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苏州商业调研高档百货地理位置:苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’。面积：8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。人口：2006年年末，全市总人口616万人，其中市辖区230万人，2006年全市出生人口4.6万人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18‰。第一部分苏州百货业概况分析经济状况——综合GDP：2006年GDP为4820亿元GDP增速：15.5%三产配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消费支出:14500元人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长1236192721445197831627612877185321450005000100001500020000人均可支配收入（元）12361144511627618532人均消费支出（元）9272978312877145002003200420052006176020802802345040274820554363197204814001000200030004000500060007000800090002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%GDP（亿元）增速GDP走势人均可支、消费支出走势经济状况——部门经济国内贸易社会零售品总额:1055亿,增长16.6%批发零售业额:920亿,增长16.7%住宿餐饮业额:135亿,增长17.1%其中限额以上批发零售商品消费额:377亿,增长19.8%居民吃、穿、用消费额（限额以上）01002003000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%消费额增长率消费额60.7545.57271.24增长率19.40%23.70%19.30%吃穿用旅游业旅游总收入:525亿,增长21.5%国内游客:4135万人,增长16.3%境外游客:181万人增长13%星级饭店:134家四星级以上饭店:37家房地产业开发总投资:470亿,增长13.6%施工面积:5058万平米,增长7.6%竣工面积:1440万平米,增长-14.1%销售额:599亿,增长19.9%经济状况——在长三角地位2006年长三角城市GDP对比020004000600080001000012000GDP（亿元）101384800336033352860278017801678156014291314110110901060729317上海苏州无锡杭州宁波南京南通绍兴常州台州嘉兴扬州泰州镇江湖州舟山185321902719178196732066819953170001750018000185001900019500200002050021000上海台州宁波绍兴杭州苏州。。。对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第6位。分析总结苏州GDP总量在国内位居前列，人均可支配收入与其不相匹配，在长三角16个城市中仅处于中等水平。预计苏州宏观经济将继续保持平稳增长。苏州人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出苏州商业仍有很大发展空间。苏州市总体规划总体规划：苏州主城城区由高新区与老城区组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。苏州东部新城城区，将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。总规提出，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。规划纲要：古城区与高新区合力成为主城区东部为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相等的东部新城北部是仅次于东部的城市发展方向苏州市商业网点规划布局——商业圈层苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。中心城圈层核心圈层古城圈层本案本案处于中心城圈层，临近核心圈层在未来有可能形成工业园区区域核心圈层解读湖西CBD区商业网点规划布局一个板块二新二轴四带“一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。形成集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。“二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带。本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之处。解读圈层商业业态布局规划市区商业零售业态主要包括百货店、大型综合超市及仓储式商场、专业店及专卖店、购物中心、超市及便利店。古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原则的前提下相应发展。“购物中心”布局应尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，且最好选择在有轻轨通达的地方；也可以布局在中心城圈层甚至都市圈层人口密度不高，但交通条件较好（特别是主干道会集处和快速轨道交通通达处）的地方。对于社区购物中心，则选择服务人口较多的区域商业中心布局。“大型百货店”适宜布局在综合商业街或购物中心内。苏州核心圈层内大型百货店发展应侧重原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店；核心圈层外规划人口集聚区适当布置大型百货店。仅从政府对湖西CBD的功能划分，以及商业业态的布局规划，本案商业部分最贴切的定位应该是区域级购物中心，购物中心内包含大型百货店，同时要兼顾休闲、娱乐、餐饮、商务等配套功能。商业概况——传统、新兴、未来商圈传统商圈平江区观前商业街金闾区石路广场附近区域沧浪区南门泰华广场区域新兴商圈高新区绿宝广场、淮海街、锦华商业中心工业园区左案商业街、李公堤、欧尚超市附近区域未来商圈平江新城万达商业广场吴中区南苏州生活广场工业园区圆融时代广场高新区工业园区平江区金闾区沧浪区商业快速发展区域商业成熟区域吴中区相城区商业起步区域（传统）石路广场（未来）万达广场（新兴）左岸商业街（新兴）李公堤（未来）园融广场（未来）南苏州广场（传统）泰华商城（新兴）绿宝广场（传统）观前商业街（新兴）欧尚超市商业概况——传统、新兴、未来商圈分布传统商圈——观前街商圈所处板块：古城板块居住人口及消费能力：当地居民，外来游客板块交通：处于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商业格局：美食，休闲，购物，观光，商务综合消费指数：★★★★★总评：观前是苏州的第一商圈，集中了美罗城、金鹰国际、大洋百货、第一百货、长发、人民商场等百货商厦，名牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来旅游的客人。不过，观前的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。劣势在于交通拥堵，停车困难人民商场第一百货大洋百货久泰百货美罗城豫园商厦长发商厦金鹰国际高档百货：美罗城中档百货：金鹰国际、大洋、一百、人民商场、长发商厦纯服饰商场：久泰百货、豫园商厦传统商圈——石路商圈所处板块：古城居住人口及消费能力：当地居民，外来游客交通：便捷商业格局：商厦林立，美食、休闲、娱乐综合综合消费指数：★★★★★总评石路面对的消费群和观前大同小异，因为其地理偏西一点，人气不如观前。该处的商务比较发达，比如石路金座，离主干道干将路不远，交通方便。劣势在于商业定位于中低档次，难以吸引高端消费客源。石路国际商城威尼斯商厦成泰百货女人街中档百货：石路国际商城、成泰百货纯服饰商场：威尼斯商厦、女人街传统商圈——南门商圈所处板块：古城居住人口及消费能力：当地居民，外来游客交通：便捷商业格局：美食，休闲，购物综合消费指数：★★★★★总评南门商圈最值得称道的便是泰华商城，是苏州最高档的购物中心之一，优良的购物环境、国际级的品牌、良好的信誉吸引着众多苏州本地及外地客源的观顾，为南门人气提升起到了极大的作用。劣势在于除了泰华商城外没有其他大型商场存在，不能产生商业的积聚效应。泰华商城西楼泰华商城东楼高档百货：泰华商城西楼时尚休闲服饰：泰华商城东楼新兴商圈——高新区商圈所处板块：新区狮山板块消费民众：高新区的居民，附近学校学生，还有追求新鲜时尚的年轻人。交通：位于狮山路长江路处，极为便利。商业格局：美食，休闲，娱乐，购物综合消费指数：★★★☆总评：绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众多，车位充足等多项优势，打破了传统的购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使得商圈商业氛围不佳。新兴商圈——园区商圈李公堤风情商业街所处板块：双湖板块板块功能：集合了居住、商务和生态的新住宅群。居住人口及消费能力：大湖城邦和高尔夫花园的陆续交房，增加了板块人气。板块交通：地面交通：机场路是该板块的交通干线，通过其可以迅速到达苏州各个区域，公交线路尽管有8条（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往乡镇。轨道交通：正在规划中商业格局：综合性、全方位、多功能生活配套、商务综合消费指数：★★★★圆融休闲广场所处板块：双湖板块圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的全天候超大型消费区域，总建筑面积约51万平方米，分为五大功能区，包括办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的Shoppingmall。项目拥有6个地铁出口、4000余个泊车位，还创造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中连廊、超大广场、九大主题景观、时尚夜景。建成后的圆融时代广场将成为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。目前已建成湖东唯一的五星级酒店建屋新罗酒店，周围有墨西哥餐厅、蓝枪鱼西餐厅、唐风汉格休闲会所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高尔夫用品店等知名餐饮、休闲业态。居住人口及消费能力：外资企业的林立，楼盘开发商的高品质，加之双湖独有的环境，一切无需多说。交通：地面，多路公交。轨道：规划中。综合消费指数：★★★★未来商圈——园区商圈圆融休闲广场引进“久光百货