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策地(南京)机构研展部2008-01-06尊敬的领导:受贵司委托，南京策地机构为贵公司苏州南门宜星家居广场(原用名)项目实施全程代理服务。本报告为该项目前期总体定位研究部分，目的在于通过深入分析苏州各大商圈整体市场环境和项目所在区域各项市场数据、指标，为项目的总体定位提供定量和定性市场论据支持及项目发展方向的决策性研究。本次调研重在描述市场现状并从中得出市场各方面的基础结论，这些结论是市场事实的描述，应作为项目总体定位的依据，但不作为项目总体定位必须采信的结论。本次报告的主要内容主要是在对苏州全市商圈和区域市场特点分析的基础上对本项目进行项目定位和业态划分的研究，涉及项目定位的思考会在调研中有针对性的加以结合并包含在此次成果汇报当中，对项目招商\推广的总体思路和实施意见将在接下来的《项目招商策略执行报告》中系统论述。前言策地(南京)机构研展部2008-01-06项目定位研究思路苏州商业格局研究寻求南门商圈市场特性商业规划对南门商圈的影响项目周边主要商圈特点分析项目周边微观商业环境分析分析结论项目发展方向论证周边类比商业研究其他参考项目研究业态规划建议经济效益预算宜星家居广场………………策地(南京)机构研展部2008-01-06报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1市场定位1.2形象定位1.3功能定位1.4客群定位1.1公司简介1.2服务内容1.3收费标准策地(南京)机构研展部2008-01-06石路商圈观前商圈南门商圈绿宝广场现代休闲广场创世纪/南亚大厦/中翔南苏州生活广场万达城市广场权威数据显示：自2002年商业地产投资热显现至今，5年的时间里其供应增长率已达到了33%。苏州很多新的商业地产正在规划、开发、建设中。苏州传统的商业中心一般是指观前商圈、石路商圈、南门商圈三大块。1.1.1苏州市商业格局策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——基本情况观前商业中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。区内主要由商业步行街和美食街及人民商场、长发商厦、金鹰国际、大洋百货等购物商场构成。观前商圈商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。在苏州东园西区、古城居中、一体两翼的现代城市建设和发展的格局中起着无可取代的重要的中心作用。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——业态分析主要业态主要代表大型商场大洋百货、第一百货、人民商场、美罗商场等娱乐飙歌城、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所餐饮太监弄美食街、碧凤坊美食娱乐街松鹤楼，得月楼，五芳斋，绿扬馄饨店等品牌店传统老店稻香村、观振兴、乾泰祥、采芝斋、叶受和、陆稿荐、生春阳、黄天源等多家百年老店品牌服饰鳄鱼恤、真维斯、班尼路、佐丹奴、美特斯等品牌专业卖场苏宁电器卖场、冠芝琳手机卖场等策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——业态分析大型商场（7）餐饮、休闲娱乐（23）观前商业业态品牌服饰（46）专业卖场（4）传统老店（8）金店首饰（9）其他补充业态（40）观前商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型商场\专业卖场为主策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——租售价格位置、地段租金、价格观前街主干道店面售价10万元/平方米、租金为38元/平方米.天人民商场附近租金为27元/平方米.天粤海时代广场售价2.5万元/平方米玄妙观前门面租金13元/平方米.天观前小商品市场租金1.6元/平方米.天锦地星座商铺售价3.5-4.6万/平方米玄妙广场商铺售价2.5~3.5万元/平方米，租金5.3元/平方米.天观前三期部分门面租金3元/平方米.天，售价为2.1万元/平方米策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——基本情况石路商圈石路商圈总面积达12．7万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，主要由南浩街、步行街、亚细亚商厦、石路国际商城、汇丰商场构成，是苏州市的繁华老商贸区。石路商贸区将成为构建集游、购、娱、吃、住、行于一体的高品位的商贸旅游经济带的黄金地段，充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。该商业中心是城市的“二级商圈”。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——业态分析主要业态主要代表大型商场石路国际商场、越洋百货、时代广场等娱乐滚石娱乐城、酒吧、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所餐饮金门商城地方特色南浩街服饰女人街、名店街策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——业态分析大型零售（5）餐饮、休闲娱乐（33）石路商业业态服饰（260）小型零售（41）金融业（9）其他补充业态（16）石路商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型\小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——租售价格位置、地段租金、价格时代广场平均售价3万/平米、租金为8元/平方米.天越洋广场平均售价2.5万，租金为7元/平方米.天名店街租金为2.2元/平方米.天南浩街租金3元/平方米.天金门商市租金为1.8元/平方米.天从业态分布来看，石路与观前最大的区别在于众多小型零售业的存在以及服饰业的发达。由于石路缺乏核心商业点以及大量品牌支撑，因此在租金、售价方面都要明显低于观前。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.4南门商圈——基本情况南门商圈南门商圈地处苏州古城南北主干道人民路南段两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。主要由泰华商城、南门商业大厦、三友大厦、南天大厦等构成。南门商圈，聚集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、商住为一体，成为苏州的第三个商业副中心，也是苏州城市商业的一道亮点。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.4南门商圈——业态分析主要区位主要业态泰华商场珠宝、品牌首饰、礼品、烟酒、床上用品、家居用品、电器、品牌服装、眼镜、手表、首饰、化妆品、服饰鞋帽等新市路段一般餐饮、韩国烧烤、电子市场、服饰、宾馆、其他杂货东大街段咖啡馆、餐饮、美容美发、食品批发，瓷器批发、蔬菜食品批发市场竹辉路段事业单位、宾馆、银行、证券业、餐饮业、服饰、美容和小型的超市十全街段酒吧、苏州特产、古玩、餐饮、服饰乌雀桥段电脑策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.4南门商圈——租售价格位置、地段租金、价格泰华商场租金6.7~20元/平方米.天文化宫两侧租金2.7~4元/平方米.天新市路段租金2-3.3元/平方米.天乌鹊桥段13000~14000元/平方米左右，租金3元/平方米.天十全街段售价12000元/平方米，租金2.3-3元/平方米.天东大街段售价20000元/平方米，租金1.7~3元/平方米.天竹辉路段售价16000元/平方米，租金2.7-3元/平方米.天策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.5三大商圈比较分析总体而言，缺乏集中商业点，经营档次也都不高，这也是制约南门商圈发展的一个主要原因，整个商圈只有泰华商城一家集中商业，其余均为零散商业，很难与观前和石路两大商圈抗衡，其商业行为以满足周边为主。观前商圈地理优越\通达性好：从观前商圈各个方位均可以快速到达苏州其他区域。商业功能丰富齐全，并在传统商业物业单纯购物的基础上融入旅游、游玩的元素。影响和辐射力强大,消费群体广泛：其影响和辐射除能够立足苏州外，其还可以向外省市延伸。这是苏州其他商圈所不具有的优势和条件。商铺的租售率/价高、商户经营业绩明显优于苏州其他商圈，物业价值稳定。石路商圈商圈存在着写字楼、商铺、公寓等多种物业形态，对商圈形成一定的支撑；名店街、女人街等大量服饰专卖店的存在使石路在服饰特色方面超过了观前。实行差异化定位和开发，如水景和灯光等的营造，能帮助该商圈和其他商圈区分开来。石路商圈的总体体量不大,综合性、代表性的商业项目容量、档次不高；该商圈内缺少品牌的主力店，决定了商圈不具备强的号召力和影响力。南门商圈策地(南京)机构研展部2008-01-06报告目录:三、参考项目论证二、项目发展方向四、业态规划建议一、商业市场分析1.1苏州商业格局研究1.2商业规划重大影响五、经济效益预算1.3南门商圈特性分析1.4微观环境商业特点1.5项目市场分析结论六、费用收取标准1.1市场定位1.2形象定位1.3功能定位1.4客群定位1.1公司简介1.2服务内容1.3收费标准策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.1苏州未来商业整体规划苏州未来的规划中主要有五个商业中心，古城区三个，分别为石路、观前街、南门，基本保持了原有的商业格局；新区规划的商业中心在苏州乐园南侧，以规划中的狮山广场为核心的区域；园区则在湖东。策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.1苏州未来商业整体规划四大圈层第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里第二层次为内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积为73.2平方公里。第三层次为中心城圈层，包括平江、沧浪、金阊，以及工业园区、高新区、吴中区、相城区部分用地，面积约599.9平方公里。第四层次为外城圈层，以市区7个行政辖区的范围为界，规划用地面积约1650平方公里。策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.1苏州未来商业整体规划第一轮商业规划中，确定的市区标志性商业格局为“一个板块二新二轴四带”，此次调整为“两核三副、两轴三带”.其中:“两核”为古城核心商业板块，由观前、石路、南门商业服务功能区组成，另一个新增核心商业板块为湖东核心商业服务功能区，以城市东进发展的战略为依据，“两轴”中，东西商业发展主轴通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山、湖东商业服务功能区。南北商业发展次轴通过人民路及其南北延伸段贯穿古城商业板块、元和、平江新城和吴中商业服务功能区。策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.2商业规划对南门商圈的影响业态规划:工厂直销中心业态首次进入规划，古城圈层与内城圈层不设置，中心城圈层控制性设置，至2020年引导设置2个左右，外城圈层适度设置，在3个左右。5000平方米以上的大型零售网点购物中心大型百货店大型专业店古城圈层不得设置大型综合超市和仓储式商场；内城圈层严格控制，除已建、在建或已批项目外，不再设立。中心城圈层、外城圈层有序引导发展。古城圈层不提倡设置购物中心；内城圈层控制中型购物中心的发展；中心城圈层引导发展；外城圈层不提倡设置中型购物中心。大型百货店在古城圈层内重点提升，内城圈层整合提升。中心城圈层鼓励设置，整体控制在4到6个；外城圈层不提倡设置。至2020年，规划大型专业店18至30个，古城圈层、内城圈层整体控制发展。中心城圈层、外城圈层适度发展。分析:从苏州市对各大圈层的规划政策来看,处于中心圈层的南门商圈的背景良好,主要业态都处于引导或者鼓励状态.策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.2商业规划对南门商圈的影响街区规划:规划新建的商业街（区）共有14条，包括玄妙观苏州小吃街、葑门横街商业老街、人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、平江新城商业街区、人民路北段地下商业街、石路西扩步行街、沧浪新城商业街区、县前街商业街区、金鸡湖东商业街区、相城中心商业街区、渭塘珍珠湖路商业内街、太湖度假区文化水街新建商业项目:位于沧浪区的原苏纶纺织厂地块被浙江嘉业以16.1亿元摘得，该地块和南门商业中心一水之隔，人民路、南门路、南环高驾纵横交错，商业价值很高。根据规划，建成后的该地块将是一个集