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万科三亚项目——营销策划报告谨呈：海南万科房地产有限公司世联地产.2010.03商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。壹○世联三亚01Figures数字世联在海南至2009年12月，世联已参与海南80余个地产项目发展顾问；服务政府/开发企业38家，其中政府客户14家，开发企业24家；海南耕耘5年；世联在海南的案例库区域开发代表项目中信博鳌亚洲论坛特别规划区海鸭湖项目海口美兰灵山7000亩项目亚龙湾二期区域开发项目三亚小鱼温泉项目海南鲁能盈滨半岛项目海口综合体项目三亚红塘湾区域发展项目海南鲁能三亚湾新城项目海南燃气盈滨岛项目海口新坡镇项目海口旅游局项目海南乐东项目海航大英山3000亩项目……住宅开发代表项目鲁能海口海蓝椰风项目海口西海岸项目海口海甸岛82亩项目海口南渡江470亩项目三亚下洋田住宅小区项目贵州西元三亚项目鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问三亚湾新城452亩项目三亚山海天营销顾问项目三亚香水湾项目三亚清水湾大规模旅游地产项目海口长信蓝城广场项目三亚土福湾项目三亚湾高尔夫和游艇地块项目海航兴隆产权式酒店项目三亚亚龙湾顶级别墅项目……城市重建代表项目三亚湾阳光海岸项目三亚月川村旧改海口城发海甸溪北岸改造项目海口城发海甸溪南岸改造项目……其它专题研究项目鲁能山海天地块经济测算项目海口市长流起步区经济测算与招商方案项目海口新港项目招商条件研究与经济分析三亚市行政中心选址项目鲁能三亚海棠湾取地项目海口美丽沙土地营销项目金地三亚旅游市场专题研究海棠湾土地推介项目文昌铜鼓岭项目……世联代理、营销顾问服务项目：鲁能海口海蓝椰风项目世联持续营销顾问服务三年，将项目打造成“海口名片”鲁能三亚高尔夫别墅项目世联营销顾问服务半年，实现5万平米住宅全部100％销售三亚山海天项目世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实现均价由7000元/平米提升至20000元/平米鲁能海口盈滨半岛项目世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套别墅的销售奇迹海口三林怡和园项目世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平米提升至4500元/平米海南鸿洲江山项目世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批客户，认筹20套，扩大了项目的知名世联三亚实践1三亚红塘湾区域发展项目5土福湾旅游地产项目9三亚湾新城452亩项目13星狮三亚海棠湾项目17鲁能三亚湾新城游艇别墅期项目2海南鲁能三亚湾新城项目6重庆东和三亚陵水湾项目10三亚月川城中村改造14崖州湾专家公寓项目18三亚市行政中心选址项目3亚龙湾二期区域开发项目7三亚山海天鲁能度假公寓项目11三亚西元住宅项目15亚龙湾顶级别墅项目19三亚小鱼温泉项目4鲁能三亚海棠湾取地项目8三亚下洋田住宅小区项目12鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问16鲁能三亚湾高尔夫三区项目20新加坡星狮集团项目123456789101112131415171819崖州湾红塘湾三亚湾海棠湾土福湾1620亚龙湾大东海贰○三亚模式02本报告是严格保密的。目前三亚的市场环境下,三亚“不差钱”也“不差人”。09年下半年至今三亚商品房成交均价与成交套数05000100001500020000250002009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.1050010001500200025003000成交套数成交均价典型项目09年历史价格近期价格销售情况三亚凤凰岛公寓4－4.5万公寓6.5－7万一期于1月11日开盘，700余套公寓在当天销售一空半山半岛3万3.8-4.1万四期于1月初开始内部认购，目前已全部认购完毕鸿州时代海岸公寓1.2-1.5万公寓2.3万09年底开始内部认购，目前认购数量超过9成宝莲城1.5万3万多一期售罄，目前开始二期认筹红勘香水湾联排1.5-2万3.3万联排一月上旬全部售罄富力湾别墅2-2.5万4.5-8万剩余少量独栋雅居乐清水湾联排1.5万，独栋2－2.5万3.8-4.5万1月5日星海传说组团开盘，600套单位当天全部售罄在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤其是滨海物业，既“不差钱”，也“不差人”最近我们这里的上门客户特别多，但是我们也没办法，房子早就卖完了。当初在规划3期的时候有点问题，导致现在无房可卖——公主郡销售代表徐小姐从11月份开始我们这儿就特别火，公寓平均1个月能卖1栋，7栋的号一个星期不到就全部排完了——红磡香水湾销售代表袁小姐仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，然而短期市场行为无法取代长期市场趋势本报告是严格保密的。海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来看非理性投机行为不是市场主流宏观层面：09年货币政策持续宽松，民间资金充裕，推动资产价格上涨1月海南国际旅游岛规划正式获得批准，政策利好明显微观层面：海南在今年3月底之前，将暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目部分开发商捂盘惜售，加剧楼市紧张气氛适逢旅游旺季，区域客户数量增加宏观层面：2010年通胀趋势抬头，货币政策将进入加息周期以抑制流动性过剩国家旅游岛的规划已酝酿多年，“政策市”短期内迅速爆发，未来国际旅游岛的建设将持续至2028年，非短期刺激行为微观层面：国际旅游岛规划中，房地产业仍然是海南省的支柱产业，短期内有近200个地产项目等待审批未来海南省政府将引导房地产市场健康发展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象短期市场诱因长期市场趋势海南省近期市场表现近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用下的群体非理性行为，其根源是短期供求失衡，不具备可持续性。未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间万科品牌项目优势：知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力承载万科品牌三亚乃至海南市场强势起势！万科浪琴湾2007年万科收购富春东方收购的项目。占地11.6万，建面5.7万，0.5容积率。公寓250户、叠墅32户、联排64户、独栋39栋销售9成，进入尾盘阶段。本项目浪琴湾万科三亚项目2010年入市。占地133万，建面79万，销售9成，海口三亚万科本项目战略定位：万科三亚第一个高端标杆型度假项目三亚高端品牌企业开发运营方式分析①中粮——央企政府联合土地运营模式：海南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力成为三亚旅游地产价值的奠定者19961997200119982003－20052007完成中心广场建设和滨海大道、东污水处理厂、变电站、邮电中心、卫视中心等项目。中粮投资的、中国第一家五星级度假酒店——亚龙湾凯莱开业经营策略从过去单纯的土地转让走向对度假区的综合性、全方位的旅游开发；生态园林旅游景区正式向游人开放。进口大批水上运动设施，引进潜水项目；湾内的海上游乐活动大为丰富。被评为国家4A级旅游景区；亚龙湾海洋乐园的项目立项工作完成。世界小姐选美大赛决赛在三亚举行。引入二级开发企业陆续开发海滨公园、游艇码头、蝴蝶谷、湖滨商业街等公建配套开发“公主郡”住宅项目政府中粮1992成立国有亚龙湾股份公司，一级市场考法。中粮以其央企背景，建立信心，使亚龙湾成为目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐。已拥有开发面积18.6平方公里，现正积极争取二期超过10平方公里开发权亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海地块，以酒店集群+高尔夫球场成就地产价值依托。13亚龙湾海岸线是目前汇聚国内外著名度假酒店品牌最集中的度假区海亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线地规划有中高档别墅度假区，目前处于启动阶段A区B区C区D区以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆；以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持；以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，构筑完善的国际化滨海度假区未来的格局将是：五星级酒店四、三星级酒店度假公寓、别墅Ａ区：（107.37公顷）村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地Ｂ区：（325.94公顷）山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地Ｃ区：（538.40公顷）未来亚龙湾最高档的度假别墅区，不盲目开发Ｄ区：（47.59公顷）山地别墅度假的最佳地段35大型核心潜艇基地规划中的田园山庄、度假村146297810高尔夫球场目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。•亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓；•亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/欠发展区域；•在亚龙湾东侧有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系亚龙湾未来发展的制约类型编号设施现状酒店集群1一线8家（另有一家瑞吉在建）已经成为亚龙湾的价值标杆2二线7家（不含海底世界）和海的联系不强，价值不如一线高尔夫球场3红峡谷近年开始盈利4亚龙湾高尔夫球会房地产项目5公主郡亚龙湾唯一的品质大盘，稀缺型住宅，远超三亚湾一线物业价格水平观光设施6中心广场（贝壳馆）对度假游客的吸引力较弱7蝴蝶谷8海底世界商业9湖滨商业街除酒店配套外，唯一的商业配套，晚上生意较火10百花谷对高端客户而言，亚龙湾配套支持存在显著不足，缺乏景观之外的吸引力，这将限制亚龙湾国际化地位的提升。17年中粮砥砺亚龙湾，捧出一个公主郡，但并未实现市场标杆影响力。项目面积区间价格凤凰水城高层110㎡别墅300㎡（带地下室）高层均价2.7万/㎡别墅1200万/套中央海岸高层150－200㎡3.5－4.0万/㎡半山半岛高层140－220㎡3.8－4.1万/㎡公主郡高层（80－120㎡)别墅（300－380㎡）高层均价2万/㎡；别墅3.5－4万/㎡产品价格与市场影响力并未形成市场领先！开发商：中粮集团占地：562亩建筑面积：150000m2容积率：0.4套数：562套（一期）主力户型：80－120m2均价：公寓均价16500/m2；迷你别墅均价300－400万/套；独栋别墅31000/m2销售情况：售罄三亚高端品牌企业开发运营方式分析②鲁能——粗放圈地，资本运作模式：“国际旅游岛”预热，国企实力＋取地优势，圈地粗放型开发模式，开发水平限制未能成为房地产领军标杆。鲁能集体企业白皮书：•鲁能集团有限公司成立于2003年，以煤电、房地产等为核心业务，企业实力雄厚。•煤电产业——煤、电一体开发模式，运营发电装机容量722万千瓦，在建600万千瓦；运营煤矿年产能1650万吨，在建煤矿年产能3780万吨。•铝产业——形成完整产业链条，建设循环经济园。运营氧化铝年产能100万吨，在建氧化铝年产能100万吨。山西鲁能晋北铝业公司被列为国家八大铝工业基地之一。•港运物流业——在福建罗源湾、青岛胶南规划建设大型港电项目。已建成运营5个5万吨级以下码头，在建2个5万吨级码头，备开工1个15万吨级码头。•房地产业——住宅地产与商业地产并举，重点在中心城市和优势区域发展有影响力项目，以千亩以上大盘为主。04年进入海南开发。以鲁能为代表的大型国企，在地产行业具有三大优势：1、具有土地储备的优势。这些企业手头往往积存了一些当年由于历史原因通过协议出让取得，正在开发或者尚未开发的地块。2、具有资金优势。由于其背后有一个实力雄厚的国有垄断性集团做资金支持，所以无论在自有资金还是获得银行贷款方面都具有优势。3、具有政策和谈判优势，鉴于其大型国企身份，地方政府愿意与这类企业合作进行成片开发，并在政策上给予优惠。”——石力“”鲁能多年海南土地持续储备，成为海南土地储备最具规模优势的企业。以环岛战略布局，打造鲁能环岛休闲圈。三亚湾新城山海天海南福源海南椰风鲁能集团