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优博淘花源商业项目合作提案目录Contents123市场分析第一章客户分析第二章项目定位第三章3营销策略第四章3合作展望第五章花源镇作为天府新区的高端休闲居住区，整个区域商业发展严重滞后，商业档次低，业态单一，亟待升级市场分析marketanalysis1花源镇商业现状以白云大道、花源大道为主的沿街商业北京联华（花源镇）百伦新宸百货（新津县）小型百货出现优博淘花源金科·曼特小镇档次低、环境差无规模卖场规模扩大档次提升无主题业态单一档次提高建筑优化业态丰富主题商业2005年以前2010-2017年2018年-2028年沿街商铺体验式主题商业环球中心（举例）海滨城（举例）主题化（旅游等主题）多元化（多业态组合）时尚化（潮流等元素）体验性（文化等体验）城市级综合商业2028年以后花源镇商业发展起步较晚，整体处于向主题式集中商业转型升级的阶段3花源镇商业分布老商业中心沿白云大道及花源大道两侧商圈特征满足花源镇当地居民及大学生需求档次低、环境差、业态以生活及休闲为主万辰金街以万辰金街及华楠半岛沿街商业为主商圈特征满足万辰及华楠半岛社区商业及当地居民需求出现一拖二产品，环境升级，业态以生活休闲为主销售中，氛围相比老商业中心稍显冷清金科曼特小镇金科·廊桥水乡打造的区域级休闲商业商圈特征满足社区需求的同时辐射整个花源镇档次较高、环境好、休闲娱乐配套为主、生活为辅销售中，商业氛围差，人气低，区域未来商业中心大致分为四大区域：1、现有沿街商业：三横三纵（白云大道等）2、金科曼特小镇3、万辰金街4、龙湖北大资源社区商业参考这一页，地图配分区，然后写区域商业特征花源镇商业分布主要集中四大区域老商业中心万辰金街社区商业区金科曼特小镇社区商业区以溪山樾及龙湖悠山郡的社区商业为主商圈特征以溪山樾及龙湖悠山郡项目的社区生活需求为主在售中，起步晚，氛围差，人气难形成区域未来商业重心将逐步向南部金科曼特小镇方向转移，本案未来处于花源新商业核心圈本项目4花源镇老商业中心概况数据类别白云大道沿街商业面积30-150㎡商铺新旧程度旧铺物业形态底商开间3m-6m层高4-6m进深6m-12m租金水平25-40元/㎡/月主要业态低端餐饮、、低端休闲娱乐等业态为主销售单价0.5-1.3万/㎡以花源镇政府为中心的老商业圈整体商业档次低，业态杂乱，但人气及氛围好30%10%1%3%5%1%1%2%4%1%42%老商业中心商业业态占比餐饮服饰珠宝数码电器副食婚纱银行药店超市酒店休闲娱乐5花源镇万辰金街商圈概况数据类别万辰金街、华楠半岛面积60-600㎡商铺新旧程度万辰在售，华楠已售物业形态底商（1-2层）开间3.8m-4.2m层高5.5m进深9m-16m租金水平20-60/㎡/月主要业态社区生活配套为主，空置率82%销售单价0.98-1.4万/㎡该区域商业以新建社区底商及步行街为主，业态单一，空置率达82%，人气及氛围较差3%2%2%2%1%8%82%万辰桦南金街圈商业业态占比餐饮数码电器副食品药店美容美发超市茶楼酒店其他闲置6花源镇金科曼特小镇概况数据类别金科曼特小镇面积40-140㎡商铺新旧程度在售新铺物业形态底商（1-2层）开间4m-6m层高4-6m进深11m-13m租金水平40-60元/㎡/月主要业态现有业态以建材为主，空置率66%销售单价0.9-1.2万/㎡该区域商业打造欧式风格的步行街商业，产品多元，无主力店，招商差，人气不足1%4%17%4%1%3%2%1%1%66%金科曼特小镇商业业态占比学校中介装饰建材茶楼酒吧餐饮婚纱会所超市闲置7花源镇社区商业区概况数据类别溪山樾及龙湖社区底商面积30-200㎡商铺新旧程度溪山樾未售龙湖已售20%物业形态底商（1-2层）开间3.8m-4.2m层高4.8m-6.1m进深11m-16m租金水平-主要业态中介销售单价0.5-0.8万/㎡2%98%溪山樾及龙湖社区商业业态占比中介闲置该区域溪山樾底商未售，龙湖底商已售罄，但龙湖底商仅有两家中介入驻，其余全部空置升级阶段新圈空置租金不高老圈低档去化较慢业态单一老商业圈档次较低，业态杂乱，无统一规划，但人气高、氛围好区域在售商业项目以万辰和金科为主，缺乏主力店带动，整体去化较慢区域商业业态较为单一，儿童、娱乐休闲、品牌餐饮等业态严重不足区域商业整体处于向主题集中商业升级的阶段，以步行街+社区底商为主以万辰、金科为主的新商业圈档次提升，但目前空置率高，人气氛围差临街主力铺租金水平平均为50，其他位置商铺租金平均为25，区域整体租金水平不高8花源镇商业市场小结从花源镇消费人口基数、商业置业客户、经营客户等角度对本案未来客户进行预判客户分析Customeranalysis区域消费客户基数1本案学生客源周边常驻居民客源类型来源地特征学生客源成都艺术职业学院花源镇主力学生客源，消费潜力军预计6000人成都职业技术学院周边常驻居民桃花源云居项目周边直线距离1000米内的住宅楼盘众多，周边居住人群预计6万人金秋乐园天山名苑万辰乐居华楠半岛柳河苑花源镇本地常住人口约6.6万人，加上周边花桥镇、老花源镇、胜利镇等，大众客户基数庞大周边高端楼盘客群旅游资源客群本案客源类型来源地特征周边高端楼盘居住人群康桥郡项目周边高端楼盘入住或常住比例低，未来预计达2万人沁风御庭熙山御庭牧山丽景溪山樾牧山高第悠山郡香榭湾廊桥水乡旅游资源客群白云寺旅游客群人数不固定、有一定浮动湿地公园（规划中）廊桥婚纱摄影基地区域消费客户基数1花源镇云集大量高端别墅小区，仅有3个项目有配套商业，未来入驻约3万人，高端消费客户基数庞大区域消费客户需求分析2综前所述，未来区域及泛区域消费客户基数约10万人，我们采取问卷调查的方式，取样129名目标客群样本对消费客户的消费习惯及消费需求进行取样调查通过对目标客群的调查问卷结论分析发现，花源镇区域大量的消费需求外溢经常去新津及双流消费的人数占比：70%以上表示喜欢就近消费的人数占比：75%行为与习惯逆反，区域商业无法满足消费需求，大量消费需求外溢觉得本地商业业态不足的人数占比：85%；其中，娱乐休闲业态占比：40%，儿童主题占比：30%，品牌餐饮占比：15%区域商业业态低端不完善，业态升级需求迫切区域投资或经营客户需求分析2花源镇来访商业客群构成按客源地域分按置业目的分按客源地域分按置业目的分花源镇成交商业客群构成投资65%自用25%投资兼自用10%投资80%自用10%投资兼自用10%新津花源50%大成都45%外地5%新津花源20%大成都75%外地5%通过数据对比，我们可以发现：1、来访客户大成都范围占比75%，而最终成交客户中大程度范围占比仅为45%，成都客户对区域商业具有投资兴趣，但投资信心不足；2、从成交客户数据看，本地客户占50%，置业目的投资占比90%，说明区域客户具备良好的商业投资意识，且具备一定购买力（商业相比住宅购买门槛相对较高）；区域投资或经营客户需求分析2客群对商铺面积需求分析面积区间业态类型需求等级5—15㎡街饮、小卖部、彩票投注站等25—50㎡小餐饮、烟酒店、文具、水果摊等50—80㎡中型餐饮、服饰箱包、零售超市等80—100㎡中型餐饮、理发店、服饰专卖店等100—260㎡大型餐饮、银行、KTV、网吧等通过数据对比，我们可以发现：1、25㎡-50㎡、50㎡-80㎡的中小型产品更受投资者青睐2、15㎡以下及100㎡以上的极小或较大户型需求等级较低原因分析：面积段25-80㎡的产品面积适中，总价不高，投资门槛低；受花源镇目前商业业态等级影响，面积段25-80㎡的产品更受经营者青睐。区域客户特征小结3消费客群消费客群基数大，未来近10万人的消费群体消费需求大量外溢，品牌餐饮、中高娱乐等消费需求大投资客群泛成都投资客群对区域商业投资兴趣大，但投资信心不足本地投资客群具备商业投资意识，且具备一定购买力经营客群经营客群以本地居民为主，并以租赁形式为主经营客群对25㎡—80㎡的中小型商业产品更青睐根据市场及客户的分析，结合本项目现有条件，对本项目整体、业态、售价等方面进行定位项目定位Projectorientation本项目难点分析1难点一：项目距离传统的商业街区有段距离，人流达到还需要后期引导；难点二：项目周边多为空地，商业氛围的形成还需要比较长的时间；难点三：项目地块较小，在河流和高压线的影响下，不具备规模效应；难点四：整个区域商业投资热度不高，区域产品去化及招商情况不佳；本案启示主力引流、氛围营造、业态组合、产品突围本项目优势分析2优势一：产品灵动，40㎡小铺6.1m层高符合区域投资及经营客户需求；优势二：电影院引入，填补市场空白，符合市场需求，可带动本体升值；本案启示精准拓客、主力推广、定位前瞻本项目机会点分析3机会点一：区域商业档次低，人气不足，体验差，整体等级亟待提升机会点二：区域消费客户基数大，消费需求外溢，业态急需完善机会点三：区域缺乏真正的体验式主题集中商业（金科有形无神，万辰及老商圈无形无神）机会点四：大成都客户投资兴趣高，急需优质产品提升其投资信心本案启示体验升级、业态完善、主题打造、区域唯一牧马山首家体验型一站式休闲商业体稀缺唯一、一站式体验、休闲全业态、时尚风情商业定位发展方向商业改变——新格局商业业态完善打造区域商业新核心改变区域商业格局与现状，以点带面，与区域商业合力打造牧马山商业核心商业改变——新态度商业业态升级引领区域消费新风向实现区域消费由基本生活向休闲品味生活转变，改变区域消费习惯和态度本项目客群导入——置业客群5投资客为主，自用商家为辅根据前面的分析我们得出，本地商业置业客群主要以投资客为主，而本地投资客及外地投资客占比接近，自营置业客户占比较少主力客群补充客群第二圈层第一圈层成都及本地投资客本地拆迁户、别墅业主及高收入者；区域到访的成都投资客户及高收入客群等全域新津自用客和其他城市的投资客偶得客户，在区域氛围逐渐成熟后可以实现投资客户样本【年龄】35-40岁【地域来源】新津城区、周边乡镇【职业】拆迁户、个体户【置业目的】投资【产品需求】高回报率商铺【投资观点】电影院引入，带动消费及投资升值看好牧马山未来发展前景关注地段位置、未来呈现的商业氛围【投资顾虑】对是否能真正引入电影院存在质疑客户特征对项目发展的指向性分析商业投资需求，对牧马山及电影院物业保持乐观态度价值认知：价格＞氛围＞环境＞产品电影院进场及装修前置未来商业前景呈现目前及潜在消费人群消费需求深度挖掘增加商业附加值，通过返祖、统一招商等形式降低未来运营难度；提供多元类业态商业，满足不同运营需求，打造浓厚商业氛围；初期控制商铺价格降低投资门槛总价控制低门槛，附加空间高性价，主力引入高回报。本项目客群导入——投资客户特征5本项目消费客群定位6本地年轻人为主，家庭客户为辅根据前面调查问卷分析，本区域外溢消费主要年轻客群及家庭客群为主，而从消费习惯来看，年轻人以及家庭客户的消费频次要高于其他本地年轻人——本地大学生、本地及周边年轻人关注点：吃喝玩乐、消费环境、消费体验业态需求：中高娱乐休闲设施、品牌餐饮、酒店、时尚购物等家庭客户——本地及周边小太阳家庭、本地家族关注点：家庭聚餐、儿童主题、集体娱乐业态需求：品牌餐饮、儿童娱乐、KTV、茶楼等本项目业态主题定位7定位原则：1、一主多辅组合业态：以电影院为主力店，同时搭配品牌餐饮、电玩城等多个次主力店2、市场空白性：针对区域市场空白完善相应业态，力求打造区域唯一全休闲业态商业体；2、客群针对性：针对本案主要消费客群，引入符合年轻人及家庭客群需求的业态；3、地块属性：结合地块属性——是否临路、周边环境、产品类型等属性进行业态定位；主题定位三大主题街区：1、时尚风情街区——时尚体验，风情无限2、青春乐活街区——青春、乐活不止是一种态度3、娱乐休闲街区——只有淘花源，才有一日闲本项目业态主题落位8时尚风情街区电影院、电玩城、时尚餐饮、婚纱摄影、酒店娱乐休闲街区品牌餐饮、婚宴餐饮、KTV、茶楼、儿童主题业态、教育培训青春乐活街区青春主题购物