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国内外优秀地铁商业案例2发展型布置骏峰国际财富广场北新泾站点案例日本大阪梅田地下商业街人民广场地下商业街以参考样本作为本案开发的对标方向，以国内外优秀的地铁商业案例作为本案的规划理论依据。23地址：上海市虹口区大连路1619号（地处大连路四平路交汇处，内环线以内）开发商：上海骏峰置业发展有限公司投资商：香港骏峰国际集团定位：5A甲级涉外写字楼及高档商业休闲中心于一体建筑面积：5万余㎡楼层：地下三层，地上二十四层功能分布：地下二层、地上四层为商业，地下三层停车场地上五到二十四层为办公主要交通：地铁8号线、10号线上盖，另有多条公交路线10号地铁线站点8号地铁线站点骏峰国际财富广场紧临两条地铁站点，同时有多条公交站点设于附近，大连路隧道直通陆家嘴，四平路将建立交。交通优势案例一：骏峰国际财富广场楼层功能定位B1层：百思买家电超市B下2层：精品服饰、饰品店F1：百思买家电超市、零售、面包房F2、F3：餐饮，主营菜系：海派菜系、碳烤鱼、韩国料理F4：餐饮，主要营菜系：川菜34区域特征居住区次商务区地铁特征便捷大运量餐饮类---便捷性餐饮零售类---便利性、个性精品化分类门店数业种分类各业种数量商家名称餐饮10中式快餐3桂林米粉、富春小笼、江苏面馆西式快餐2肯德基、必胜客特色餐饮2复茂小龙虾、日本料理食品类2来伊份、奶茶（饮料）正餐1湘意满（湘菜馆）零售类4便利店、超市2罗森便利店、迪亚天天服装饰品2阿吉豆、精品服饰市场服务类7美容健身3京世造型、139会所、重庆家富富侨足浴金融1招商银行电信1中国移动通信房产中介1端辰不动产中介医疗1百龄药业娱乐类1电玩城1都市英雄电玩城案例二：北新泾站-宜嘉坊45商业基本情况：约2.2万㎡的时尚生活广场，定位为中高档；已入驻商家主要为沿街商铺主要以餐饮料和休闲娱乐场为主，内部1-5层商场，为服装零售、配饰等，目前正在招商中；主要入驻商家品牌：麦当劳、吉高碳火烧烤、都可茶饮、音乐之声大酒店、苏武牧羊、奥隆娱乐城、宜芝多面包坊……办公基本情况：共13层，单间面积60-1500㎡租金为2.3-2.5元/平/天，入驻率95%企业类型企业名称贸易上海浩晶贸易有限公司、上海渤世洛贸易发展有限公司、上海卓鹤贸易有限公司、上海禾煜贸易有限公司、弘进（上海）贸易国际有限公司咨询艾玛迪投资咨询有限公司、海鑫尚电力咨询技术有限公司科技上海德安软件科技有限公司、上海勃达信息科技有限公司、重山风电科技（上海）有限公司、上海影钛信息科技有限公司、上海恩锶派信息科技有限公司装潢上海旺族装潢有限公司教育上海市成职教育有限公司、上海通达科技进修学校案例二：北新泾站-馥邦中环广场56案例三：大阪梅田地下街位于大阪梅田地区，地下街连通阪神百货、阪急百货、阪急三番商业街等知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。梅田Diamor地下街梅田地区位于大阪市的北面，是JR、阪急线、地铁等铁道线集中的西日本交通要道，梅田地区中央的区域更是大阪商业活动的中心。梅田Diamor地下街连接阪神百货、阪急百货、阪急三番商业街等的知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。梅田Diamor地下街：所处位置：大阪市北部梅田地区层数：地下二层地下街长度：四条共780米总建筑面积：21,000㎡建成日期：1994年10月大阪梅田地下空间大阪梅田地下通道67案例三：梅田地下街充分挖掘地下商业空间，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引申出四条商业街。1994年10月12日开发使用的大阪DIOMOR地下街，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引伸出以下四条长条形商店街。MarketStreetCasualStreetFashionableStreetVarietyStreet大阪梅田Diamor地下街设有100多个店铺，由生活杂货、服饰、餐饮类及其它类（如保险公司），其中服饰类业态占比率最高。78案例三：大阪梅田每条地下商业街根据不同人流特征提供差异化的商业组合。MarketStreet：由许多小面积的专卖店组成，如化妆品、鞋类、数码电子等等。另有部分花店、药房等的服务类业态；CasualStreet：多以小面积的女装服饰专卖为主。另外在此区域有一面特别的音乐墙，墙面上有巨大的乐器浮雕，触摸时会发出该乐器的声音，可以进行简单的演奏；FashionableStreet：整个屋顶用透明材质处理，充分引入了自然光。这条地下街除了部分服饰专卖店，主要以各类餐厅为主，长廊上方经常悬掛一些主题的布条；VariatyStreet：这条商店街则是贩卖鞋子、眼镜、CD、皮包等，还有一家规模较大的书店。89地铁共生主流化立体区间一体化•当下地铁共生主流化象征的不止是一种现象或执行力，它还代表了缺乏统一布点规划、缺乏定向研究、缺乏有效资源整合等历史思路的变革。•立体区间一体化一直贯穿在上海地下商业的诞生与发展过程之中。从人民广场香港名店街、迪美、华盛街开始，地下商业就在不经意间担当着与地上商圈业种类别档次互补的角色。商业内涵多元化•第一发展阶段：90年代到2002年，地下商业开发多以“廉价地下购物场所”的形象出现，呈现出业态单一化、档次最低化；•第二发展阶段：2002年到2008年，地下商业逐渐从单一走向丰富，从初创期走向成长期；•第三发展阶段：2009年以后，业态组织形式朝功能更加多元、商业元素更加完整的方向发展；除常规的商业业态外，更将公共休憩空间、社会生活服务、广告、咨询、商业展示等整合进来。物业品质现代化•“形象决定价值”——建筑亦是如此，地下空间存在阴暗、封闭等先天缺陷，在市场化的过程中更需要建筑艺术的协调与曲合。上海地下商业发展趋势研究根据上海地下商业未来四大发展趋势的走向判断，未来的上海地下商业将向“一类服务群体、多元消费内容”的内涵升华。910香港名店街、迪美购物中心、华盛街三个项目均位于上海市级商圈南京东路——人民广场商圈核心地段；地铁1、2、8号线以及42条公交线路交汇于此，日人流量超过50万人次，从地段、便达性而言，均可谓奢华尽享；然而，同一个商圈之下却演绎出了截然不同的发展思路，其产出效益也存在一定差别。案例四：人民广场地下商业街1011人民广场商业街，在档次定位上，虽然有意差异化经营，形成错位竞争，但同时亦有同质化的现象存在。香港名店街定位为中高端化，以都市白领，时尚青年为主要消费群，业态除购物之外，还包涵部分休闲餐饮。迪美购物中心上海华盛街是上海首家地下“都市中心型地下购物中心“，定位为购物、餐饮、娱乐休闲为一体的地下综合商业中心。经营档次、目标市场定位与迪美颇为相似，主要定位为中低档。1112从业态规划上可以看出，华盛街业态涵盖相对单一，而其它两个商场业态涵盖较全面，尤其是迪美购物中心。迪美购物中心香港名店街上海华盛街业态规划上不仅注重零售功能，同时包涵休闲餐饮、专业服务、休闲娱乐等方面的设施；引入商家有：肯德基、味千拉面、满记甜品、葡京休闲茶餐厅、南梦宫游艺厅等，经营状况良好。主要经营休闲服装、饰品、包袋等流行商品。以品牌服饰为主；入驻品牌有：VEROMODA、ONLY、BAXTON、Puma、JACK&JONES、Nike、天使园等品牌商店。经营品类以服装和饰品为主，加上婚纱、美甲、包袋、化妆品、手机数码、鞋类等，共计19个商品类别。1213同时从物业分布上来看，虽然华盛街位于较繁华的地铁出站处，人流较大，但与其它物业未形成积聚，且过往人流均为“路人”而并非购物之人。上海华盛街：位于1号线出口处及1号和2号线的换乘中间，人流量较大，但流动过快的地铁乘客，反而为商业街带来负面影响；受到流动人群的影响，造成购物环境嘈杂、凌乱。香港名店街、迪美购物广场：虽然与华盛街相比，其在物业选址上略有一点“偏辟”，但反而是远离了喧嚣；同时注重在购物环境和业态上的打造，又与1930风情街无缝连接，形成了一个地下购物中心，相对华盛街更能吸引消费者的眼球。1314业态布局经营档次物业选择商场共生香港名店街、迪美购物中心、1930风情步行街三个市场基本上是无缝连接，形成一个大的地下商城，而华盛街相对显得较为独立。华盛街位于位于人流量较大的地铁的出站口及乘客的换乘路线中，但路过于此的基本上为挤时间的人，行走之间便显匆忙，且这群人也会为正在华盛街消费的客群带来潜意识里的冲击，在一定程度上影响购物的心情，所以造成现在看到的——华盛街“人流”很大，而“人留”又很少。最早开业的香港名店街是以地下商场的品牌店而扬名，同时营造出良好的购物环境，其它两个商场则稍逊一筹。迪美购物中心与香港名店街相比，虽然在档次上略低，但其注重业态上的全面，不仅以精品服饰、饰品吸引年轻的消费者，更是涵盖了休闲餐饮、娱乐游艺、专业美甲等更多吸引消费者的设施。通过对人民广场地下商业街在档次定位、业态规划、物业选址方面的分析，我们得出以下结论：1415乌节路位于新加坡的中心位置，在中心商业区上方。是东西文化融合得最有魅力的商业街区，本地与国际的购物中心，适合不同游客需求的专卖店、特产商店，各种各样的亚洲节日，世界级的娱乐、艺术和文化都可以在此找到，几乎可以满足所有人的不同口味。20世纪50年代，CKTANG在乌节路建立了一家购物中心。从60年代到70年代，LIDO电影院，乌节戏院，来福村和杰克保龄等娱乐中心相继开放。70到80年代，大型的远东和中心点购物中心建成，从而增强和补充新加坡商业中心的发展。新加坡乌节湾地铁商业乌节路是新加坡的最大商业街。乌节路地铁站像一座地下宫殿，又像一座迷宫，四通八达，但各种标识明显，不会走错方向。地铁站与商业机构已经完美地融合到一起，划过地铁卡走出自动门，地下处就已经有大商业中心的氛围。宽阔的通道两侧是各种时尚精品屋，无限地延伸扩展。1.5境外地铁商业案例研究PART3地铁商业专项研究1516交通设施位于项目正下方北面主入口和OrchardBlvd.连通，东侧为ScottsRd.，南侧为OrchardRd.与地下入口直接连通可通过地下通道或过街天桥进入。地铁Orchard站主干道3条地下通道入口6个公交站点6个概况地下通道出租车地铁公交车过街天桥机动车行驶方向地下人流方向PART3地铁商业专项研究1617乌节湾概况公寓项目名称IONOrchard位置新加坡主要中心商业区OrchardRd.开业/入驻时间2009年7月21日开发商OrchardTurnDevelopmentsPte.Ltd.(CapitaLand和SunHungKaiProperties合资公司)物业类型商业总建筑面积87,000㎡停车位约650个（全部地上）物业主OrchardTurnDevelopmentsPte.Ltd.物业管理OrchardTurnDevelopmentsPte.Ltd.层数地上4层+地下4层地下配套设施ItachoSushi,AOBARamenDunkin’Donuts,Patchi……（地下餐饮）Zara,Levis,CK,ArmaniExchange（部分精品购物）ATMs/银行，AmericanExpress,StandardChartered（地下一层）商铺出租率90%，其余洽谈中商业PART3地铁商业专项研究1.5境外地铁商业案例研究1718乌节湾形态特征/物业品质商业是五彩的，商业项目外立面一定是色彩缤纷的，充满线条感和立体感的。新加坡乌节湾的商业项目是这方面的卓越代表，它的外立面设计美仑美奂，整个建筑物拥有优雅流畅的弧线外型，充满动感韵律，从上至下的大片玻璃幕墙在内嵌灯光的辉映下流光溢彩，摄人心魄，其建筑本身就是一个优秀的广告作品，堪称商业设计的经典之作。建筑总体设计充满现代时尚气息，标志性强。外立面使用大量高科技多媒体显示屏、荧光灯，展示性极佳。球状地铁出口坐落于室外广场，可通过主入口进入首层，也可直接。通过地下通道进入地下一层。圣诞节主入口地铁出口夜景PART3地铁商业专项研究1.5境外地铁商业