花园项目管理方案

2006年XX花园项目管理方案XX物业有限责任公司2006年4月拟稿：审核：南昌XX物业有限责任公司2总目录一、项目基本概况二、管理定位三、管理目标四、2004—2006年费用五、开源措施六、节流措施七、组织架构及人员配置八、薪资标准九、2006年管理费测算附件：①2006年预算与2004、2005年实际支出比较②服务项目及服务标准南昌XX物业有限责任公司3一、项目基本概况项目基本概况XX花园占地70余亩，建筑面积11.4万平方米,绿地面积1.8万平方米，于2003年8月正式入住，2005年被评为“物业管理优秀小区”。共有11栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、39部电梯、配电间、二次供水、智能化安防及消防等设施设备。南昌XX物业有限责任公司4二、管理定位二、管理定位1、以“亲情化服务，个性化管理”为服务宗旨。2、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。3、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维护和延续，维护XX形象，推广物业管理项目的市场形象。南昌XX物业有限责任公司5三、管理目标三、管理目标1、把小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的优秀住宅小区。2、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。3、三年内达到“省优秀示范小区”的标准。4、培养一支专业的物业管理团队。5、服务项目及服务标准（见附件）。南昌XX物业有限责任公司6四、2004—2006年管理费用1、2004年亏损63万元实际收入：104万元支出：167万元2、2005年亏损37万元，比04年减亏26万元实际收入：134万元支出：168万元3、2006年费用预算亏损23万元，比05年减亏14万元收入：148万元支出：171万元2006年争取实际亏损控制在20万元以内。四、2004—2006年管理费用XX花园在2006年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。南昌XX物业有限责任公司7五、开源措施五、开源措施1、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。2、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。3、充分利用XX花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。4、合理经营南楼会所。①会所一层引进超市，增加经营收入。②二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需50万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入资金。南昌XX物业有限责任公司8六、节流措施六、节流措施为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施：1、发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员，降低管理成本。2、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面节能改造，并严格控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任人进行处罚。3.节水措施：原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度减少水费。南昌XX物业有限责任公司9七、组织架构及人员配置1、组织机构图(共56人)管理处项目经理（1人）综合事务部（5人）工程维修部（6人）安全管理部（27人）主管（主任兼）队长（1人兼班长）客服人员4人文员兼仓管1人主管（1人）保洁员9人保安中班9人保安晚班9人技术维修工4人泥工1人保安白班8人绿化保洁部（17人）主管（1人）园林工3人保洁技工4人南昌XX物业有限责任公司10七、组织架构及人员配置2、人员配置原则及说明◆原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置◆配置说明1、管理处项目经理1人2、综合事务部5人（主管由项目经理兼）客服、收费、采购、楼管等4人，文员兼物品、资料管理1人3、安全管理部27人其中班长1人（队长兼白班班长）车辆入口岗1人车辆出口岗1人中门岗1人停车场管理员1人监控中心值班员1人巡逻人员2人轮休1人每班次9人，每天三班次共27人（含轮休，每周6天工作制）4、工程维修部6人其中主管1人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）4人，泥工1人。5、绿化保洁部17人其中主管1人，2号楼-12号楼内保洁员9人，保洁技工(外围保洁、垃圾清运等）4人，园林绿化工3人南昌XX物业有限责任公司11八、薪资标准1、主任级别：2000——2500元/月2、主管级别：1000——1200元/月3、领班级别：600—900元/月4、其他员工管理人员:800——1000元/月工程技术员：800——1000元/月安全管理员：600——800元/月保洁技工:600——800元/月保洁员：400——500元/月南昌XX物业有限责任公司12附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明一、收入项目1044611.281139880.001341366.701484378.04143011.341物业费收入715086.28989280.001198716.701199666.04949.342停车费收入97719.00126600.00126900.00151200.0016300.00提高地下停车位租用率3临时停车费850.004200.003350.004公用设备使用费收入123600.0020000.0012500.004000.00-8500.0006年装修户大量减少5装修许可证、出入证收入350.004000.002400.001300.00-1100.006幼儿园及电信机房租金及管理费0.000.000.0033240.0033240.00幼儿园3万/年，电信机房3240元/年7超市租金及管理费0.000.000.0082200.0082200.0013700元/月*5.5个月8有偿服务0.000.000.002400.002400.009房屋中介0.000.000.002000.002000.0010第三产业收入107856.000.000.0028500.0028500.0006年开始收取电梯广告费用二、税金支出78479.004000.003773.294000.00226.71三、支出费用项目1597759.291520932.421707094.571717754.8048290.531工资604127.24562656.00510000.00488040.00-21960.00优化人员结构2用餐补助费用27216.0046080.0018864.0005年只补贴7-12月的用餐补助3综合社保费及合同代管费23357.280.001079571.16107957.1605年未办理员工社保，06年拟对老员工办理综合社保4福利费计提81441.8173080.0086002.3168325.60-17676.71财务工资总额未细分5工会经费计提11634.5411950.569760.80-2189.766教育培训费计提1200.001200.00580.007320.606740.60财务工资总额未细分7法定节日员工加班费25256.0421830.6021223.20-607.408三节费22050.0021200.00-850.009服装购置费用6220.0013060.0010029.2023000.0012970.80保安服装已用3年，06年更新南昌XX物业有限责任公司13附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明综合51791.8222220.0024584.0330760.004975.971通讯费用7786.2210020.009383.239000.00-383.232日常办公用品费用23107.523600.0012300.806000.00-6300.803社区文化活动及节日装饰费5000.001500.002000.00500.004劳动保护和防暑降温费800.001800.001000.005公共设施添置费用5000.005000.0006年新增费用，完善小区配套设施6电脑购置费用4800.004800.007交通费及运杂费20898.083600.00600.00960.00360.008保安、工程及晚间总值用品1200.001200.0006年安排管理人员值晚班，加强小区晚间管理力度保安0.001000.001083.001800.00717.001安保用具（含对讲机电板等）0.001000.00483.001000.00517.002对讲机检修费0.00600.00800.00200.00工程41850.00176100.00181087.50264240.0083152.501电梯年检费41850.0070200.0077000.0070200.00-6800.0006年比05年减少1项电梯检测项目2电梯保养费及电梯维修材料费81900.0065200.00154440.0089240.00为保障39台电梯安全，从05年7月起外包给专业(三菱)电梯公司3智能及消防系统维护保养费12000.0014000.0014400.00400.00南昌XX物业有限责任公司14附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明4供水系统维护保养费800.001200.00400.005地下供水管网检修费用6000.006000.00地下自来水管网有渗漏，06年拟全面检修6日常维修耗材费12000.0024087.5018000.00-6087.5006年加强维修管理保洁0.0046960.808691948560.80-38392.101日常保洁易耗品费用0.002400.002014.102400.00385.902垃圾清运及处理费0.003600.0049977.107200.00-42777.1006年装修户大量减少3化粪池清理费用0.004800.002000.002400.00400.004生活水池清洗及消毒费用0.00800.001000.00200.005除“四害”费用0.004800.00800.004200.003400.0006年加强灭“四害”工作6绿化养护费0.0031360.8031360.8031360.800.00其他799493.87576042.30723729.37575486.64-124242.731专业审计费2800.001000.003000.001500.00-1500.002上岗及专业知识培训费900.003600.002700.00为提高员工服务质量，加强专业知识培训3企业劳动用工登记2600.003180.00580.004人员招聘费用1200.002000.00800.005证照年检费400.00400.006差旅费7816.001800.00-6016.007会务费100.001000.00900.00南昌XX物业有限责任公司15附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较序号项目2004年实际2005年预算2005年实际2006年预算对比（06年预算-05年实际）说明8物业协会费用6950.001000.00-5950.0005年物业协会要求购买200本挂历9公共电费499844.46444000.00379424.26348000.00-31424.2606年拟实施节能措施10公共水费158927.8436000.00227495.41144000.00-83495.4106年解决管网渗漏问题后水费可以大幅度降低11招待费用29876.0012000.0012000.0012000.000.0012临时用工费用11000.008000.00-3000.0005年整改项目较多，需支付大量的点工工资13增加的各项设施改造费用70322.3070322.300.00-70322.3005年追加改造预算费用14折旧费921.4