为主的服装区。4、三层：服装面料辅料及配件、服装配饰、家饰家纺、床上用品、袜子内衣等纺织品、小商品类；服装面料辅料及配件为主，建议3000㎡以上。5、四层：针对旅游人群的餐馆、酒楼、咖啡厅、茶馆等休闲餐饮设施。业态规划图如下所示：仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-第二部分招商执行一、招商准备（时间：2008年3月1日至2008年3月31日）1、明确项目商业定位和业态规划，制定招商政策并统一言辞基调，招商团队进驻项目,营造招商部现场商业氛围；2、就商业定位和业态规划确立招商方向，明确客户群体，锁定目标商家；3、对商铺铺位按所招品类对象的空间设计要求进行功能布局规划，制定合理的业态划分方案；4、针对目标商家群体进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；5、制定具体的铺位租金价格表。二、招商目标根据本案的市场规划与定位，项目将以综合批发为主，零售（旅游休闲与购物）、休闲餐饮为辅。但现状是，芒街市现有城市人口少，消费总量不足，目前市场容量没有明显的扩大化，所以对目标商家的选择，着重于引进相对芒街市场来说存在差异性的经营品类，以避开因商品简单重复而面临竞争过于激烈的局面，使之能发挥自身的优势，朝利于项目商业地位提升的方向发展。如今，在确切的业态定位、规划及招商策略指引下，结合招商推广方案的实施，通过拟定时间段内的客户资源整合与招商执行（先期重点对项目一、二层商铺展开招商），力争在正式开业时完成一、二层70%的招商面积，以便顺利的开业，为日后的旺场打下坚实的基础。同时，也最大程度地提升物业的商业价值，有力地促进商铺销售的势头，以达到项目招商策划的预期市场效果。仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-而且，让XXXX广场树立起良好的商业形象，在行业间形成富有美誉度的口碑，使芒街市人民以及外来商家逐渐对这一新兴的地标式商业中心的前景充满信心、对在芒街经商充满信心，同时无形中增强项目在国内的影响力，更是扩大市场的辐射范围。三、招商团队的组建、职责与分工（时间：2008年2月）1、组建精干的招商团队，并制订具体的行之有效的招商奖励制度；2、招商团队的结构及职责：①项目招商经理：职责：整体负责招商项目，把控招租价格体系、项目业态及招商方向，管理和培训招商团队。②项目招商主管：职责：负责日常招商工作的安排和展开，管理存档客户资料，管理和培训招商人员。③招商策划人员：职责：全面积极配合招商工作的展开，负责招商方面的推广宣传工作。④招商人员：职责：整理、分类、保管客户资料，贯彻项目招商实施方案，执行招商工作。仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-四、关于人员培训根据项目招商政策，制订项目招商人员统一说辞，由项目经理或项目招商主管安排时间统一进行招商前培训工作。在招商全面开展后，根据招商人员在工作中所遇到的具体问题，可汇总后在日常的例会上统一进行指导培训。五、招商物料准备■招商书（设计、印刷，3000册）■招商宣传单张（设计、印刷，5000份）■招商宣传海报、条幅、喷绘（设计准备，预制作）■《商铺租赁合同》（待定）六、前期客户接触（时间：2008年2月1日至2008年3月31日）1、招商人员整理自己手中现有的客户资料，圈定适合本项目业态规划的商家，可先进行电话联系，第一时间向熟悉的商家传达本项目招商信息；2、就现在的项目市场规划与定位，先期去接触一些适合本项目业态规划定位的市场经营户，收集他们对本项目招商工作开展的反馈信息；3、利用现有的客户来访登记资料，有选择性的联系经营团体、商会，传递招商信息。仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-七、招商推广的准备与执行（时间：2008年3月中旬至2008年8月下旬）1、按辐射范围界定，部署几个招商宣传资料投放点，选择时间节点进行发放；2、由商业定位及规划特点提炼精准的广告宣传口号，安排硬广告及软文，配合招商进度进行发布；3、相关推广活动主题及策划方案落实，选择相关负责人及执行公司；4、户外广告宣传载体选择，载体地址选择等，选择相关负责人及制作公司。八、招商的思路与执行（时间：2008年4月1日至2008年8月下旬）※招商团队对整个招商方案执行能力的强弱关系到招商项目的成败，此环节是整个项目招商运营过程的主要及关键部分。※此阶段对于具体招商策略及技巧的把握和使用十分重要，届时依据市场的变化做出相应的调整。※招商进程中把握好业态规划分布，根据布局产品种类针对性地寻找商家进行招商。※因为跨国项目，面对较特殊的市场环境及商家群体，所以在招商方式可以灵活多变，如借助商会力量等。1、地下负一层⑴定位：超市（1000㎡），仓库（4000㎡）。⑵思路：以整体打包租赁的方式，引进本地或外地有旅游品商场、超市经营实操经验的商家（代理有一定知名度的超市品牌），以及欲尝试该行业运作的商家（条件成熟可考虑整层打造为旅游品商场，目标客户为北海、东兴、凭祥、云南等地专门经营旅游仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-品商场的商家，整层租赁或分割租赁皆可）。2、一层商铺⑴定位：品牌服装（厂家）汇展广场(约3000㎡)，主打运动休闲服饰、牛仔服饰及男装；其余为数码电子、小家电批零区，以及旅游商品批零区（旅游配套）；入口广场作为主要信息发布和表演区。⑵思路：靠大门入口一侧偏重旅游购物业态，目标群体侧重于在东兴、芒街经营相关业种的商家（包括本地群体、广东群体、浙江群体），视招商进展情况考虑异地招商（北海、凭祥、南宁）；品牌服装区批、零兼顾，侧重运动休闲、牛仔服饰，目标群体主要为当地经营户、南宁新XXXX商家、广州商家、浙江商家（招商执行过程中要关意旅游业态的引进，如旅游业态体量需求过大应适当向负一层分流，以确保服装批零区占主体地位，以避免二层经营业态被孤立）。3、二层商铺⑴定位：关口一侧约1500㎡为鞋类箱包批发，中庭临窗处为咖啡茶座休闲区，其余约3500㎡为以女装批发为主的服装区，女装批发区可拟突出“广州女装”这一主题。⑵思路：鞋类箱包及女装批零区的招商侧重运动休闲业种，突出整个服装批零商场年轻、运动、休闲、时尚的定位，以品种的差异化规避市场竞争。目标群体不局限当地商家，侧重引进南宁、广州、浙江等地的商家（工作重点是挖掘在东兴、芒街经商的广东商家、浙江商家，通过老客户介绍新客户、异地招商等手段完成目标任务）。仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]、三层商铺⑴定位：服装面料辅料及配件、服装配饰、家饰家纺、床上用品、袜子内衣等纺织品、小商品类；服装面料辅料及配件为主，建议3000㎡以上。⑵思路：将三层打造成为越南专业的服装面料、辅料、服配展示区，东兴浙江轻纺城的布匹经营户是重点目标客户群，通过他们挖掘其上游供货商甚或生产商（或同时通过网络平台收集相关信息，并据此展开招商）。5、四层商铺⑴定位：针对旅游人群的餐馆、酒楼、咖啡厅、茶馆等休闲餐饮设施⑵思路：原则上按定位方向及规划进行招商，但四层商铺的招商可适当滞后，前期招商重点突破一层、二层，如果一层旅游旅游业态体量需求明显高于原定规划，可考虑四层突出旅游用餐的业态（或者四层作为服装批零区的配套仓库）。6、招商执行安排⑴内场安排：（等4人，东兴、芒街各两人）任务安排：接待现场客户、介绍商场业态分布、解答客户疑问、登记客户资料、引导客户完成租赁商铺工作。时间：2008年4月1日至2008年8月下旬⑵外场安排：（等4人）仙舟商业地产地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#23—08号电话：[phone]传真：[phone]-①预招商时间：2008年3月1日至2008年4月中旬。任务安排：根据业态规划初步接触芒街、东兴、南宁等地目标商家，介绍项目情况，汇集市场反映意见。②全面招商，时间：2008年4月中旬至2008年8月下旬任务安排：4－6月分别在东兴（芒街）、南宁、广州、义乌等地展开招商（根据市场实际情况拟定阶段性工作计划）。⑶广告招商时间：2008年4月1日至2008年8月下旬；执行人员：策