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1万商汇赛格数码城中环商业管理集团作品2009.4.9万商汇赛格数码城整体方案立足南城，辐射全北京2项目的整体规划原则※符合项目的商业定位※具有可操作性和实用性※方案全面兼顾各方面利益※确保项目后续操作的成功※提高商城知名度，增加商城人流量※继续招商，完成空置的铺位招租工作。3项目汇报纲要本次报告的主要内容如下：1、项目整体商业环境2、项目商业定位、业态组合3、项目商业空间规划4、项目招商策略4part11、项目整体商业环境2、项目商业定位、业态组合3、项目商业空间规划4、项目招商策略35项目区位环境分析对于一个成熟的区域来说，便利的交通可能能带来更旺的人气，但对于刚起步的新区，交通的便利也会让更多过路的人流散失。但无论从目前还是长远的眼光来看，两广路的建设都为崇文门以后的发展奠定了良好的交通基础。综观地形，区域的交通主要依靠长安街、崇文门东大街、广安大街、崇文门外大街三横一纵来支撑，本项目在崇文门商圈内，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。正对地铁5号线瓷器口西出口站对面，且地铁7号线在建中。再加上近在咫尺的地铁站及穿梭往来的20多条路线公共汽车站，地利之优势不言而喻。无论从哪个方向出去都是交通中心区域，区域交通利好可见一斑6项目区位环境分析根据北京东扩的发展战略，北京的商业中心和重心将移向东部，并且东部以国贸、cbd等商业中心为本项目的定位提供了目标客群的支持。综观地形，本项目在二环内属于崇文门商圈，商业功能辐射国贸商圈、王府井商圈。马连道数码城位于宣武门辐射复兴门商圈、金融街、北京西站南部新型商业中心商圈。五棵松数码城位于海淀区辐射海淀以北商业范围。根据图例为本项目的定位提供参考依据。7项目商圈的分析崇文门商圈进一步的完善发展，最终会成为立足南城，辐射全北京的重点商圈之一，并有望建设成北京市乃至全国一流的现代商贸服务功能区。崇文门商圈的特点是在进一步发展新世界购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业物业，尤其将商业区域向南拓展；从而改变现在商业物业单一的状况，使得本区域从商业体量以及地域分布上形成完善的商圈。8项目商圈的分析结合项目商业环境，本着业态互补、差异化的原则，结合本项目与生俱来的文化旅游属性，为本本案的定位提供了依据。具备很好的文化类商业、时尚类商业的基础，符合区域商业环境。南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，但是也是本区域商业发展的机遇，由于交通的便利以及南城整体经济的进一步发展，作为本身建立较早，发展较完善的商业区域，崇文门外大街又是北京市内最繁盛且人流量最高的路段之一，北连传统兴旺的王府井商业区，和商厦林立的「银街」购物区，西北接金融街商圈，东望国贸商圈，都给崇文门商圈的升值带来了强大的动力。9项目商圈分析这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。同时为本项目发展文化产业奠定了基础。崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时也因此具有了独特的文化旅游区特性。堪称最具北京特色的商务区。目前区域港澳台的企业不少，他们在很大程度上就是因为更喜欢区域的文化氛围，而这在其他的一些热点区域中是没有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。10项目环境基本配套设施崇文区已具规模的成熟配套为本项目的发展，差异化经营提供了坚实、保障的基础，同时也为本项目发展带来机遇。区域及其周边分布有同仁医院、普仁医院、同仁堂药店，工行、交行等7家银行进驻。汇文中学、广渠门中学、96中、崇文小学、培新小学、回民小学等学校也皆座落于此。整体形成了教育、商业、文化娱乐等多位一体的良好格局。崇文门以新世界商场为核心，吃、喝、玩、乐样样齐全。吃的方面，有著名的便宜坊烤鸭总店，很多著名的快餐麦当劳、肯德基、必胜客等也都在此开有分店，家家顾客盈门。玩上，新世纪钱柜、乐圣、溜冰场、电影院等都是好去处。购物有新世界商场、搜秀城、韩城时尚广场等。东北是明城墙遗址公园，西南是天坛公园，东南有龙潭湖公园和北京游乐场。四周被红桥市场、前门天安门、王府井东单等围绕。11项目整体商业环境综上所述，项目具有如下特点：•商业周边消费氛围浓厚•交通条件四通八达•区域周边经济发展成熟，基础扎实•消费支撑明显结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。项目位于区域次中心，基础设施完善，与主要商圈、市中心、北京站等近在咫尺，特别是两广路的打通地铁五号线的运营，这为商业的发展提供了比较好的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、目标商户的选址提供了更大的可能。1212part21、项目整体商业环境2、项目商业定位、业态组合3、项目商业空间规划4、项目租售效益评估1013项目商业定位、业态组合策略项目整体定位结合区域商业发展现状，同时兼顾文化创意商业地产具有高附加值特征。定位如下：万商汇电子数码城区域首席时尚数码商业中心EtimeCenter项目通过区域文化资源和生活资源的结合，打造以电脑、电子、数码、影像器材为主要业态的商业集合，形成区域内甚至更大范围的主题数码商业城，发展区域主题商业中心，填补区域空白，满足区域需求现状。14项目商业定位、业态组合策略项目商业定位文化产业的发展前景？文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。文化创意商业地产处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。文化创意地产价值中，科技和文化的附加值比例明显高于普通的产品和服务。然而文化创意商业地产的定位规划必须结合市场。结合项目区域人流、消费层次、未来发展前景，打造区域电子商业中心，结合特色化差异化的业态定位，将项目打造成为区域乃至整个北京的文化主题商业地产新星。!文化创意地产定义15项目商业定位、业态组合策略业态定位说明影响力号召力知名度中国摄影家协会入驻形成拉动商业品牌效应,形成市场人气,带动后期招商一站式最终搭建集摄影作品展、摄影器材收售、影视制作模式展销16项目商业定位、业态组合策略项目整体业态组合结合区域旅游文化及商业发展现状，同时兼顾文化创意商业地产具有高附加值特征。根据项目商业定位，项目物业结构、位置分布、各功能物业需求等，业态组合大致如下：定位如下：1IT2办公3摄像IT数码耗材、音像制品，主要是日常消费性商业，满足区域相关消费。摄像发烧友DIY兼顾专营：摄像机租赁；摇臂轨道租赁；影视灯光租赁；摄影升降车租赁；监视器等影视相关的器材！提供办公通讯以太网络、自动化控制器、人机接口等产品,范围涵盖楼宇自动化、电力与能源、智能型交控系统等。商场以国际、国内的知名数码IT品牌作为主力商品进行组合，构成主题鲜明，别具创意，独具风格、功能完善、品牌分类的充满文化，休闲、知识、潮流、品味的多元化的现代化数码城概念。17项目商业定位、业态组合策略业态定位互补性说明中关村是流行什么卖什么,缺乏专业性.大多卖的是耳熟能祥的几款摄影城则有所差别,就是你需要什么就去那里淘淘,无论新的,二手的随时都有可能意外收获.中关村太商业化,而摄影城则人性化多一点.随便和那位老师傅聊聊,如果对了脾气都能从人家那得到不少知识。摄影城基本上什么东西都有机会淘到.中关村.今年什么好卖,家家都卖这东西.而且一些另类或者比较特殊的东西比较难找又或者根本没有.18项目商业定位、空间规划空间规划组合按照目前物业现状，业态布局品牌电脑占20%，办公自动化设备、电脑配件、电脑DIY占30%，数码DIY、影像设备等其他工占50%，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下：摄影书籍；人像摄影；人体摄影；摄影器材类；风光摄影；广告摄影；摄影技术；新闻纪实摄影；摄影艺术；摄影文化；摄影教材利用空间死角设计影视影像作品展，同时吸引顾客长时间停留商城中，带动销售。单位，个人对外承接业务的窗口，同时借助摄影展拓展业务，（影视后期制作室）。根据客户需求进行调整。数码单反相机;数码相机(家用);专业镜头;数码摄像机;脚架/云台;存储设备;专业UV&滤镜;专业摄影包;电池&充电器;摄影配件19项目商业定位、空间规划空间规划组合专营业务1、对影视器材的升级2、硬件DIY3、摄像机租赁；摇臂轨道租赁；影视灯光租赁；摄影升降车租赁；二手器材收售；监视器等影视相关的器材！企业个人设了影视后期制作工作室。20项目商业定位、空间规划空间规划组合影视后期制作室21项目商业定位、空间规划商业业态组合数码配件；数码伴侣；数码存储卡/读卡器；视频卡/压缩卡；耳机；电视接收盒；耳机放大器；移动电源等根据业态布局规划二层数码占30%，办公自动化设备、无线网络占70%，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下：过街天桥进口办公设备：多功能一体机；复印机；喷墨打印机；传真机；投影设备；耗材。无线网络（无线网络工程无线交换机天馈系统）;网络设备（路由器交换机集线器网卡）IDC（服务器托管与租用虚拟主机）。22项目商业定位、空间规划商业业态组合23项目商业定位、空间规划18商业业态组合笔记本：笔记本；上网本；笔记本硬盘；笔记本内存；笔记本CPU；笔记本周边设备电脑配件：主板；显卡；内存；硬盘；固态硬盘；CPU；液晶显示器；CRT显示器整机类：台式机；一体电脑；工作站；准系统；瘦客户机；工控产品；准系统一体机外设：音箱；手写绘画输入；触控产品；数字化仪；游戏周边设备；显示设备配件软件操作系统；数据库工具软件；杀毒/安全；教育/考评软件；游戏软件；财务与管理根据业态布局规划一层电脑、笔记本、软件、电脑配件，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下：24项目商业定位、空间规划18商业业态组合25part31、项目整体商业环境2、项目商业定位、业态组合3、项目商业空间规划4、项目效益评估2526※计划性原则：对招商所涉及的经营品类、规模、档次等诸多项目指标均须遵循计划性原则，结合商场总体经营定位思路加以实施。※可行性原则：对招商所涉及的品牌项目,招商制度及政策必须具有可操作性。※规范性原则：指招商工作组织运作的规范、公关宣传策划、招商谈判程序、招商意向、协议签定手续的规范。※多元化原则：针对不同合作区域、不同合作品牌的不同合作者，采取不同的合作方式。※依次优先选择：租赁经营、联合经营、转租经营等方式。※效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的效益性，达到合作双方共盈。※灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取一定的灵活性是必要的。。招商原则27项目整体招商策略招商政策联合进驻政策对于带动若干家商户联合进驻的（5家以上），作为奖励，该商户可得到2-5个月免租期惠，还可无偿得到商业街公共区域的广告位1年使用权。大户先入为主政策通常招商之初采取“先到先得”措施，一开始不懂行或不具有实力的的受众倒是觉得是诱惑，匆忙签订；以至于到后来，真正是有实力的品牌商家或做品牌的行家倒找不到理想的铺位而不得不放弃；采取预留部分珍贵单位的做法，以有效的控制卖场的整体布局。服务政策协助办理相应工商及税收等行政手续。28项目整体招商策略招商合作政策承诺本项目消防监控等安全系统以及各种商业硬件设施完备可靠，避免经营者遭受财产损失。承诺本项目将严惩各种商业腐败、失职，并追回经营者的经济损失，对经营者进行补偿。承诺本项目将定期进行广告宣传，为商家营造良好的市场氛围，保证永续经营。承诺本项目将遵循动态经营、动态管理的原则，注重经营的季节性，充分利用崇文区文化旅游的强大优势。承诺管理机制、流程的规范性、延续性、系统性，保证企业持久、长期的发展潜力。承诺将给予合作者作为具体实施标准的下线，以更高的标准进行落实，真正维护商户的利益。29项目整体招商策略招商条件及合作方式•万商汇数码城租赁的租金标准暂定