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呈：公司领导中中新新国国际际创创意意设设计计产产业业园园招招商商运运营营方方案案周建勇1公司领导：承蒙信任，本人根据公司相关领导的工作安排。特于此向公司提交《中新国际创意设计产业园招商执行经营方案》，供领导研讨确认。颂商祺！中新国际：周建勇二〇一一年六月六日周建勇2第一篇团团队队组组建建周建勇3一、1：人员配备目前部门需配备人数为人。部门经理——2名(招商运营部\策划部各一名经理)(待定)策划师———1名（待定）招商主管——1名(待定)招商员——3名(待定)策划专员——1名(待定)招商文员——2名（待定）由管理公司配备清洁工———若干名保安————若干名服务员———若干名2：到岗时间2011年月旬二、各组织相关职能营销策划职能1、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理并请招商部参考后提出改进意见.；2、负责根据营销部各期的营销计划，制订相应的推广策划方案，配推广招商工作开展。周建勇43、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；4、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断出各种促销手段和措施。5、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；6、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。营销招商部职能1、负责公司物业招商、营销工作；2、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、营销计划、策略；4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题；6、负责办理招商、营销中的各项手续，做好售后服务工作；7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用；8、配合其他部门做好客户服务工作。策划部职能1、向营销策划中心和招商中心负责；2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；3、负责房地产广告的制作及实际操作；4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；周建勇55、协同销售部进行物业招商、销售工作。三、各岗岗位描述策划部经理1、职务名称：营销策划部经理2、直接上级：总经理3、直接下属：策划师、策划专员4、本职工作：主持策划部工作；5、直接责任：6、草拟公司年度策划计划，上报董事会批准；7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划;8、根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。9、负责协助总经理对公司工程项目投资策划，项目可行性研究工作；10、主持、组织策划工作。11、统筹或主持本部门培训及考核等工作，提名本部门人员的聘任、辞退、升职，经人事部，报总经理批准。12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄；13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作；14、积极完成上级临时交办的各项工作。周建勇6策划师1、职务名称：策划师2、直接上级：策划部经理3、直接下属：策划助理4、本职工作：策划方案的撰写及实施；5、直接责任：6、组织本部的策划工作；7、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，交有效地组织实施与监控；8、搜集有关房地产市场信息及资料，建立与逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。9、为公司提供市场及招商、销售策划方案，并协助实施与监控；10、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理；11、编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报；12、负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成；13、组织完成本公司的CI、VI策划工作；14、积极完成上司安排的工作。15、负责监督有关招商、销售计划的实施和总结分析；周建勇716、负责策划文案工作、统筹组织相关广告活动并监控；17、完成经理交待的临时任务。招商部经理：1、职务名称：招商经理2、直接上级：总经理(总监)3、直接下属：招商主管、招商文员、招商员4、本职工作：本公司所有物业的销售、招商业务及管理工作工作5、负责指导本部门销售、招商资料的登记、保管、整理、存档等管理工作；6、负责本部门人员的岗位培训，提高销售、招商人员的营销技巧；7、负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信息和依据；8、了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的销售、招商方案；9、编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售、招商费用；10、负责主动寻求各部门对销售、招商的配合，并将信息反馈给相关部门；11、、负责召集部门的销售、招商会议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工作会议。周建勇812、妥善处理客户投诉；协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通与工作13、搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门；14、协助人事行政部做好本部员工聘任、考核、培训等工作；15、督促本部门人员妥善做好档案资料管理；16、积极完成上司临时安排的工作任务。招商主管、招商专员、招商文员1、职务名称：2、直接上级：招商经理3、本职工作：协助主管经理做好工作。4、工作责任：5、主动、自觉完成本职租售任务及上级安排的各项工作；6、协助主任调查，及时上交工作计划及总结；7、对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；8、积极完成上司临时安排的工作。9、负责与客户沟通联系，为客户解决困难；10、在与客户联系中，要有礼有节，不违背公司利益，又使客户满意；11、协助经理处理投诉问题的落实、解决；12、做好对外公关工作。周建勇9第二篇招招商商、营营销销氛氛围围形形成成一、包装总纲1、目的：对项目进行包装的目的，是使项目形成品质形象感，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。鉴于本项目定位为国际高端的（奢侈品产品以及服务的）创意设计产业园且体量较大，户型以高端办公场所以及高端展示为主，招商的目标客户层集中在高端的知名创意设计类公司为主，属社会上创意新潮的知识型的企业家人士，其租房心理相对成熟并且环境装修的风格要求较高。在项目的包装延展、形象树立上，要紧密配合项目定位，以项目深圳龙岗首家以奢侈品创意设计为主的创意展示为中心，强化项目的现代创意、稀缺、罕有、品位、和政府支持优势，值得投资。周建勇10考虑目标客户的习惯、品位、心理诉求特性，表现手法上要不落俗套，通过创意创新的现代设计气息浓郁的表现形式，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感，促成签约。项目现状形象非常之糟糕，需进尽快进行包装2．应用系统应用系统包括招商通路包装、卖场形象包装、宣传形象包装三部分：3．招商通路包装招商通路主要指引导客户进入营销现场的路径，主要包括通路组织、地盘包装。本项目现场最大的亮点之一，就是龙岗首家以高端奢侈品类创意设计类公司为主要客户的创意中心。因此要精心设计通路，展示项目的未来火暴的经营局面及专业的物业管理。地盘作为目标客户关注的地方，是项目宣传最经济和直接的媒体，可以吸引注意力，营造现场场氛围。4.通路组织：现场施工通路与招商通路截然分开，互不影响，便于客户参观卖场。施工机械、物料单独路口进出，弱化工地凌乱的周建勇11施工形象。在项目主入口严格的安防措施。5.地盘包装：工地围墙作为现场的展示十分必要，并有利于烘托现场气氛。其主要目的是对项目信息的有效传播。建议与相关部门协调将项目周边绿化进行修剪户外导示牌导视牌起到引导客户的作用，在本项目应本着少而精的原则，在引导客户的同时起到烘托气氛、从细微处体现项目品质的作用。导视牌主要分布各主要大道车行入口，和进入项目大门附近的主要通道。霓虹灯项目位于龙岗布澜路车流量比较大，夜间昭示性非常强。5、营销中心（招商、咨询中心）成立及形象包装面积：位置：建筑风格：简约时尚彰显现代潮流创意设计风格，视觉冲击力强，采用较多的玻璃幕强。工程造价：元左右。周建勇12报建、施工、装修时间：预计天。要求交付使用时间：年月营销中心的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、易拉宝、模型充分展示项目定位和推广主题。在气氛营造上应该充分表现未来经营及项目的巨大升值空间。并充分运用“感官刺激强化卖场气氛”地产论剑在谈论房地产营销领域如何利用“感官刺激强化卖场气氛”之前，先说两件案例：【案例一】中国最早的体验营销，茅台酒机智夺冠1912年，中国的茅台酒第一次参加在巴拿马举办的“世界博览会”，和西方的洋酒同台竞技，然而当时西方人对于中国的酒知之甚少，加上包装上和洋酒的差异，茅台酒并没有引起参展商和评委的注意，茅台酒的展位上门可罗雀。中国参展的酒商们看在眼里，急在心里，一筹莫展。突然间，有人灵机一动，装作一不小心将摆放在展台上的茅台酒打翻在地，顿时香飘四溢，酒香飘到展场的每一个角落。来参观的人们纷纷围了上来看个究竟，对于中国的茅台酒啧啧称奇。一时间，茅台酒在博览会上名声大造，最终捧得金奖而归，成为中国的“国酒”。【点评】嗅觉，是人类感官最奇妙的体验。时隔两年，我依然可以清晰的记忆起两年前途径香港新机场，在一间咖啡厅喝咖啡的时候，四周空气中弥漫着咖啡的香味以及周边金发碧眼的异域人士身上香水的混合气味，顽固的根植周建勇13在我的记忆深处。而茅台酒在当时默默无闻的情况下，巧妙的运用了酒香四溢的嗅觉，最终名声大振，奠定了中国第一国酒的美誉。这出奇制胜的一招，实在是功不可没，成为体验营销的经典案例。【案例二】美国电影称霸全球的奥秘——“肾上腺激素”战胜“荷尔蒙激素”近20年来，美国电影横扫千军、称霸全球，已经是不争的事实。以至于有人说：在一个日益“全球化”的社会里，全世界的人都在一边喝可口可乐，吃麦当劳的汉堡，一边看美国的电影。美国电影，作为输出“美国文化”侵蚀全球市场的代表，充斥了全球的电影院。其中也包括中国的电影市场。在美国电影争夺全球电影市场的过程当中，不是没有遇到过竞争对手。欧洲电影从业人员，为了捍卫欧洲的电影市场，抵御“美国文化”的冲击，一直在试图和美国电影相抗衡。每年通过法国“嘎纳电影节”和德国“柏林电影节”的举办，大力宣扬欧洲本土电影，吸引更多的欧洲人看欧洲的电影。然而，让人遗憾的是，欧洲电影依然不能够和美国电影相抗衡，在每年的“嘎纳电影节”和“柏林电影节”上，依然是美国的电影明星和电影大出风头。按理说：欧洲国家普遍具有悠久灿烂的文化，丰厚的历史人文底蕴，良好的艺术修养，为啥就斗不过美国电影？排除欧美两地几乎接近的“技术、制作成本、大明星”等等因素。最终，有人归咎于这是“肾上腺激素战胜荷尔蒙激素”的原因。美国电影最擅长动作片/警匪片、战争片、灾难片、和科幻片。据统计：这些以动作电影（ACTIONMOVIE），宣扬暴力出名的美国电影，他精心设计的动作场面可以让观众在每4周建勇14分钟，就有一次感官上的“高潮刺激”，在一个半小时的电影放映时间内，让观众“高潮迭起”。喜欢看美国电影的观众，他在电影院分泌的是“肾上腺激素”。而欧洲电影最擅长的是描写以浪漫情怀著称的爱情（情色）电影，看欧洲电影的观众，他在电影院分泌的是男女情欲的“荷尔蒙激素”。【点评】肾上腺激素最终战胜荷尔蒙激素，反映了人类内心深处，其实是非常喜欢感官刺激的。这种感官刺激，在可以接受的范围里，总是越强烈越好，最终造就了越来越多“感官至上”的“感官主义者”。【房地产领域，通过“感官营销体系”强化卖场气氛】谁说营销非得要大投入的打广告，才有效果。真正有价值的是方法,是策略.在房地产市场营销中，适当的导入“感官营销体系”,就能刺激更多的消费者,为楼盘的销售，创造意想不到的营销成果。这种整合了视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉的“感官营销体系”是一种投入成本较低,效果却很大的营销策略,我认为在项目卖场的包装和气氛的营造上，起码可以用上了其中的四种感官刺激:1.嗅觉：淡淡的香味在客户必经的看楼通道上和样板房，楼吧现场烧煮的咖啡香味等等，吸引客户驻留。2.听觉：来自女性销售人员的甜言蜜语，卖场播放的优美音乐。周建勇153.视觉：视觉是“感官营销体系”中最重要的因素，也是卖场气氛营造最重要的