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金枫国际项目销售讲义区域消费者解析项目市场定位宏观背景介绍区域商业市场解析项目整体企划形象本案木渎镇高新区市区往太湖周边新区概况新区建设成科技、文化、生态、高效的现代化新城市。是国家首批生态工业示范园区。地块位于新区核心区的西南面，周边以居民区为主，有很大的人口居住量。地块与狮山路商圈的距离在3-4公里左右。位于竹园路的新区创业园和珠江路的苏州创新中心正在建设中，未来将吸引大量的创业和研发类高素质人才。地块北面的竹园路未来将有更为长足的发展。地块受新区影响很大，周边的社区居民和企业员工都是项目的潜在客户木渎镇概况木渎全镇面积34.5平方公里，总人口5.3万。城镇人口占60%。是长江三角洲著名的“新型示范小城镇”，是吴中工业、商贸、文化重镇，综合实力列“全国百强乡镇”。木渎镇是市政府规划的12个区域级商业功能区之一，规划有古镇区商贸中心、金枫商业广场、苏福路汽车商业广场、长江路专业市场四大商圈。地块所在的金枫路商圈，规划总占地400亩。重点引进国内外知名的商业业态入驻，承担的责任是满足居民日常的高端的生活的需要，将定位成现代商业为主体的大型商业区。项目处于木渎规划的四大商圈之一金枫路商圈内，区域定位规划较好，有着较大的发展潜力区域消费者分析项目市场定位宏观背景分析区域商业市场分析项目整体企划形象区域商业分布本案长江路商圈木渎镇商圈区域社区商业木渎镇高新区市区狮山路商圈木渎镇商圈分析木渎镇商业分析翠坊路业态37%20%16%14%13%服饰餐饮（饭店、小吃等）五金建材通讯科技办公用品店本案竹园路业态25%19%17%13%13%13%服饰餐饮人力资源、培训饰品公司、工厂超市金山路业态29%28%16%14%13%餐饮休闲、娱乐烟酒行酒店美容美发花苑街业态54%20%9%9%8%休闲、娱乐饭店、小吃、食品服饰饰品房产、家政中介香港街业态46%16%10%10%8%5%5%服饰鞋业休闲、娱乐儿童用品美容美发摄影药店木渎镇商业从竹园路起直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同业态，面向消费群体和租金情况也各有差异。整体来说，竹园路以小商品零售为主，和以普通餐饮、服饰为主的花苑街、香港街一样，主要面向外来打工群体；而较高档次餐饮、休闲娱乐业主要集中于金山路，主要面向木渎本地人群、私企业主位于竹园路北的木渎新天地商业项目将于9月底开始动工，其规划定位为以宾馆、KTV为主的休闲娱乐业木渎新天地周边社区商业分析项目周边有众多居住社区，阳光假日、新升新苑、万枫家园、金色花园、世纪花园等12个小区，一般建有基本生活服务配套。社区内现有商铺多数以经营小型生活服务类配套为主，如小饭店、理发店、水果店、小百货等，还有部分经营房产中介和职业中介。新升新苑内餐厅饭馆较多，但多数卫生条件较差，档次较低。阳光假日内街还有一些健身SPA，美容院等休闲类业态，但受店面规模的限制，对居民的吸引力不强。社区内缺乏可用于会谈、交友、待客的休闲类配套，如咖啡店和茶吧等。本案阳光假日新升新苑世纪花园长江路商业圈要打造成为以教育、文化、商业、住宅、物流为五大功能的商业园区。木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设和物流园。长江路的交通优势得天独厚，与干将路、三香路相连，北接北环，南接苏福路、宝带西路、绕城高速，毗邻苏州乐园、苏州高新开发区、明基医院，公交线路众多。综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，少部分商业服务于区域内住宅社区。长江路商圈分析本案狮山路在新区商业中处于核心位置。主要商业有银行、餐饮、证券交易所、星级宾馆、高档商业写字楼等。淮海街是高新区娱乐商业的重要场所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，其健全的设施，齐备的相关服务配套早已使此地成为高新区乃至苏州娱乐、休闲的品牌场所。乐购超市目前为新区狮山路以南唯一大型商业超市，面向社区居民生活配套，将主要辐射周围玉山路、塔园路、竹园路、长江路沿线大部分居民社区。狮山路商业淮海路商业狮山路商圈分析本案苏州新区狮山路商业形态分布示意图39%31%6%8%8%8%银行主力餐饮星级宾馆会所休闲咖啡茶室商业写字楼狮山路目前的主要功能是办公、金融与餐饮，如福记好世界大酒店、香格里拉大酒店等。此外，新地中心、金河国际、金狮大厦高档商业写字楼大大提升了狮山路的整体档次。淮海街汇集了40家料理、烧烤店和30多家酒吧，来此投资开店的个私老板超过200人。由于淮海路商业街主要经营特色餐饮与娱乐业，业种附加值高，所以其月租金也突破200元/平方米。TESCO（乐购超市）运营公司：英国TESCO公司开业时间：2007年10月(预)建筑面积：总建面约25800平方米规划一栋3层大型商业建筑。底层为零售店铺和美食区，二层和三层为超市，屋顶大型停车场，有车位243个。苏州新区淮海街商业形态分布示意图28%31%9%12%20%日韩料理酒吧休闲娱乐其他餐饮（烧烤等）日用品店苏州第一家综合性大型购物休闲广场――绿宝广场，其总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心LaPiazza、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼，将分期开发完成。目前已经营业的为一期，建筑总面积约140，000m2。绿宝广场商业由开发公司统一规划专业招商运营，一期购物广场内严格规划有时尚品牌、品牌服饰、品牌餐饮、休闲娱乐等区域，从目前看整体情况较好。一期营业部分引进了5000平米华润万家超市和6000平米泰华商场，其余为餐饮店、品牌店。其中品牌餐饮店铺主力面积在150-300平米，时尚品牌店铺主力面积在90-110平米。绿宝广场分析狮山购物广场旨在高水平、高标准、高起点地进行规划建设，打造高新区城市形象中心。由AAI、BAU、EDAW和UN＋四家国际知名设计公司参与竞标。该项目规划范围东至长江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹园路，总面积约26万m2。建设包括住宅、大型shoppingmall、百货商厦、室内步行街、文艺中心（影城、书城、文化中心、图书馆等）、娱乐设施、餐饮、酒店（包括酒店式公寓）、写字楼、城市开放空间等。同时，做好轻轨站点和地下空间利用的完整结合，使得购物广场在城市功能服务、空间形态上成为中央商贸区的延续。狮山广场分析AAI设计方案区域商业市场机会分析商业定位描述•木渎镇商圈•周边社区商业•长江路商圈•狮山路商圈•绿宝广场•狮山广场总结新区商业目前发展较为迅速，以狮山路商贸金融餐饮、特色休闲娱乐为中心，绿宝广场、乐购超市为补充，集合邓蔚路、竹园路等沿街生活配套，已经基本涵盖了居民生活的各个层次。木渎镇商圈和长江路商圈目前主要业态主要是特色休闲娱乐、专业市场、较低档次服饰，较为零散。综合考虑区位，以及结合新区、木渎商业发展情况，项目的有效辐射范围应着力于周边区域，打造区域最具竞争优势的商业中心。区域中缺少规模性中档次时尚休闲商业中心，是本项目市场机会点。•休闲娱乐业态、服饰为主，分别定位于木渎本地居民和外来打工群体。•基本为沿街店铺形式，规模较小。•满足基本生活需求。•休闲类商业因条件限制无法满足消费者需求。•以专业市场为主。•社区商业基本只辐射自身居住者。•商贸金融餐饮业态和特色休闲业，消费较高。•乐购超市的即将营业有效满足了普通居民生活需求。•苏州首家大型SHOPPINGMALL，辐射整个新区范围，并逐渐影响部分市区消费者。•规划为新区城市新形象的大型商业购物中心。•业态以SHOPPINGMALL、文化为主。市场木渎镇商业分析翠坊路业态37%20%16%14%13%服饰餐饮（饭店、小吃等）五金建材通讯科技办公用品店路段业态租金客群翠坊街以服饰、餐饮、五金建材等为主要业态。集中的品牌店较多，如永和豆浆、国美电器、海澜之家、冠芝霖手机大卖场等。服饰类除翠坊路上的品牌店外，还有一个茜施商城，也是服饰较为集中的区域路段以南地理位置较偏，且店面不规范，租金相对较便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金约在3000-4000/平米。茜施商城商铺租金约为1000-1500元/平米。本区域居住的本地人及外地在苏州打工者，年轻人居多。竹园路业态25%19%17%13%13%13%服饰餐饮人力资源、培训饰品公司、工厂超市路段业态租金客群竹园路以服装、餐饮、人力资源中介等为主要业态。虽地理位置较好，但因周边多为民房，消费水平较低，店面租金约在700-1000元/㎡。多为在厂区上班的打工族，年轻人居多。金山路业态29%28%16%14%13%餐饮休闲、娱乐烟酒行酒店美容美发路段业态租金客群金山路以餐饮、娱乐休闲、烟酒行等为主要业态。此路段因大多为中、大型以上业态，故租金情况未详，小型店面有业主购买自行经营，也有私人投资出租。金山路到底与中山路交界处一间约10平米烟酒店，租金为2500元/㎡本路段周边住宅区、木渎镇居民、本区域外来人口及新区部分居民。花苑街业态54%20%9%9%8%休闲、娱乐饭店、小吃、食品服饰饰品房产、家政中介路段业态租金客群花苑街以娱乐休闲、餐饮、服饰等为主要业态。白天人流量较少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分门面（KTV、餐饮等）通宵经营。西面靠近香港街，故一间面积约30平米左右的门面，租金约在4-5万/年（1900元/㎡），越往东面地理位置越偏，故租金约在3万/年（1200元/㎡），且租金每年约有10%的涨幅。人群集中在本区域居住的本地人及在附近厂区上班的外地人，年轻人居多。香港街业态46%16%10%10%8%5%5%服饰鞋业休闲、娱乐儿童用品美容美发摄影药店路段业态租金客群香港街以服饰、鞋类、休闲娱乐等为主要业态。经营时间集中在晚上19：00-2：00，服饰类门面一般要2：00后打烊，但整体站面来看，消费档次不高。与中山西路交界处为入口处，租金相对较高，面积在20平米左右的店面，租金约为5-6万/年，往北租金相对减少，约5万/年，但差距不大。人群集中在本区域居住的本地人及在附近厂区上班的外地人，年轻人居多。返回区域酒店式公寓市场分析个案分析－中澳广场南北向廊式排列，南向户型在41平米左右，北边户型略小在31平米左右，减少了面积和总价，提高产品力。连廊式排列导致户型的通风性和采光较差。购买客户以自住和投资类客户为主。31平米北向户型41平米南向户型外立面效果图个案分析－东方锦城平面布局成围合型，两排公寓间设计了一条南北跨度达15米的中庭，解决了户型的南北通风和采光问题户型面积在40平米左右，虽做成2房的户型示意，但实际北边户型进深过窄，实际利用率不高一层平面复式平面整层平面图个案分析－赛格双城挑高5.4，挑高层没有楼板分割，让客户自主个性化分割定位SOHO公寓，商务自住皆可，利用形式多样由于其地段优势与电子市场的商业环境，以办公商务类需求占多数办公类设计居家类设计项目效果图55平米酒店式公寓客户分析购买此类产品的客户主要分为两大类：过渡性居住需求和投资性需求过渡性需求客户：购房原因：此类客户一般为周边厂区上班的白领，都比较年轻，家庭结构简单。购买原因多数受经济实力限制和家庭结构影响。考虑因素：由于用于自住，在总价一定范围的条件下，会更多的考虑住房的实用性。户型面积小势必要求某些结构功能的复合性，对于面积小但又功能多的户型是其最满意的选择。投资性需求客户：购房原因：手头有闲散资金，其望购买酒店式公寓以带来较高和稳定的收益。考虑因素：其会更多关注购买物业未来地段的升值潜力、周边未来的租赁需求，当然低成本投入也其考虑的一方面。区域单身公寓市场分析案名开盘时间产品类型主力面积（平米）均价(元/平米）套数现销售率中澳广场07年5月3.3米精装公寓38－77520022560%4.8米精装复式31/41720025688%赛格双城07年7月5.4米毛坯SOHO42-628000180多93%东方锦城预计9月4.8米精装复式407000170/海德广场预计10月4.95米精装复式40///以中澳广场为例，面积在31－