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太湖度假区昂内项目规划建议一、项目认知城市功能定位苏州环太湖地区的旅游配套服务和休闲娱乐中心；集多种文化于一体的东西方文化交流的平台。区位条件国家重要旅游区域--长江三角洲旅游区域的核心地带，区位条件十分优越。板块要素人文与自然景观——昙花庵、董其昌墓（董其昌纪念园）、二妃庙、蒯祥墓园和后塘桥等，苏州太湖的名人遗址之大，中国传统文化气氛之浓，在国内堪称首屈一指。配套——太湖新天地公园、苏州太湖香山国际度假酒店、中信文化论坛等交通——蒯祥大道、孙武路、环太湖大道等教育——香山中学、中心小学、中心幼儿园、胥口中心小学、胥口幼儿园商业——以规划中的商业水街为主的各种商业配套设施等苏州太湖旅游度假小镇——项目板块认知地块所在区域的各项条件，就是我们未来推广项目预期价值及地产升值的必然因子，从项目板块要素来看，区域地产升值潜力无限！——区域内土地开发已成气候竞的单位地块位置宗地编号面积(㎡)用途容积率建筑面积(㎡)苏州信德房地产开发有限公司吴中区穹隆山管委会230省道南侧苏地2007-G-2668175.2商业商业居住≤2.5≤2.5≤1.4121824苏州昂内房地产开发有限公司太湖国家旅游度假区伍相路北侧苏地2007-B-12号103315.4居住≤1.5154973苏州中信投资有限公司太湖国家旅游度假区香山村、郁舍村地块苏地2005-B-54556355.5宾馆、酒店、居住675329上海华丽家族（集团）有限公司吴中区太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧黄金水岸苏地2005-G-25285530.1居住1.5、1.5、0.45373927苏州兴成房地产开发有限公司胥口镇孙武路北侧、香泾路东侧苏地2006-B-24号17310.7居住、商业≤1.0、≤1.823435苏州市鑫龙房地产开发有限公司吴中区西山镇金庭路东银杏街南侧苏地2005-B-1113694居住、商业1.216433苏州太湖旅业发展有限公司度假区中心区孙武路南侧苏地2007-G-694315居住≤1.8169767苏州市市政房地产发展有限公司、印巧林吴中区西山镇银杏街南庆丰河西侧苏地2005-B-125484.7居住1.26582待拍太湖国家旅游度假区香山南路东侧、伍相路南侧苏地2007-B-63号109883.6居住和居住配套≤1.5164825度假区中心区土地都是以大面积拍卖为主，适合实力公司搞区域性开发，现在区域内新项目有中信太湖城一期在售、温泉1858、天津泰达项目都已经启动，加速了区域板块成熟！——项目地块价值项目用地商业区工厂集中地城市所需的生活配套设施缺乏除自然村落外只有高档别墅项目分布区域现状地块价值总结■度假区中心区还处在规划建设初期阶段，项目未来性还未被市场完全认知，开发时机尚未完全成熟■区域自然人文条件和城市功能定位决定项目只有走高档产品路线，吸引投资和度假目标客户。由于周边配套尚未成熟，项目无法定位为居家型产品，但是所在区域具有众多升值因素。项目地块具备打造高端产品的潜质。二、客源搜索区域城市功能定位和项目市场开发定位普通居住型客源很难成为项目主力客源，所以只能从投资、度假及混合型客源入手……——客源分析与其他市场房地产投资相比较，度假区内房地产投资市场存在这样一个矛盾：区域市场升值潜力大矛盾市场升值潜力大；当前区域市场居住条件不成熟；公寓市场供应空白别墅投资成本大，回收周期长，当前市场价格已经抬升到一定高度，市场风险比较大在售产品投资门槛过高投资型客源分析填补区域公寓投资市场的空白，是项目最大的市场机会点!另外一个来源是度假型客源。太湖度假区中心区绝版地理位置项目是对客源最大的吸引力。度假型客户心理需求心身放松陶冶情操优美的自然环境深厚的人文底蕴集于太湖度假型客源分析区域城市功能定位项目市场大环境决定项目主流客源度假型投资型混合型客源覆盖范围广项目处于长三角旅游区域的核心地带，景观资源与人文资源之丰富足以对周边大范围客户形成吸引力。客源范围覆盖面非常广！客户群体特点描述：•久居都市，向往自然•事业小有成就，生活较富裕，对生活质量有更高的追求•重视心身修养，重视家庭生活•暂时没有购买度假别墅的经济能力•理性思考，购房考虑投资与度假兼顾所以本项目针对的是购买能力介于公寓与别墅之间的客源三、项目定位项目担负着旅游度假城市化建设的推动任务太湖度假区中心区首座观景小高层低密度精装度假美宅——项目市场开发定位颐养身心度假精品投资升值精致美宅生态、健康、文化、养生、休闲高档、现代、理性、优雅、优越可以赋予的生活情状：四、规划建议将投资与度假需求相结合产品规划原则推出精装修小户型，一期规划占地1.3万方左右，建筑面积约2万方，房间约200套，另外包括一个3000平米的高级会所。以较低总价来冲击市场，树立项目高档而精致的形象。建议规划景观电梯洋房，根据区域成熟度灵活调整产品户型。推出电梯空中别墅，占地面积3万方，建筑面积4.5万方。有效利用观湖视野和项目内河道活水资源。——规划分期建议一期二期三期——产品建筑风格建议建议规划为现代简约风格，并融入苏州当地的建筑文化元素。简洁外立面让客户度假居住舒缓压力分期产品类型主力面积（㎡）总价控制（万元）总建比例第一期精装Mini小户65-7550-70万13%第二期电梯空中别墅180-245200-250万30%第三期景观电梯洋房95-125100-150万57%——产品组合建议一期三期——产品分布建议Mini电梯公寓（小高层）分布地块电梯空中别墅（复式小高层）主要分布地块景观电梯洋房（小高层）分布地块大型会所二期一期产品建议——产品建议详解一期产品面积建议BCA产品类型房型面积范围比例两房２房2厅１卫95-10530%一房1房1厅1卫65-7570%Mini精装公寓•一期规划建筑面积2万方左右，建设酒店式公寓•以小面积精装酒店式公寓来冲击市场•产品以一房为主，主力总价控制在50-65万。户型创新精装修提供四星级酒店式物管建设豪华会所做配套设立样板区一期产品价值提升建议户型创新精装公寓建观景阳台，有效沟通住宅与外界的联系。会所建设开敞式外廊、大尺度观景露台。2-2-180平方米房型推荐精装修建议精装修标准：硬装和软装各1500元/㎡。以高品质冲击市场，赢得客户青睐。按四星级酒店标准精装修酒店服务标准综合性项目服务商务服务房内设施设备维修保养服务家居清洁服务安保/消防服务其他需求服务豪华会所BCA充分营造度假小区的处所感和归属感会所是提升产品档次的重要载体，是体现业主归属感和尊贵感的重要场所。•商务中心•按摩中心•美容美发•酒吧、中西餐厅•台球、壁球、篮球•跳操房、健身房•SPA、水疗区、游泳池•棋牌区•KTV•洗衣房设立样板区•通过样板房和样板区的表现形式进一步展现项目的品质和档次；•充分营造度假小区的处所感和归属感。提升客户的积极性和接受度•有利于项目整体价格的走高，进而实现项目“利润最大化”的目标。样板房+样板区样板区和样板房让参观客人身临其境感受小区居住氛围，是营造气氛的重要手段。二期产品建议二期产品面积建议BCA•二期沿水景两侧建设4.5万方左右电梯跃层（空中别墅）。•进一步提升小区产品档次和产品价值•产品以三房为主，主力总价控制在300万以内。产品类型房型面积范围比例三房3房2厅3卫180-19020%三房3房2厅3卫210-22040%四房4房3厅3卫240-25040%空中电梯别墅房型示意二期产品引入空中别墅概念，适当调整朝向。在强调别墅的舒适性的同时，更注重对太湖湖景资源的充分利用。最大限度利用景观资源三期产品建议产品类型房型面积范围比例两房2房2厅1卫95-10530%两房2房2厅2卫115-12560%三房3房2厅2卫135-14010%景观电梯洋房一期三期二期•三期景观电梯洋房最后推出，到时候市场更加成熟，可以根据市场竞争情况适当调整产品。三期产品面积建议2-2-195-105平方米房型推荐奇偶层楼台错开，最大限度融入外部景观3-2-2140平方米景观建议景观规划思想•通过区内景观塑造，体现项目高档品质•项目景观既要体现开放性，又要营造居家场所感，•标志性景观建筑体现项目个性，突出项目差异•天然水系和人工水系相结合，区隔和过渡各产品组团景观规划示意互相结合的天然水景和人工水景做为贯穿整个项目的主题景观，同时区隔各个组团入口处标志性景观建筑，象征性的标志突出项目个性，同时增加项目可识别性，给业主归属感。中央景观主轴大气而又生动，其中包括绿化硬地、天然林木、水景雕塑等景观元素，结合成丰富的景观主线。感谢聆听！敬请指点！