花园项目可行性研究报告

第1页《山东恒生置业发展有限公司建设淄博市恒生城市花园项目》可行性研究报告编制单位、人员一览表一、编制单位二、项目负责人三、项目技术负责人四、项目经济负责人五、审核六、主要编写人员第2页目录第一章总论······································1第一节项目及承办单位概况第二节可行性研究的依据第三节主要经济技术指标第二章项目提出的背景和建设的必要性···········7第一节项目提出的背景第二节项目建设的必要性第三章市场分析与建设规模······················13第一节市场分析第二节建设规模第四章建设条件及位置选择·······················20第一节建设条件第二节市政配套设施第三节场址选择第五章项目设计方案······························25第一节项目组成内容第二节设计依据第三节总体规划方案第四节建筑设计第五节结构设计第六节公用配套设计第3页第六章环境影响和安全防护·····················40第一节环境保护第二节安全防护第七章节能·····································42第八章组织机构与管理··························43第一节建设期组织机构及管理第二节物业管理第九章项目实施进度····························45第十章投资估算与资金筹措·····················46第一节投资估算第二节资金筹措与使用计划第十一章经济效益及社会效益分析··············47第一节经济效益分析第二节销售收入、税金及附加和利润估算第三节社会效益分析第十二章结论与建议···························51附表1-5附件第4页第一章总论第一节项目及承办单位概况一、项目简介1、项目名称临淄世贸中心建设项目2、项目承办单位山东恒生置业发展有限公司3、法人代表姓名及职务姓名：黄黎明职务：董事长兼总经理4、法定地址及联系电话地址：淄博市张店区华光路96号819室电话：3116719；31601885、项目性质新建6、建设规模项目占地面积23.46公顷，总建筑面积322929.73平方米，其中住宅建筑面积196176.43平方米，公建建筑面积126753.3平方米，包括商业建筑面积31747.48平方米，会所建筑面积2992.92平方米,超市面积39852.19平方米，服务性公建面积52160.71平方米。7、建设期第5页建设期3年，2004年1月开工建设。8、项目投资规模和资金来源投资规模：项目总投资6亿元，其中：开发建设投资59500万元，经营资金500万元；第一年资金投入29000万元，第二年资金投入24000万元,第三年资金投入7000万元。资金来源：企业累计自筹52000万元，银行贷款8000万元。9、项目经济效益经营收入66208.00万元利润总额3066.56万元创利税6708.00万元投资利润率5.11%投资利税率11.18%资本金利润5.90%二、建设单位概括山东恒生置业发展有限公司成立于2001年，公司注册资金3000万元，现有职工28人，土木工程结构、财会、经济、统计等专业技术人员中高级职称10余名，从业人员具有丰富的专业经验和优秀的从业素质。具有技术、资金、人才优势，积极致力于城市居民商品住宅的开发建设事业。本项目建设有六层高档住宅和公建包括酒店、超市，并在充分体现环保节能、智能化管理、安全等现代居住要求的同时，力求提高住房科技含量和实用化程序，建筑楼板采用全现浇技术，墙体为节能保温材料，单户面积从85平方米到130平方米，楼层高、空间大，实用率超过82%，整个工程将于3年内交付使用。以先进的工程管理，成熟的社会配套，理想的环境位置，并在建设、第6页开发、服务等方面积累经验，不断发展壮大企业实力。公司在2004-2006年的房地产开发工作中，以本项目为重点控制造价、科学施工，保证工程质量，3年内完成本项目的施工建设；同时，通过学习创新、开拓市场，强化营销管理，实现预定销售目标，取得良好的经济效益和社会效益，满足社会对房地产越来越高的质量要求。公司将坚持“追求卓越、服务真诚”的企业精神，坚持客户至上、质量第一的原则，加强管理、科学施工，以一流的质量，一流的服务，一流的管理，一流的户型设计，精心打造通向市场的“精品工程”，创造更多的名牌，为淄博市城市建设和居民住宅水平的提高做出新的贡献。第二节可行性研究的依据一、可行性研究的依据（一）山东恒生置业发展有限公司与就编制本项目可行性研究报告签订的合同。（二）《中华人民共和国建筑法》。（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》。（四）《城市房地产开发经营管理条例》。（五）1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。（六）省、市、区国民经济和社会发展“九五”及2010年远景目标纲要和“十五”计划。（七）省、市建设工程收费依据和收费标准。第7页（八）山东恒生置业发展有限公司提供的经济技术资料。（九）其它有关国家政策及信息资料。二、可行性研究的范围（一）项目背景和建设的必要性（二）市场分析及建设规模（三）场所选择及建设条件（四）项目的技术方案和建设方案（五）项目的环境保护和节能（六）实施进度安排（七）管理机构（八）投资估算及效益分析（九）研究结论和建议三、可行性研究的原则（一）以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。（二）充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境、配套齐全、具有超前性、示范型的原则。（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设第8页计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性的原则。（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进居住区建设水平的提高，坚持获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。（六）坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一，充分利用土地及其它资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。第9页第三节主要经济技术指标主要经济技术指标表序号指标名称单位指标备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总规划用地建筑面积总建筑面积总住宅建筑面积公建建筑面积商业建筑面积会所建筑面积超市面积酒店面积服务性公建面积容积率建筑密度居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率投资指标总投资开发建设投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率投资利税率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%%人套平方米/套人/套%万元万元万元万元万元%%23.4632.2919.6112.683.170.293．983．025．221.2523.23%525715021303.532．61600005950050066208.003066.565.11%11.18%总规划第10页第二章项目提出的背景和建设的必要性第一节项目提出的背景住宅是人类生存的基本条件之一。一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。我国政府历来重视人民的住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条件。建国以来由于受历史经济落后的限制和政策的局限性，人民群众的住房问题一直没有得到妥善解决。改革开放以来，国家虽然注重了住宅的建设，并且投入了大量资金，建设规模增大，居住条件明显改善，但由于随着城市人口的快速增长和住房制度的不合理等因素，因而住宅建设远不能满足社会发展的需要。国家“九五”规划和2010年远景目标中明确提出：“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”。九届全国人大一次会议上又提出了加快我国住房制度的改革，把实物性(福利性)分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位的依赖，出合一系列优惠政策，调动个人购房的积极性，朱总理在九届人大三次会议工作报告中指出“住宅建设将成为国民经济的重要产业”。各地在制定国民经济发展计划和地方规划使都把住宅建设放在突出的位置，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业的形成和良性循环发展，并带动整个国民经济的发展。改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期，1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米（是前29年的9.83倍），年均竣工24810万平方米。国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制度及住宅建设的投资融资、开发建设和管理体制，进行了全面的改革，探索在社第11页会主义市场经济条件下如何走出具有中国特色的解决好住房问题的新路子，在许多方面取得了突破性进展，发生了深刻变化。80年代中期，国家提出住宅建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，改变了长期以来分散建设和忽视配套建设的状况。通过试点项目的带动，使住宅建设有效的推进了城市总体规划的实施和基础设施的建设，住宅及小区的质量有了明显的改善。1994年，作为经济体制改革的重大举措之一，国务院做出了关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出：“实现住房商品化、社会化”的目标；1998年，国务院又发出了进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，核心是停止住房实物分配推荐住房分配货币化，并提出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融培育和规范住房交易市场，货币化分配制度的推行，是我国城镇住房制度改革迈出的关键一步。1998年六月，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院副总理温家宝指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制定；加快住房建设，促使住宅也成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。从1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，全国各地普遍把停止住房实物分配、实行住房分配货币化和加快住房建设，当成1998年房改和住宅建设的中心任务，制定了深化房改的实施方案。到年底，全国有二十多个省、市、自治区的深化房改方案已出台，各地基本上停止了住房实物分配，住房补贴制度正在建立之中，新的住房体系正在形成。实行住房分配货币化，首先会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根第12页本性变化。取消住房实物分配后，城镇居民的住房将不再依靠单位分房、建房，也不再以较低的租金水平族住公房而是根据国家不同的供应政策，根据住房分配货币化以后家庭的住房支付能力来解决。另外，城镇居民解决住房将逐渐脱离单位这个环节，而直接面向市场。淄博市是一个老工业城市，长期以来，居民的住房问题一直没有得到很好的解决。随着城市人口的增加和城市化水平的提高。城市居民对住房的改善和需要越来越迫切，在新世纪里，随着人们生活水平和文化素质的提高，住房的发展将由“安居型”向“康居型”转化，住房的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世及住宅发展的主要特征，目前淄博市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十一世及住宅发展的主要特征很有很大的差距。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使淄博市住宅实现大的跨越，山东恒生置业发展有限公司拟开发建设临淄世贸中心项目，将其建设为具有二十一世纪特征的“