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物业管理师培训1第三章物业管理的基本制度【历年分值】2010年单选题：26×1=26分多选题：9×2=18分共计44分2011年单选题：24×1=24分多选题：9×2=18分共计42分2012年单选题：24×1=24分多选题：9×2=18分共计42分【大纲要求】（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。（二）考试基本要求掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。熟悉：业主的权利和义务。了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件。【内容精讲】在物业管理活动中，不仅业主与物业服务企业存在着许多权利义务关系，而且业主之间、物业服务企业与建设单位之间、业主与建设单位之间，也存在错综复杂的权利义务关系。针对我国物业管理活动中存在的各种问题，为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。第一节业主大会制度（2010年11分、2011年9分、2012年19分）《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会随意解聘物业服务企业或不当利用公共设施经营的决定，遭到大多数业主反对，导致矛盾物业管理师培训2产生。鉴于以上问题，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、资格条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项（——一般性日常事务）作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。（2012年考点）这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，（2012年考点）不得从事与物业管理无关的活动。一、业主（2010年1分，2011年3分，2012年2分）（一）业主的概念——重点《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。我国对房地产管理实行权证管理方式。一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。属于自然人的房屋，房屋所有权证上标明房屋所有权人的姓名，属于法人或其他组织的房屋，房屋所有权证上标明房屋所有权人的组织名称。现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。（二）业主的权利（2011年3分、2012年2分）——首先掌握10个标题——重点在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务物业服务合同是业主与物业服务企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业服务企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所物业管理师培训3约定的物业服务费用后，享有接受物业服务企业提供服务的权利。2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定管理规约、业主大会议事规则，或者认为现有管理规约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。4．参加业主大会会议，行使投票权业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法，或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。5．选举业主委员会委员，并享有被选举权业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。6．监督业主委员会的工作业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合物业管理师培训4法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。（2011年考点）如业主（1）有权对业主委员会的工作提出批评和建议；（2）有权知晓业主委员会的运作情况；（3）有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；（4）有权查询业主委员会保存的各项档案文件；（5）有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。【2011年真题】67．为了保证业主委员会规范运作，每个业主依法享有的权利有（ACD）。A．对业主委员的工作提出批评和建议B．更换业主委员会成员C．知晓业主委员会的运作情况D．查询业主委员会保存的各项档案文件E．更改业主委员会做出的各项决定7．监督物业服务企业履行物业服务合同物业服务企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督。（2012年考点）如业主（1）有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议；（2）有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；（3）有权监督物业服务企业的收费情况；（4）有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正；等等。业主对物业服务企业的监督权有利于物业服务企业更好地履行物业管理服务。【2012年真题】67．下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有（ACDE）。A．对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议B．对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿C．查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料D．监督物业服务企业的收费情况E．要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业物业管理师培训5共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。10．法律、法规规定的其他权利除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如（1）在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；（2）有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；（3）有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。——重点【2011年真题】19．在物业管理活动中，业主依法享有的权利是（D）。A．按时交纳物业服务费——义务B．执行业主大会的决定——义务C．遵守物业管理服务方面的规章制度——义务D．监督物业服务企业履行物业服务合同【例题】下列有关业主权利的说法，不正确的是（B）。A、业主享有提议召开业主大会会议的权利。B、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地享有使用权——知情权和监督权C、业主对业主委员会的工作行使监督权D、业主享有提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议的权利（三）业主的义务（2010年1分）——首先掌握6个标题——必考点权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：1．遵守管理规约、业主大会议事规则物业管理师培训6管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照管理规约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结管理规约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。管理规约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力，每位业主都要自觉遵守管理规约和业主大会议事规则的规定。2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项，事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为了维护这种共同利益，业主大会可以制定或者授权物业服务企业制定一系列的规章制度，要求全体业主共