世茂都商业招商执行方案

2016-4-15世茂都商业招商执行方案谨呈：世茂都项目发展商深圳市道简常行投资顾问有限公司世茂都商业招商执行方案方案目录招商执行方案一、项目背景及目标二、市场环境分析三、项目分析（世茂都）四、招商节点与流程世茂都商业招商执行方案项目背景及目标Adobe01世茂都商业招商执行方案任务目标楼栋楼层招商个数面积(㎡)1#1层5682.242层31098.192#1层71346.122层63183.14S141层11914.862层71388.493层71419.21合计-4610023.25安置楼临街商铺S1、S2、；社区商铺S14待招商商铺共计46个，面积共计10032.25㎡招商对象：社区难点商铺10000㎡；任务目标：年底招商完成率60%以上安置楼南世茂都商业招商执行方案任务理解1.通过招商，完善项目生活配套，促进住宅销售；2.区域商铺供应集中，竞争激烈，通过招商带动商铺去化3.部分商铺存在缺陷，去化困难，通过招商寻求销售可能产品形态：塔楼底商，临街商铺商业定位：社区商业街任务意义世茂都商业招商执行方案市场环境分析Adobe02世茂都商业招商执行方案项目周边商业整体市场项目周边1.5KM，住宅规划体量项目总体量500万㎡，按户均面积85㎡，户均2.5人计算，未来总人口约20万人；商业总规划面积约50万㎡，人均面积2㎡，持有集中商业面积超过25万㎡；项目建筑规模住宅产品组合商业产品组合商业体量（万米平）1首创国际城25高层、多层底商、购物中心62汇丰太古城50高层、多层底商、商业街143金源.御景华府5高层、多层、别墅底商、4城市星钻40高层、别墅底商5海荣名城20高层、多层底商66紫薇苑.欧洲世家30高层、多层底商77海珀.兰轩15高层、多层底商48魏玛公馆20高层、多层底商610世茂都30高层、多层底商、购物中心723550近期竞品12437658本案世茂都商业招商执行方案周边项目类别规划总量/户数2016年2017年2018年2019年2020年太古城(1-4期)交房户数1000045001320120015001480入住率——45%13%12%15%85%人口数35000493486501228045643572社区商业222222首创(1-4期)交房户数800065004680525035002200入住率——70%40%55%50%60%人口数2500068905200348931253500社区商业1.51.51.51.51.51.5金源.御景华府交房户数78004000120011201200235入住率——51%15%14%15%70%人口数1817476623202322028901200社区商业222222城市星钻交房户数66015012015018060入住率——22%18%63%70%70%人口数26928301000302360200社区商业1.51.51.51.51.51.5世茂都交房户数450068068611201328686入住率——15%50%60%70%80%人口数1400021602200336023804200社区商业222222人口人口小计92174224762025215621133199172商业购物中心000000社区商业999999商业整体市场2015以前，靠规划与前景支撑销售2016，入住率残酷现实，销售招商进入艰难期2017-18，商业面临更严峻的竞争备注：按每户2.5人计算世茂都商业招商执行方案竞品招商情况太古城已交房户数：约4500；预计16年交房：约1300；预计17年交房：约1200；现入住率：45%左右，约4900人；住宅交房及入住情况招商情况已交房体量：约5万方；招商方式：已售商业业主自行出租或委托物管招租部分难点商铺开发商统一招租；整体招商率：10%（西面+北面）楼层北面南面销售均价实际回报率业主出租开发商出租业主出租1F60左右出租率20-10%7070,出租率10%(但因开业后经营惨淡，业主期望值降至50元）30000业主：3%左右2F——10%不到35——基本空置15000业主：3%租赁政策世茂都商业招商执行方案首创国际城已交房户数：约8000；预计16年交房：约1000；预计17年交房：全部1700；现入住率：70%左右，约6000人；住宅交房及入住情况招商情况已交房体量：约3万方；招商方式：开发商统一招租整体招商率：70%租赁政策竞品招商情况世茂都商业招商执行方案竞品情况分析城市星钻已交房户数：约700预计16年交房：约700；；现入住率：60%左右，约2500人；住宅交房及入住情况招商情况交房体量：约1万方全部已交房招商方式：招商销售同时进行整体招商率：25%租赁政策楼层租金销售均价回报率1F70，出租率25%280004%2F空置12000——世茂都商业招商执行方案金源.御景华府已交房户数：约7800；预计16年交房：约4000；预计17年交房：全部1000；现入住率：51%左右，约7600人；住宅交房及入住情况招商情况今年交房体量：约2万方；目前已全部交房；招商方式：业主自行招租整体招商率：30%租赁政策竞品招商情况世茂都商业招商执行方案竞品招商总结1、整体周边社区入驻率低2、社区商业同质化竞争3、社区商业的招商无法进行保证4、租金与售价之前的回报率低5、西安商业整体回报低6、社区商业无法形成有效整体项目租金（元/㎡）合同期免租期商业面积已招商率空置率空置率原因太古城803-5年9个月(含装修期)6.5万35%65%1、商业氛围差；2、租价偏高；3、小区入住率不高。首创803-5年10-12个月(含装修期)5万40%60%1、商业氛围差；2、租价偏高；3、小区入住率不高。金源.御景华府70元/平米3-5年9个月(含装修期)8万40%60%1、租价偏高；2、物业结构均为一拖二；3、商业氛围太淡。城市星钻80元/平米3-5年9-12个月(含装修期)3万20%80%1、租价偏高；2、物业结构均为一拖二；3、商业氛围太淡。世茂都商业招商执行方案项目分析（世茂都）Adobe03世茂都商业招商执行方案项目商业辐射力体量受限，自给自足，依靠学校，吸引特定消费人群1、西安凤城十路，处于西安北郊待发展区域，未央路无法到达项目，需从文景路到达项目；2、项目北面的凤城十一路，道路狭窄，通车路比较少；3、项目周边的首创国际城、太古城、金源.御景华府截留消费者4.周边项目社区底商都为可交付使用房屋，我方项目为期房，可以马上面临招商的安置楼商业问题多，受层高、剪力墙等问题，业态有局限，无法形成规模商业区；5.项目旁边的教育用地，至今未开工，无法吸引消费者一、项目定位世茂都商业招商执行方案一、项目定位便民服务社区配套金融电商服务休闲运动商务、餐饮世茂都商业定位世茂都商业招商执行方案项目招商难点：1.安置楼目前相对于竞争对手，交房时间晚，小区人数少。短期内培育市场存在较大风险。2、安置楼为其他物业公司管理，非世茂物业公司管理，入驻商家将会有较多问题产生，安置楼前期也有较多问题存在。3、项目层高的普遍较低，一楼3.9米，二楼3.1-3.6米，可招商区域内剪力墙比较多，导致利用率低。4、餐饮业态在该区域无法入驻，业态上有局限。商户测算以上1.相对于竞争对手，本项目交房时间晚，目前无入住率。属于新商业区域。周边社区底商全部为已交房，及已经入驻楼盘2、公摊大。我方项目一楼公摊低，但是二楼、三楼公摊达到45%以上，而周边项目的社区底商公摊不超过10%。3、周边社区商业招商率低，无成熟商业区安置楼世茂都社区底商一、项目定位世茂都商业招商执行方案安置楼底商执行方案安置商业根据项目和商业区域分布情况，将其分为三大区域：第一区域—便民服务区：含商业3号楼、2号底商、商业1号楼。第二区域---社区配套区：含1号底商、商业2号楼、3号底商东面部分。第三区域---教育培训区：含3号底商南面部分和4号底商。北凤城十一路备注:第三区域目前在一年内暂时无法进行招商，周边为围档、施工区域，无道路。二、安置底商执行方案世茂都商业招商执行方案可招商面积：约883.98平米。区位：2号底商招商业态：1：小餐饮、蔬菜店、水果店、儿童娱乐、生活便利店等；招商策略：一层60元/㎡；释解：该区域剪力墙比较多，无剪力墙部分已进行销售,一楼层高3.9。在业态上有很大的约束第一区域—便民服务区1F二、安置底商执行方案北西一楼商铺号面积商铺2-07114.24商铺2-0997.51商铺2-10163.08商铺S1-03151.8商铺S1-04155.61合计682.24备注：西面为围墙及施工现场，无道路，无法进行招商，黄色为已销售铺位世茂都商业招商执行方案可招商面积：约1972.94平米区位：商业3号楼、2号底商、商业1号楼招商业态：网咖、会所等招商策略：2、二层40元/㎡（局部30—35元/㎡）释解：该区域剪力墙比较多，无剪力墙部分已进行销售，二楼层高3.6。在业态上有很大的约束第一区域—便民服务区2F二、安置底商执行方案北西招商政策：一楼：50-60元/㎡二楼：30-40元/㎡优惠策划：一楼：12个，二楼18个月世茂都商业招商执行方案第二区域—社区配套区1F二、安置底商执行方案东解释：该区域可招商剪力墙太多，无剪力墙部分已进行销售二楼层高只有3米6。在业态上有很大的约束.图中黄色为已销售铺位.已销售铺位在主要干道,导致一楼铺位无法引进知名品牌及将商铺联成整体.可招商面积：1346.12平方米区域：1、3号底商招商业态：社区便利店、药店、理发、美容、茶叶店、烟酒店、诊所、洗车行等一楼商铺号面积商铺1-02353.06商铺1-03156.09商铺1-0465.98商铺1-05316.56商铺S2-03152.03商铺3-12207.25商铺3-0995.15合计1346.12招商策略：一层50-60元/㎡北世茂都商业招商执行方案二楼商铺号面积商铺1-071071.23商铺1-081007.48商铺S2-06300.09商铺S2-05300.22商铺3-13264.04商铺3-10240.08合计3183.14招商策略：1、一层60元/㎡；2、二层40元/㎡（局部30—35元/㎡）优惠政策：根据区域给予12-18个月免租可招商面积：3183.14㎡招商策略：二层40元/㎡（局部30—35元/㎡）区域：1、3号楼二层招商业态：酒店、健身房等解释：该区域可招商区域有剪力墙，二楼部分层高只有3米3。在业态上有约束二、安置底商执行方案第二区域—社区配套区2F世茂都商业招商执行方案第三区域—教育培训区二、安置底商执行方案东西可招商面积：4211.97㎡区域：S1、S4号楼一、二层招商业态：1教育培训机构、儿童亲子教育区等；2教育培训机构、足浴、会所等招商策略：1、一层60元/㎡；2、二层40元/㎡（局部30—35元/㎡）优惠政策：优惠12-18个月解释：以教育培训区为住户提供儿童文艺培训和成年休闲。该区域剪力墙太多，二楼层高只有3米6,部分铺位层高3.1米。该区域靠近施工现场,无道路.该区域整体一年内目前都无法进行招商，建议在周边的教育用地启动后，在进行招商，可实现价格最大化。世茂都商业招商执行方案社区商业执行方案社区商业业态：电商线下平台、电子产品体验店、商业银行、儿童教育体验中心、游乐场、青少年运用服饰、器材、健身俱乐部、美容美体、创意书吧、商务KTV、商务会所、社区影院、中西餐饮、风味餐饮、特色餐饮。三、社区商业执行方案世茂都商业招商执行方案三、社区商业执行方案一楼商铺号面积㎡商铺S14-30102130.92商铺S14-3010450.62商铺S14-3010581.4商铺S14-3010696.94商铺S14-3010776.14商铺S14-30108173.07商铺S14-3010981.56商铺S14-3011050.3商铺S14-3011150.82商铺S14-3011259.52商铺S14-3011563.57合计914.86可招商面积：914.86㎡招商政策：一层55-60元/㎡，优惠期一年解