中山商贸城招商策划报告

中山商贸城招商策划报告目录第一部分项目定位一、项目分析二、项目定位第二部分市场经营分区一、市场经营业态选择二、市场经营分区第三部分市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、户外媒体运用五、相关文件第一部分项目定位一、项目分析1、项目简介2、项目周边环境项目北面为高安市主要商业街——中山路项目东面为高安市到周边乡镇的主要交通要道——桥南路项目南面、西面为住宅区周边商业配套情况：□高安城南车站：位于桥南路，距本项目约200米，为高安市通往市外及周边乡镇的主要中短车站，线路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟树，高安——龙潭，高安——杨圩，高安——五桥，高安——石脑，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符。□公交线路：2路，南浦——信息部——涂家庄——连锦桥——人民医院——十字街——牛场——左桥加油站；3路，水果批发市场——长途汽车站——瑞西宾馆——劳动大厦——人民医院——上游瓷厂。□银行：工商银行，位于中山路路，距本项目约50米；信用合作社，位于中山路、朝阳路，距本项目约60米；建设银行、农业银行、中国银行，位于筠泉路，距本项目约700米。□邮局、电讯局：位于筠泉路，距本项目约800米。□综合办证营业大厅：位于筠泉路，距本项目约700米。3、项目优势分析□地段优势。位于城南商业次成熟地段，周边商业氛围浓厚。□规模优势。市场内共有商铺592间，一层商业面积约17500M2，规模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商业聚集效应。□规划优势。虽然本市场在规划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“休闲广场”的规划理念在高安市还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。□交通优势。项目临近高安市城南的两条主干道：桥南路和中山路，交通通达性好，商业辐射城区和周边乡镇（城南客运站）。4、项目劣势分析□项目位于中山路东端，商业氛围较之中山路西差，商业氛围有所减弱，商业价值逐步降低。□市场展示面不足。市场沿中山路方向被原有建筑阻挡，仅有一个18米宽主入口和一个10.5米宽次入口与中山路连通；市场沿桥南路方向被商贸城新建的建筑阻挡，仅有一个16米宽主入口和一个11米宽次入口与桥南路相通，市场入口处也缺乏开扬的广场，市场展示面不足。5、项目机会点分析□时机好。目前高安市内仅有城南中山路形成商圈，其余商业基本都是分散经营。而中山路商圈目前尚未有一个大型的、经营品种齐全的商业物业，本项目的出现正好填补了这一市场空白。□政府支持。本项目为高安市重点招商引资项目，市委、市政府高度重视，大力支持，项目被列为高安市2003年重点工程，并运用一定的行政手段将：家用电器、炊具、太阳能热水器、自行车、布匹、种子、农膜、化肥、烟花爆竹等9个业态进行“划行归市”划入本市场统一经营。6、项目威胁点分析□前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。□工程进度。本项目前期工程进度缓慢，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信息产生怀疑，对项目产生负面；另一方面被竞争对手强占了先机。□竞争威胁。目前本项目最大的竞争对手为同片区的“锦江·外滩”商业街，该项目规模与本项目相当，位置稍次与本项目，但工程进度远快于本项目，目前主体工程已基本完成，12月试营业，元月1日正式开业。□周边失败案例。与项目一街之隔的朝阳门商贸广场的“死火”给地域不大的高安市商家和投资者留下了较大的“阴影”，也给本市场的招商、销售增加了一定的难度。□商业容量。通过市场调查，高安市主要地段的商户数量为户，中山路周边商圈（包括中山路、胜利路、筠泉路、桥南路）商户数量为户，商户数量有限，本市场和“锦江·外滩”商铺的相续落成，同一地段新增加商铺数量近1200间，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：★突出市场的地理位置，以高安市的“黄金商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值；★突出市场的规模环境，以“一站式购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模；★突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；★在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让市政府以公告形式书面发布对市场的支持；★加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；★合理的业态定位和经营分区；★制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商的目的；★制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。二、项目定位1、市场经营业态定位本市场规模宏大，商铺数量多，就高安市目前的市场状况，定位为任何一个目前市政府对本项目规定的单一业态基本上都不可能填满市场，或不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们建议本市场定位为一个多种业态并存的综合性市场。2、招商对象定位根据高安市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以高安市区为主，高安市周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查，我们发现目前高安市人口以农业人口为主，市民收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的中山路、胜利路的街铺和商场，也是以中挡商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以中挡商品为主，但仍需重点吸引高档商品入场经营，以带动中挡商品的招商。若经营中低档商品的商户能够承受租金，亦不能排斥对经营中低档商品商户的招商。4、市场形象定位综合前面分析我们将中山商贸城市场形象定位为：高安黄金商圈首个一站式购物公园高安商业制高点中山路商业地王中山路龙头商铺第二部分市场经营分区一、市场经营业态选择1、高安市区主要街道和商场商铺数量统计区域路段名称总间数空置间数空置率城南区域中山路16331.84%胜利路1152017.39%筠泉路1391510.79%朝阳路1005353%高安商厦32382.47%高安集贸大市场10687.54%新朝阳批发市场602033.33%东方大市场1203428.33%桥南路1302015.38%地中海商城703245.71%朝阳门商贸城40831877.94%瑞雪商城19315%城北区域高安大道3085818.83%西湖路1854524.32%凤凰不夜城1652615.75%瑞州路1614024.84%桥北路2669033.83%瑞州商贸广场51310620.66%碧落路2133114.55%共合计356188724.9%2、高安市区主要街道和商场商业业态统计业态总数占调查总量比例建材38010.79%服装37210.56%烟酒杂货1785.05%皮鞋1263.57%副食品1253.54%精品店992.81%日用百货671.9%通讯631.79%窗帘布艺611.73%干货551.56%药品521.47%农资种子化肥762.24%超市431.22%家电431.22%文化用品381.08%电脑310.88%图书280.79%小商品230.65%炊具220.6%金银珠宝210.59%网吧200.56%自行车170.48%眼镜150.42%电子游戏140.39%皮具箱包70.19%烟花爆竹70.19%童装50.14%水暖电器50.14%床上用品40.11%花卉40.01%灯具20.05%餐饮1644.66%汽配812.3%美容：601.7%摩托591.6%货运代理401.1%影楼160.4%消防用品180.5%农机配件220.6%宾馆270.7%日杂150.42%影碟110.3%蛋糕店100.28%茶座70.19%汽车修理50.1%其他经营性小店972.75%空置门面88725.18%合计3561100%3、中山商贸城商业业态选择根据高安市目前商业状况、各商业业态的总量、商业业态的分布情况，我们将：服装、鞋类、珠宝精品、家用电器、自行车、小家电、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗帘、农用机械、农膜种子、农药等列为中山商贸城经营范围。二、市场经营分区见附图。该市场经营分区图还需进一步征求重点商户意见，进行适当调整。第三部分市场招商总策略一、租金策略一）、租金厘定考虑因素1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。7、经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。二）、项目周边商业及租金状况1、中山路商铺中山路是高安市商业第二繁荣的商业街，商业业态以中档服装、家电为主，中山路西端连接高安市目前商业最为繁荣的胜利路，并拥有高安市最大的商场“高安商厦”，路西端的商业氛围远远强于东端，租金水平落差也很大，靠西端一层商铺的租金最高达到120元/M2.月，靠东端一层商铺租金最低仅为30M2.月。2、胜利路商铺胜利路是高安市目前最为繁荣的商业街，商业业态以中高档服装、皮具鞋类为主，有部分专卖店。胜利路的繁荣是因为该路段历史上就是高安市主要交通干道，连接瑞州大桥，随着高安大桥的通车，胜利路作为交通干道的功能将逐渐被中山路、桥南路所取代，其商业氛围将逐渐减弱。目前胜利路依然是高安市商业氛围最为浓郁的商业街，租金水平界于50—160元/M2.月之间。3、高安商厦高安商厦位于中山路西端，是高安市唯一的大型商厦，商厦1-4层为商场，建筑面积约2.2万平方米，目前仅有1-3层营业，第4层空置，商场主要经营业态为服装、小百货、文具玩具等，共有商户323户。租金水平：一层83—136元/M2.月，二层17—75元/M2.月，三层13—58元/M2.月。4、锦江·外滩商业街锦江·外滩商业街位于高安市沿江路瑞州大桥和高安大桥之间，是本项目最直接的竞争对手。锦江·外滩商业街共有商铺550间，其中一层商铺410间，二层商铺140间。一层商铺分A、B、C、D、E、F区，商铺层高5.8米，开发商已将其分隔为上下二层，经营层高3.5米，夹层高2.3米，一层商铺主要定位为服装、家电及混合业态；二层商铺层高3.5米，定位为休闲娱乐商业。开发商一层商铺从中间起西面靠近瑞州大桥部分销售较好，商铺基本由购买者自己经营或自行出租，没有定位。一层商铺靠近东面（高安大桥）部分销售不好，目前进行招商，业态定位为服装、家电，招商之后在进行返租销售，返租两年，年回报6%，目前服装部分招租情况较好，家电部分招租状况一般，返租销售状况不理想。锦江·外滩商业街招商优惠政策：锦江·外滩商业街原来招商政策为：租期1—3年，免租金3—12个月。目前招商政策为：租期1—2年，签一年租约送3个月，实际使用15个月；签二年租约，送半年，实际交18个月租金。所有租金在签合同时一次性交齐。另外开发商还承诺：工商税费减免一年，所有部门一年内不进场检查。锦江·外滩商业街装修标准：锦江·外滩商业街租金水平：一层步行街部分平均40元/M2.月，南面商铺平均租金25元/M2.月，二层商铺租金约12元/M2.月。三）、本项目商铺租金