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华龙苑项目运作思路山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑SWOT分析伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划华龙苑山东信邦地产顾问2010年1—5月份房地产政策解读山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问日期法规及会议关键内容1月10日国务院出台国十一条严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房贷窗口指导.1月21日《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.2月20日银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》打击炒房者和投机行为。3月9日温家宝总理所做的政府工作报告提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。3月10日国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容.3月12日国土资源部于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月18日国资委除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务。3月22日国土资源部会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。2010年1-3月份山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问2010年4月-政策密集出台日期法规及会议关键内容4月15日国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措,被称为房“新国十条”，坚决遏制房价过快增长。4月18日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,1、商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月19日住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》1、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2、房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。山东信邦地产顾问●5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010年5月2日，中国人民银行发布公告称，从今年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调，这是今年内央行第三次上调存款准备金率。2010年5月-政策出台山东信邦地产顾问【信邦简析——新政】1、国家宏观政策的频繁出台，在一定程度上，严重打击了部分投资者的投资热情和积极性，直接导致市场交易量下降（见济南楼盘市场简析）；2、新一轮的市场观望气氛，空前高涨，而且，其影响也越来越明显，根据专家预测，这种观望气氛可能会持续较长的时间；3、进一步明确了二套房贷款政策，对二次置业者带来一定难度，在一定程度上，打压了房地产消费市场；4、房地产营业税征免时限由2年调整为5年，打压了投资市场和交易市场；5、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策方向——抑制房价增长速度，打击住宅投资投机行为！山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑SWOT分析伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划华龙苑山东信邦地产顾问1、济南房价出现下跌的迹象。根据调查数据显示，与前几周价涨量跌的局面有所不同，5月17日到23日这一星期，济南楼市成交量环比下滑45%，成交均价环比下降11%。与这组数据相印证的是，5月初，济南有一东部的新盘入市。据了解，由于2009年市场行情看好，拟定售价从最初的均价不足8000元/平方米涨到开盘9000元/平方米起，多层均价每平方米超过万元。然而，受调控影响，该楼盘定价回调到均价8800元/每平米，不过开盘当日的成交率仅为28%，一次性推出的220多套房子仅成交60余套。这是济南楼市过去一周较为典型的代表。根据对上周济南楼市的调查，市区内除槐荫外，历城、历下、天桥、市中四区和高新区成交环比均大幅下降，其中天桥成交环比下滑86%，历城、市中成交环比下滑均超过60%。济南楼市整体成交环比下滑45%，成交均价环比下滑11%，一改往日价涨量跌的局面，首次呈现量价齐跌。一、济南房地产市场发展现状及趋势山东信邦地产顾问2、开发商现在是骑虎难下。“开发商现在是骑虎难下，不敢降价。降少了，购房者感觉不到；降多了，购房者必将陷入更深的观望。”3、从推盘行为上看，开发商也在观望。4月份，黄金99、海信・都市阳光、泉景天沅等都有1栋或数栋楼推迟到了5月开盘，而4月8―15日，尚品・清河、凯旋新城三期、香港国际等多个楼盘开盘，但多以较少的房源试探市场。4、大部分楼盘均采用释放性推盘策略。项目的“客户积累了很长时间，再不推说不过去，另外，拖下去也会造成客户损失。而且，市场没有马上好转的迹象，均为释放性推盘。至于后市，我们认为下半年可能打破僵局。下半年，济南将有很多新盘集中上市，其中恒大、绿地、中海等这些大房地产商或以速度见长、或以规模取胜，捂盘的可能性较小，且他们在济大块拿地也存在资金压力，如果市场观望持续，他们很可能采取低价入市的策略。如果是那样，房源批量大、方位全，价格合理，大量购房人很可能出手了。届时，将对华龙苑这类项目产生重大影响，毕竟从整体上分析，与这类项目缺乏竞争优势。山东信邦地产顾问二、2009年7月-2010年6月济南部分城区的房价及走势1、历下区房价月成交均价及走势分析表010002000300040005000600070008000900010000月成交均价月成交均价70247098726874357533784283528393847490798984910107月08月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月山东信邦地产顾问-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%月成交房价涨幅状况月成交房价涨幅状况1%2.40%2.30%1.30%4.10%0.50%6.50%1%7.10%-1.001.30%08-07月09-08月10-09月11-10月12-11月01-12月02-01月03-02月04-03月05-04月06-05月分析说明：过去1年的时间内，除在今年5月份出现了下滑外，历下区的房价整体呈上涨趋势，其最高和最低成交均价，分别为7024元/平米和9101元/平米，整体上涨了2077元/平米，涨幅约为29.6%。涨幅在2009年11-12月份、2010年1-2月份、3-4月份达到一个较高的增幅，分别为4.1%、6.5%、7.1%；1-2月份的涨幅较大，春节前的最后一个月出现短期增幅较大，3-4份达到最高值。山东信邦地产顾问2、天桥区房价月成交均价及走势分析表010002000300040005000600070008000月成交均价月成交均价51465223535355215707597763336446653768957028701407月08月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月山东信邦地产顾问-1%0%1%2%3%4%5%6%7%月成交房价涨幅状况月成交房价涨幅状况2%2.50%3.10%3.40%4.70%6.00%1.80%1%5.50%1.90%-0.2008-07月09-08月10-09月11-10月12-11月01-12月02-01月03-02月04-03月05-04月06-05月分析说明：过去1年的时间内，除在今年6月份出现了下滑外，天桥区的房价整体呈上涨趋势，其最高和最低成交均价，分别为5146元/平米和7014元/平米，整体上涨了1868元/平米，涨幅约为36.3%。涨幅2010年1月较2009年12月份、2010年3-4月份达到一个较高的增幅，分别为6.0%、5.5%；春节前1个月达到最大，后趋于平稳，3-4份达到较高值，并开始逐渐下跌。而且，跌幅几乎成直线下跌。山东信邦地产顾问3、历城区房价月成交均价及走势分析表0100020003000400050006000700080009000月成交均价月成交均价58455876602461526296651968607077714874107547763107月08月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月山东信邦地产顾问0%1%2%3%4%5%6%月成交房价涨幅状况月成交房价涨幅状况1%2.50%2.10%2.30%3.50%5.20%3.20%1%3.70%1.80%1.10%08-07月09-08月10-09月11-10月12-11月01-12月02-01月03-02月04-03月05-04月06-05月分析说明：2009年内，除在8-9月份外，历城区的房价整体呈上涨趋势，1月-09年12月的涨幅最大，约为5.2%；最低成交均价和最高成交均价分别为5845元和7631元/平米，整体上涨了1786元/平米，涨幅约为30.6%。涨幅自3-4份（达到较高值3.7%）开始，逐渐下跌。山东信邦地产顾问4、高新区房价月成交均价及走势分析表0100020003000400050006000700080009000月成交均价月成交均价58645878610862706398650168627054710372577318762807月08月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月山东信邦地产顾问0%1%2%3%4%5%6%月成交房价涨幅状况月成交房价涨幅状况0%3.90%2.70%2.00%1.60%5.60%2.80%1%2.20%0.80%4.20%08-07月09-08月10-09月11-10月12-11月01-12月02-01月03-02月04-03月05-04月06-05月分析说明：过去1年内，高新区的房价整体呈上涨趋势，但是，涨幅极不规则，10年1月-09年12月的涨幅最大，约为5.6%；最低成交均价和最高成交均价分别为5864元和7628元/平米，整体上涨了1764元/平米，涨幅约为30.1%。涨幅自今年2月份开始，呈隔月下跌，但是，根据目前市场趋势，涨幅将会逐渐回落。山东信邦地产顾问三、6月28日-7月9日成交量分析说明：从近半个月情况分析，成交量为1066套，其中，住宅为552套，约占成交总量的51.7%，根据目前的市场走势预测，未来几个月内，将出现下滑趋势，但是，整体下滑不会太大。用途28日29日30日7月1日7月2日7月3日7月4日7月5日7月6日7月7日7月8日7月9日合计住宅31534952473096772545434552办公