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固安孔雀玫瑰园固安孔雀玫瑰园2011.11.3地产广告火凤凰619顾问海量知识平台开启月开盘，“以两万元抵十万元”变相降价1000元，引发市场强烈反应固安“降价门”！区位分析永清县固安县廊坊市固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安-北京南四环:京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；2011见证固安神话空港新区诞生2011北京楼市焦点在城南。2900亿投资升级京南，“环首都经济圈”热动卫星城，交通网全面通达，固安作为北京的南大门，率先发力。第二机场落户大兴，辐射力带动固安成为空港新区。“环首都经济圈”、第二机场、2900亿发展京南，三大政策利好挖掘固安潜力，生活价值几何递增，楼市价值洼地急剧升温。北侧为创新道东侧为永定路，106国道西侧为城市主干道育才北路南侧为城市主干道新昌街生活配套缺乏1、京哈高速-G1；2、京沪高速-G2(原京津塘)；3、京港澳高速-G4(原京石高速)大广高速-G45；4、京津第二高速；5、京开高速；6、保津高速；7、廊涿高速；8、六环路高速；轨道交通：地铁四号线,京九铁路；公交线路：北京至固安［943公交］；廊坊至固安［长途汽车站固安汽车站］项目周边40公里范围内拥有九条高速公路：客群分析年龄：25-45岁购买动机：40%自住40%投资20%其他注：由于项目地处大北京区域，客群不同于传统二三线城市，购买动机比较复杂，在客群定位时不做单纯意义上局限来源：大兴、丰台、固安、海淀、北京其他……职业：私营企业主、公司白领、中层、公务员等孔雀城孔雀大卫城K2红树林中央公馆中宏新界国泉城橘州水木清华本案竞品分析孔雀大卫城要点南加州风格，四期均价6300—6500元/平，项目不定期推出特价房。房源户型为一居66平米，二居84-90平米，三居88、110-126平米。预计2013年8月入住，毛坯房。判断与我项目产品80多平米雷同，是主要竞争对手卖点主打轻轨交通。推广语：大宅之美坐轻轨，我在北京有个家重点90平米两居•南北通透，全明户型，户型方正，居住舒适度高；•赠送露台和飘窗，有一定的附加值；120平米三居•南北通透，南向客厅和主卧，但进深较大；•赠送飘窗及半个阳台；孔雀大卫城户型分析永定河孔雀城要点判断推广主题在售85-200平米都有均价6000元左右经常推出特价房，最低能40多万购买80平米左右两居室，折合5000元左右单价。此次推出孔雀公馆1、主打别墅社区里的公寓低密稀缺2、成熟社区，配套齐全重点K2红树湾要点预计2011年11月中旬开盘，均价待定，主推户型为48平米一居，90-110平米两居，150-160平米三居，目前正在排号，现在入会送2万元意大利旅游基金。主推户型为50平一居到120平三居。判断均价：一期7500元/平米单价上本案低于K2红树湾，有一定的价格优势。主题推广：花园里的度假人生三室两厅两卫二室二厅一卫方正英郡二期要点在售为二期产品，12-23层高层，房源户型为63平米一居，70-90平米二居，94、99、140平米三居，121平米跃层。参加搜房团独享最高5万房款优惠。判断二期均价6500元/平米英伦范儿，配有主题商业街本案——孔雀玫瑰园高层板楼产品，面积80平米两房、120平米三房为主力。价格入市策略，低开高走预计在5500元/平米。产品分析入户花厅两房变三房？超大附送景观露台飘窗转角飘窗超大附送景观露台入户花厅两房变三房？小结：固安市场整体价格敏感阶段，尤其在年底降价压迫下各个项目都采取变相降价的促销手段，本案如果在年底开盘，必将卷入降价风波，应谨慎。在价格策略上，可以适当稍低于市场均价水平入市，低开高走，以观形势变化。坚持做好产品品质，以真实力说话，避免直面的价格战，成为后期市场的关键。项目价值排序梳理大盘规模优势英伦风情社区大北京第二机场区80-120m2精致户型附带赠送空间不限购不限贷高板舒适性交通便利通达商业配套前景英式风格园林十大理由甄选孔雀玫瑰园六大品质系统•英伦原乡社区三种都心生活•第二机场区•精致面积附送•高板舒适格局•5万平米英伦街区（1000米商街）•全能物业服务•一轨三高速(四号线)•英式风格园林一个政策保障•不限购不限贷•百万方低密大盘市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比60%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，区域认知度较差，多数为当地开发商，中小规模项目为主，少有大盘项目；房地产调控政策依然趋紧，年底受资金面影响整体房价有下降趋势结论：我们的差异化诉求点？面对市场同质化竞争，面对出场即被淹没的广告表现本案的形象定位应该是什么？是英式王朝吗？是贵族泛滥吗？不，这是一个鲜活的英伦城邦ThisisaliveEngland……NO居住文化诉求——英伦时尚文化的充分挖掘英国年轻一代惯于用最真实的方式唱出他们的生活理想……1.英国球迷们普遍认为自己可以影响到球队在赛场上的表现……2.钟敲四下，英伦的一切瞬间为茶而停……3.在英国，酒是生活中不可缺少的润滑剂！4.英国人的时装向人们诠释着他们对时尚的理解……5.英伦风尚主要是以简便,高贵为主，格子是英伦风格的特点，浅柔和的色，在众多色彩中淡定自然，就像一杯刚刚沏好还冒着热气的茶水，给人以温暖……强调新英伦的都市心，时尚感形象差异化定位十大价值点主题想法发散借助前期孔雀英国宫优势，形成联动推广，借助资源优势，借势而上，站在巨人肩膀上。孔雀家族南北双城记孔雀·英国宫孔雀·玫瑰园主题：品牌联动主题：英伦风尚社区文案示意：1、孔雀玫瑰园浪漫原乡里的家2、复兴英伦原乡小镇主题：交通便利通达一轨三高速40分钟通达南三环文案示意：大北京安家不是梦一切“近接掌握”固安主题：都市心生活地铁四号线直接达到西单、新街口、金融街和中关村等北京繁华商业区文案示意：无缝链接四号线西单新街口随心畅达还在住塔楼？你out了！玫瑰园高层板楼席卷大北京主题：高板舒适性文案示意：主题：大盘规模优势百万平米英伦花园城孔雀英国宫&孔雀玫瑰园双星耀动英伦城百万平米磅礴体量，新都市主义规划，缔造国际新城。12万的商业，包括超市、商场、酒店、会所、幼儿园，英伦风尚商街等，营造中国当代特色的国际都市生活。文案示意：主题：主打客群心理（婚房）文案示意：孔雀玫瑰园，拒绝裸婚！小面积、低总价、大北京安个家1000米英伦风情商业街；74000平米的商业综合体；6000平米的幼儿园；3000平米的医疗设施；......主题：商业等生活配套住在孔雀玫瑰园24小时精彩生活不打烊文案示意：主题：精致面积带附送超“溢”空间，超值所享!阳台露台入户花厅更多超值附送85平米=95平米？文案示意：是时候拥有一套北京的家了主题：情感诉求文案示意：抄底大北京还看孔雀玫瑰园主题：投资需求文案示意：主题：不限购不限贷文案示意：从“限购”到“无限的购”你还在被政策套牢吗？Part2形象定位2形象定位1产品定位3主题推广语——Slogan继孔雀英国宫后，孔雀玫瑰园新系产品惊世登场……》产品定位大北京第二机场区新英伦园馆新英伦园馆突出英伦花园风情+从公馆衍生而来诸侯的离宫别馆或宫室，古时公家所建造的馆舍，也指大官或富家的住所。1、“馆”，给人以品质感、时尚的印象2、突出产品精致紧凑特点区别于传统英伦的贵族，沉稳风格。加入都市化与时尚感。“英国花园”是英国人悠闲生活方式的浓缩鲜活新英伦都市心人生主题推广语一主题推广语二新国门原乡英伦小镇形象定位新英伦风尚形象气质差异化——英伦时尚风与周边竞品项目沉稳、单调的形象表现相区别。塑造英伦、都市、时尚、年轻、活泼、浪漫的感觉Part3广告绽放形象物料—报广形象物料名片礼品一礼品二手袋现场包装—围挡Part3传播计划3活动建议1推广节奏2传播计划确立市场地位推广节奏总纲概要十大卖点深入展开尾盘销售策略注重攻击节奏、阶段性策略不断给市场持续、新鲜的刺激建立攻击线借势而上速战速决形象入市：确立市场地位软性形象入市开盘十大价值点逐步释放热销直销蓄水2012年后续2012年后续百万平米英伦花园城孔雀英国宫&孔雀玫瑰园双星耀动英伦城Step1借势而上Step2产品亮相大北京第二机场区新英伦园馆主题：借势而上，树立市场地位百万平米英伦花园城南区升级力作！孔雀英国宫&孔雀玫瑰园双星耀动英伦城主题：开盘信息释放孔雀玫瑰园新英伦园馆倾城绽放80-120平米经典户型更多空间超值送软性形象入市开盘十大价值点逐步释放热销直销蓄水2012年后续2012年后续开盘当天认购即享**优惠阶段主题：十大理由甄选孔雀玫瑰园六大品质系统三种都心生活一个政策保障软性形象入市十大价值点逐步释放热销直销蓄水2012年后续2012年后续开盘十大卖点逐步释放第二机场区大北京安家不是梦一切“近接掌握”甄选理由一：地段篇甄选理由二：政策篇从“限购”到“无限的购”你还在被政策套牢吗？软性形象入市十大价值点逐步释放直销蓄水持续阶段开盘热销主题方向：尾盘卖点挖掘最后的才是最好的活动建议•用模特在现场做一个静态展示，形式新颖独特而吸引眼球。惟妙惟肖的活体雕塑，从侧面凸显了西方的城市文化，也在一定程度上说明了孔雀玫瑰园项目的建筑品位。活体雕塑•在现场划定的圆形展示区域，,一辆豪华的名爵车正在等待所有来宾的注目。•新闻点：选择名爵汽车作为展示车型，”名爵“系出英国罗孚旗下，后被中国汽车企业收购，以这一点作为新闻点，突破常规”名车“局限，不用常规的奔驰、宝马，吸引媒体介入，达到预计宣传效果。英伦时尚名车展英国从来不缺的就是醉汉，在英国，各个阶层的人都喜欢饮酒，高端名贵的香醇更是英伦皇室的最爱。在调酒师精彩的调酒表演后，一杯浓烈的威士忌送到你手里。还没等递到嘴边，那浓郁的香味已经透过空气，扑鼻而来，刹时将你带到了英国，站到了长桥桥头上，忍不住想要干上一杯，醉上一回。我们为此次活动调配了技艺高超的调酒师，让来宾既感受到家的温馨又享受到尊贵礼遇；不列颠香醇品鉴”火鸡卡通人“在广场边走边秀，充满喜剧效果。滑稽的小丑为小朋友送上各种精美的小礼品,并带领小朋友做各种有趣的游戏,更有精彩的杂耍表演。充满神秘色彩的海盗船包装成“五月花”号轮船；安排有4名COSPLAY演员身着同时代服饰让情景再现，让大家都能了解到感恩节的起源，能更深入的了解这个盛大的节日。1名手风琴演员在现场即兴演出，在音乐之中传递出将感恩节的喜庆气氛。舞台上安排演出莎翁经典剧目，演出精彩时刻烟花齐放，点燃绚丽的夜空，现场气氛达到最高潮。感恩节狂欢派队英伦风尚饕餮品鉴餐台已被精美烛台、漂亮的餐具及漂亮的百合装点一新；烤火鸡、南瓜饼、大面包、彩色玉米棒、苹果南瓜汤、水果沙拉，果酱、牛奶。古典与现代的结合体。强劲有力的舞曲,不断变化的舞蹈，通过唱、跳、奏、多种演艺方式将现代摇滚、拉丁元素、劲舞、伦巴充分融入电声小提琴那激情四射的演奏曲目里，将为现场观众带来震撼的视觉感官冲击力。女子电声小提琴我们将英国文化中最为经典的“莎士比亚风”容入本次庆典，莎翁代表着一种纯正的英国文化，我们将其最受欢迎的著作之一《罗密欧与茱丽叶》做了一些改动，并加入项目相关元素，产生了一部新的具有时代性的轻喜剧作品。演员的专业演绎，使观众们时而感动，时而捧腹。在复杂的感情变化中记住项目独特品质。莎翁舞台剧•神奇的演出风格、精彩的魔术表演，魔术师表演不在是单一的表演模式，而是能真正取悦大众的多元化演出。魔术师结束舞台表演后,与观众零距离接触,表演近身魔术等,最大限度的调动观众兴趣，掀起场上热潮.小丑魔术苏格兰风