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目录PART1区域商业规划与发展PART2项目周边市场调研PART3项目定位分析PART4项目业态落位PART1区域商业规划与发展七宝商业规划与发展虹桥交通枢纽的建设，将给七宝的发展带来翻天覆地的变化，七宝也从原来的市郊型城镇，规划发展成为上海的又一中心城区七宝镇七莘路沿线要发展为“闵行区的南京路”漕宝路、七莘路路口（轨道交通M9号线七宝站出口）要建设成为“闵行区的徐家汇”七宝将加大力度建设七莘路沿线的写字楼建设，有利于该区域形成良好的商业氛围根据市政府十一五商业规划，七宝被列为本市中心城14大区域商业中心之一。七宝的商业经过几年发展，从单一卖场化逐渐走向多样化，逐步成熟，一改本市西南徐家汇以西没有规模商业圈的说法PART2项目周边市场调研1、七宝商圈概况“十年上海看浦东，百年上海看外滩，千年上海看七宝。”悄然崛起的七宝商圈正在改写徐家汇商圈以西没有像样的商业群落这一老印象。北重商、南重住，七宝镇以七莘路为主轴，形成了北、中、南——“一点三线”的七宝商圈。一、项目周边商业分析南段：七宝老街商圈中段：以漕宝路、七莘路交叉口为核心，九号线七宝站出口附近北段：以星站路、七莘路为圆心的北段商圈2、周边房产市场概况华商时代广场周边聚集有万科城市花园、欧香名邸、龙柏社区等高档楼盘和别墅社区，积聚了大量的常住人口，消费力非同一般，房价和租金方面也在日益升温。3、主要竞争者概况小结巴黎春天百货：为纯百货购物嘉茂广场：中高端的商务配套汇宝广场：中高端的百货零售河畔百货/乐购等：基础性配套，业态较单一华商时代广场：定位中与这些项目实现错位竞争，避其锋芒，找准贴近普通生活大众商业娱乐的市场空白，有的放矢。同时积极提炼自己的商业特性，使项目在七宝地区独树一帜，具有不可替代的地位，并引领一种全新的消费生活方式。二、区域消费者深研项目周边聚集有万科城市花园、欧香名邸、龙柏社区等中高端人群集居区及别墅社区，常住人口超过百万，日、韩、港、台等常住人口超过20万，且扩大趋势非常明显，蕴含惊人消费力。原有商圈已经聚集了大量的消费人群，加上虹桥交通枢纽带来的高端商旅客群，项目将日享百万人流，商潮涌动商机无限，一个新的上海核心商圈已经形成。1、周边人流情况消费者年龄层：以20-35岁的中青年为主消费者婚姻状况：未婚60%，已婚40%消费者学历：70%以上的消费者为大专以上学历消费者收入：平均个人月收入为2200元—5000元；平均家庭月收入为5500元消费频次：有16%的消费者两周来一次，13%每周都来，15%的每月来一次，37%的消费频次不固定消费者平均消费额437元/次，属于中低消费层次消费者餐饮支出以1-50元/人/次为主，娱乐消费支出几乎没有2、七宝地区目前消费现状分析七宝地区目前消费现状总结由上可知：七宝地区目前的消费阶层，以高学历的单身年轻人为主，收入处于中档水平，但消费力还远远未被开发出来，各方面的消费支出占总收入的比重普遍偏低，所以，合理的业态规划尤为重要，在满足当地消费者日益增长的消费需求的同时，带动区域消费的新热潮。消费群分析总结讲究品质饮食、特色餐饮：中国人对餐饮的传统偏爱注重文化修养：美容、养生、特色培训等追求时尚消费：服饰、化妆、饰品等时尚品牌需要便利的生活设施：银行，茶叶、烟酒类、药店、便利店等家居饰品方面的需求：如家纺、鲜花、画廊店等注重子女教育：在培养孩子上大量投入精力财力单身人士、商务人士占较大比例，喜欢夜生活三、结论从市场研判方面，华商时代广场项目在结合政府发展方向、交通配套设施建设、人文环境营造等方面占有明显优势，发展前景非常乐观；另一方面，综合性、多样化、个性化的生活配套在七宝地区仍为空白，这给项目的发展带来了巨大的机遇。故华商时代广场项目将以悠闲生活、缤纷体验为主导，通过与个性消费的概念有机结合，倡导全新的愉悦的生活方式，创造时尚、独特、新颖的综合性、“一站式”的购物、娱乐、休闲场所，打造区域消费新地标。PART3项目定位分析项目坐落于闵行区七宝镇七莘路商业中心的北侧，地处大虹桥CBD核心，紧邻虹桥综合交通枢纽，总面积逾13万㎡。项目借鉴国际先进的建筑设计理念和最新商业地产开发模式，以绝佳空间配比实现商业形态的完美组合，矢志引领上海商业市场，塑造大上海城市地标性商业综合体的标杆地位。项目商业部分总计规模4.2万平方米,将其建成为集休闲、娱乐、购物等各种新兴业态于一体的全程化、一站式、潮流时尚的商业体验（消费）空间。一、项目概况二、项目商业功能定位本案将以悠闲生活、缤纷体验为主导，倡导全新的生活方式，创造时尚、独特、新颖、个性化、综合性的七宝生活万花筒，打造区域消费新地标。HowtodesigntheLei-PleaLife悠悦生活Leisure+Pleasure=Lei-Plea中文名：时代广场·悠悦生活英文名：StyleCenter·Lei-PleaLife解析：华商时代广场，追求悠悦生活的典范个性消费万花筒，悠悦生活缤纷秀不在乎您偶尔的一掷千金，只在乎您每天的驻足三分！三、定位概念解析琳琅满目的品牌商铺，个性缤纷的购物天堂，轻松愉悦的交往空间，悠闲舒适的生活体验。悠悦生活的内涵：当购物变成一场惬意盛宴……悠悦生活·未来四、项目未来聚焦本案未来之繁荣七宝地区庞大的普通消费人群SHOPPER’SPARADISE本案未来之个性众多个性化商铺，百态荟萃，五彩斑斓本案未来之悠悦贴近周边居民的日常生活，众多品牌都是大家喜闻乐见，愿意消费的。TrendyDeliciousLeisureCreativeExplosurePART4项目业态落位悠悦生活之时尚自我时尚是都市特殊的标志，是都市人特殊的心理需要。这里的时尚不是盲目地追求名牌，而是独具慧眼，寻找属于自己的那份纯粹与不凡，不经意间泄露与众不同的独特品位。悠悦生活之悠闲品味自然挥洒间，品人生、交挚友、舒缓身心…享受都市里难得的恬淡娴静。生活，原来可以如此悠然自得…悠悦生活之童真童趣抱着柔软的TEDDY，吃着棉花糖幸福的笑，去游乐场玩个昏天黑地，最后抱着一大捧气球回家……和孩子一起想像世界里开满花朵。流动性、易装饰可为项目独身制作专属花车。每5,000平方米空间设置一处，其缤纷造型给商场增加缤纷感，又可提供多元化服务，为消费者提供最大程度的便利可以创收巨大的利润，其利润可高达租金的10%模式：导购服务、失物招领服务、寻人服务、发布最新优惠信息等类别花车的效果可以达到聚集人气、增加收入、活跃人气、配合活动依靠花车可营造喜庆气氛，可以成为显著的视觉焦点，同时也具有展示和装饰的效能经营亮点之KIOSK移动城堡