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上海机电城招商企划提案营销管理中心2007.9.10上海机电城招商企划提案针对公司目前对“机电”业态的市场定位，本中心根据市场的研究以及各合作公司的建议，我们如何让本案能从各竞争对手中“脱颖而出”，从而让各商家对本案“情有独钟”。因此，我们一致认为：打造本案独特的“差异化优势”无疑是本案招商成功的关键！前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算前言差异化优势——产品差异化、模式差异化、功能差异化上海机电城招商企划提案整体营销策划思路产品研究及目标群定位项目形象定位及LOGO建议产品传播主题及分卖点提炼招商策略及阶段性推广计划预算前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案一、产品研究及目标群定位分析前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案A楼B楼C楼D楼夹层综合楼（玻璃房）位于普陀区真南路，占地面积达7.6万㎡，总建筑面积约121432㎡，容积率为1.59，建筑密度约25.2%，绿化率达30%（集中绿化率为20%）——产品简介前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案本案主力特征一览大物流上海四大物流园区之一“西北物流园”物流科技园区“未来岛科技园”中国最大的陆路交易中心10余家中外大型物流企业聚集。产业聚集曹安江桥生产资料市场聚集商圈辐射影响力强城市次中心大交通真南路主干道、中环线、外环线、沪宁高速沪宁铁路、上海西站轨道交通11号线（祁连山路站）桃浦工业园西北物流园未来岛科技园区真如城市副中心前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案本案区域项目分布及SWOT分析12345本案包装印刷城1华盛商务花园2李子园商务区3真新商务楼4上海电子商城5前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案上海国际包装印刷城发展商：上海金鳌房地产开发有限公司项目性质：工业消费品专业市场项目规模：总占地600亩；一期总建8.5万M2产业主题：包装类机械设备和原辅材料功能组合：规划有展销中心、教育培训中心、会议展览中心、包装测试中心等价格：办公6500/M2；商铺16000~20000/M2物业类型经营范围或入住客户单元面积备注底层展示商铺包装机械、包装原辅材料20~30m2框架结构的展示厅商铺，面积可自由分隔2~5层商住楼各类印刷包装生产企业、经销商或商户150~260m2商住两用，可以注册综合商务楼印刷包装类生产企业、知名经销商120~300m2为12层的小高层办公楼配套商铺银行、便利店、办证服务机构等200m2包装城商业配套前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案上海电子商城发展商：上海电子商城有限公司项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地600亩，总建面积50万M2产业主题：电子产品（电子元件和配件）功能组合：电子产品交易中心，集批零交易、品展示推广、仓储物流、电子商务等功能于一体价格：商铺11000~13000元/M2物业类型经营范围单元面积备注一期1~3#楼商铺半导体元器件、电器元器件、电脑通信和数码产品10~40m2小面积分割，总价控制在10~50万元，投资门槛较低酒店办公酒店60m2四星级酒店，设有300余套客房中心商业街商铺餐饮娱乐、商业配套——简装修前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案华盛国际商务花园发展商：上海华盛投资有限公司项目性质：综合商务花园项目规模：总建面积45万M2物业组合：标准厂房、商务办公楼、酒店、公寓、配套商业等价格：办公6500~7000元/M2项目介绍项目分为东区和西区，东区占地167亩；以十六层高的综合商务办公楼和十四层高的星级宾馆楼作为标志性建筑，还建有一幢集大型展示采购、配送中心为一体的工业“ShoppingMall”;西区占地面积193亩，建有十四层高的“再就业培训中心”、都市型标准厂房、60栋独立商务别墅，5幢“白领公寓“、8幢蓝领公寓项目在售部分属于“华盛国际商务花园”西区三期两幢7层楼宇中，东幢为办公楼，西幢为酒店式公寓；单元分割面积整层起售为主，办公主力单元面积1400平方米。项目档次偏低，每栋配有一部电梯。目前产证尚在办理前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案上海国际机电五金城项目介绍上海国际机电五金城位于上海嘉定国际汽车城内，商城地址是宝安公路4435号，毗邻f1赛车场，时间嘉定区重点三产项目之一。国际机电五金城是由上海国际机电五金交易中心有限公司投资开发20亿元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积超过70万平方米。上海国际机电五金城一、二期市场已于2005年5月18号成功开业，营业面积达到30万平方米，近千商户。前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算经营范围五金机电、建材装饰、不锈钢制品、钢材、板材、油漆涂料、灯饰灯具、电器线缆等十个交易区。经营状况一期一楼商铺，主力面积为每间48平方米，按商户需求分配，租金价格为A11.30/平方米/天，A21.10/平方米/天，B0.98/平方米/天，C0.98平方米/天。一楼商铺套租租金价格为A10.56/平发米/天，A20.48/平方米/天，B0.42/平方米/天，C0.38/平方米/天。商城每年收取市场管理费20000元，（收费标准是每48平方米计算的），外加保证金每年1000元，无物业管理费，广告费为每年320元，沿街商铺广告费每年960元，另加边间费每年2000元，商城不统一作广告，在政策优惠方面因一期招商情况火爆，所以商城并无优惠政策，也无免租期。一期招商已达到97%以上。上海机电城招商企划提案项目商城部分产品SWOT分析之优势（S）大交通—项目紧临交通干道真南路，靠近中环线、外环线、沪宁、沪嘉等多条高速公路；建设中的M11线在距离项目50米处设有站点；项目靠近铁路上海西站，沪宁铁路从旁经过。大物流—地处上海三大物流园区的西北物流园区，靠近“未来岛物流科技园”，周边多家大型物流公司入住，仓储设施充足完备，配载优势明显，每天有超过5000辆的专车可为项目提供物流配送服务。项目形象—科技大厦和创业大厦主楼楼层较高，从主要交通干道看，项目可视性较强，在区域内形象较突出。丰富资源—世界五百强加盟中发业内知名前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案项目商城部分产品SWOT分析之劣势（W）环境差—项目周边位于老工业园区，旧有工业厂房、仓库建筑较多；而且，周边货运车辆通行密集，交通混乱拥堵，区域整体现状环境较差，改善尚需时日。空间小—项目主体已经建设完成，部分硬件指标如承重、层高既定，可以修改的空间较小，上述指标不能符合部分机电产品进驻的要求，会给项目功能定位、产品策划以及后期招商带来一定限制。规模小—一期商场部分仅有3.6万平方米，与周边部分大型工业消费品专业市场的规模相比（如电子商贸城50万平方米），难以实现规模经济效应。定位晚—项目立项前期缺乏对产业市场以及房地产市场的深入调查研究，前期产品定位方案科学性较低，会给后期经营定位以及项目招商、销售工作带来较大压力。前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案项目商城部分产品SWOT分析之机会（O）产业机会—每年３０００亿元的行业产值，前景广泛看好。国际机会—中国逐渐成为国际上的工业采购中心，大量国际组织、跨国企业在长三角地区尤其是上海地区的采购活动越发频繁。区域借势—紧靠曹安生产资料专业商圈，注意力容易集中普陀唯一—项目是普陀区唯一一家入选上海市16家重点扶持的项目，政府扶持力度较大。前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案项目商城部分产品SWOT分析之威胁（T）直接竞争—区域内分布有多个具有一定规模的工业消费品专业市场，经营产品与本案具有一定重叠，可能会分流本案一定数量的客户。未来竞争—周边部分项目如“华盛国际商务花园”即规划有经营工业产品的“工业ShoppingMall”，且与本案定位类似，经营后将与本案形成竞争。政策风险—国家对房地产宏观调控力度逐渐加大，而项目又是工业用地性质，产权分割销售、商铺使用权销售可能对招商产生风险。前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案项目商城部分威胁劣势如何规避1、项目周边环境通过加强自身形象建设以及导引系统设置，另外对客户阐述浦陀区未来规划进行规避；2、对于其他竞争对手来讲，项目商贸部分体量不占优势。今后在推广中可强调总体体量，不就商贸部分单独阐述。另外可讲项目的扩展性放在二期，待一期市场经营局面打开后，二期可以顺势扩大商城规模；3、对于项目所属板块市场不热的缺点，我们可以舍弃之前桃浦概念，重新提出“泛曹安板快”概念。这样既可以借曹安商圈的辐射影响，又可以将本案放置在曹安板快商圈的国际生产资料采购中心的大概念下。前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案目标群定位上海各机电市场有转迁意愿的商户上海各机电市场有另开新店的商户上海各机电厂家上海各机电厂家经销商华东各知名机电市场商家（有进入上海市场意愿）部分港台知名五金厂家及经销商部分国际知名五金厂家及经销商主要目标客户前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案目标群分析经过前期我们对上海市几个成功专业批发市场:北京路专业批发市场、嘉定国际五金城、九星批发市场、新光彩批发市场的调查,并做了这几个市场商家的问卷调查，从中分析得出：前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案目标群分析经过对沪上几个专业市场商家的调查，通过左表得知：商户倾向于目前传统的街铺形式以及经营环境更为舒适、高档的商场。街铺67百货公司铺位8主题式多层专业商城74020406080人数种类经营户环境调查系列167874街铺百货公司铺位主题式多层专业商经营户经营模式意愿分析前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案020406080人数年数系列129722822年以下2-3年3-5年5年经营户起租年限意愿分析对于大多数的商户，2年左右的起租期是最为恰当的。左表中2-3年的比率很高，但其中通过访谈得知：2年左右的意愿由于选项的原因没有准确反映出来。5年以上基本很少这与商家对商场的影响力和后续的良好的经营管理及自身经营有关.很多商家都表示，如果免租期长或租金优惠的话，很多商家起租期时间可以延长。目标群分析前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案目标群分析免租期意愿分析免租意愿分析0%10%20%30%40%50%时间比例系列1系列16%36%46%12%半年以下半年至一年一年至一年半一年半至两年商家对免租期的时间集中在1年-1年半占整个比例的43%,半年--1年也占了很大的比例达36%。对于免租期商家主要考虑初期的营运成本,和商场的成熟度。对于免租的最低时限，市场的最低接受度在半年。而通过左表得知，商家对于免租期也较为冷静。两年以上免租期的市场，他们一般不会考虑，这样的市场一般很难成市。前言整体思路产品及受众形象及logo传播主题阶段性策略预算上海机电城招商企划提案目标群分析10以下,5%11到30,22%31到50,42%51到80,23%81到100,8%0%10%20%30%40%50%百分比单位:平方米经营面积意愿调查系列15%22%42%23%8%10以下11到3031到5051到8081到大部分商家租赁面积集中在31—50平米,占整个面积段的一半,这是跟所经营的业态有关,很多商家都希望把自己的产品都展示出来并有储藏的功能.11-30平米和51-80平米面积段商家所占的比例基本一致.免租期意愿分析前言整