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科技城42＃地块产品定位报告PROFESSIONALREPORT二零零八年·七月前言：孙子曰：“兵无常势，水无常形。能因敌变化而取胜者，谓之神.”因此我们此次的调研：立足当下，放眼未来.以当前的市场形势为基础对区域未来2-3年的市场作前瞻性的研判.以期使得本项目的定位更为精准.报告目的：目标客户群锁定；项目总体定位；户型配比；价格定位；报告主要分析方法：板块分析区域分析逻辑推理逆向分析类比分析定性分析定量分析主要分析方法报告主体架构：新区市场主力户型分析科技城主力购房群体探析新区各板块价格走势分析苏州楼市前景综合研判产品定位……..……..……..苏州楼市前景综合分析苏州楼市成交量分析苏州中小户型走势分析苏州经济发展前景研判第一章综合研判……苏州楼市成交量分析苏州07年1月—08年6月每月成交套数成交套数（套）0100020003000400050006000700080002007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月从表中成交的套数可以看出，2008年1-2月处于传统淡季，成交量较少。尤其是2月份受天气影响较为明显，3月份开始缓慢复苏，但08年上半年市场与去年同期相比成交套数下滑严重。市场观望情绪浓郁。宏观调控效应明显。苏州07年1月—08年6月每月成交面积从表中成交的面积可看出，08年开年至今成交面积始终在低位徘徊。苏州07年1月—08年6月每月成交均价从表中价格走势图我们可以看出，楼市均价一直在稳步上升，除了去年11月份与今年2月份略有下降外，一直保持坚挺态势，但价升量跌的现实考验着开发商的耐心和智慧。“淡”是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资难，销售不畅。如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价格回落的可能性还是比较大的。目前苏州均价已经站稳至7000元/平，比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。总结苏州中小户型走势分析上半年，苏州全市90平方米以下的商品住宅施工面积828.52万平方米，同比增长73.6%，其中今年新开工面积241.14万平方米，同比增长37.3%，占全部新开工住宅的23.9%；竣工面积中90平方米以下的住宅为55.49万平方米，同比增长62.9%。中小户型的大量上市，大大调节了以往大户型主导市场的供应结构性问题，也将对以后几年的市场供给结构调整起到推动作用。今年以来，苏州房地产市场上中小户型住房供给量增加，商品房供应结构进一步调整优化。可见，几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景气，但明后两年中小户型将迎来井喷，市场主力畅销户型将明显发生改变，物以稀为贵。07年苏州经济分析宏观经济情况：2007年经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%，其中第三产业增加值1970亿元，比上年增长17.5%。产业结构进一步优化，三次产业的比例为1.7：63.7：34.6，第三产业比重比上年提高1.9个百分点。财政收入实现跨越式增长，宏观经济效益继续向好。全市实现地方一般预算收入541.82亿元，比上年增长35.4%。地方一般预算收入占GDP比重为9.5%，比上年提高1.2个百分点。营业税、增值税、企业所得税分别增长30.8%、33.0%和41.7%。财政公共服务能力不断提高，对新农村建设、科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度加大。地方一般预算支出493.13亿元，比上年增长28%。房地产业情况：2007年房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资565亿元，比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为23.9%。其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%，占房地产投资的比重为75%、2.4%和17.4%。商品房施工面积为5700万平方米，增长7%；竣工面积为1600万平方米，下降12%。商品房销售额为980亿元，增长53%，其中住宅销售额为820亿元，增长56%。房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为275.93万平方米，其中住宅211.45万平方米。规范存量土地的利用和转让，全市拍卖、招标和挂牌交易用地2800.52公顷。全市建成定销房面积56万平方米。固定资产投资情况：固定资产投资保持适度增长，坚持以有效增量带动存量调整，促进投资结构优化调整。全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。其中国有经济投资402亿元，比上年下降12%；三资企业投资765亿元，增长16%；私营个体投资760亿元，增长13%。投资结构继续优化，第二产业完成投资1223亿元，增长5%；第三产业完成投资1134亿元，增长20.5%，占全社会投资比重达到48.1%。全社会施工房屋面积11550万平方米，比上年增长12.0%；竣工房屋面积4200万平方米，下降9.0%，房屋竣工率为36.4%。全市新增固定资产2150亿元，固定资产交付使用率为91%。居民生活情况：居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入比重提高。居民家庭财产继续增加，年末城乡居民人民币储蓄存款余额2591.27亿元，比上年增长6.7%。年末家用客车拥有量达48.28万辆，比上年增长30.6%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。市区居民食品消费支出占生活消费支出的比重为37.9%，农民为36.2%。住房保障工作加强，住房条件进一步改善。市区享受廉租住房制度保障政策的住户累计2125户，组织供应中低收入家庭住房1000套，完成解危修缮工程总量13.54万平方米，五个老住宅小区、建筑面积69.52万平方米的居住环境综合整治工程如期完成，受益居民达1.1万户。进入08年：苏州国民经济整体仍然在高速运行，GDP与上年同期相比增长了12.5%。居民收入08年上半年与去年同期相比增幅9.7％左右。外向型经济继续保持快速增长势头，进出口总额超过了650亿美元。产业结构在进一步优化，高新技术产业等处于良好的发展态势苏州依托上海这个龙头，经济发展形势良好。后劲十足。这也是众多外地房产大鳄看好苏州楼市的最根本性因素。对苏州楼市前景的研判下半年苏州房价将基本趋于平稳态势，小幅微调可能性较大，但不会有大的波动。鉴于房价较为平稳，刚性需求旺盛。下半年观望情绪将会减弱。但受宏观政策影响,全面复苏可能性不大。苏州楼市是以自住和换房客为主支撑起来一个市场，因此市场相对健康，这次宏观调控将会令苏州的楼市更健康稳健的发展，当然短期的阵痛显而易见。新区土地供应相对较少，相比较于园区、吴中区，楼市表现较为逊色。但随着科技城板块和通浒板块的深度开发，新区的楼市将迎来一个发展高峰。新区市场主力户型分析主力畅销户型分析：•别墅户型•普通住宅户型第二章别墅市场智园延续姑苏古城文化气脉，在宋代《平江图》的基础上，再现当代江南街、巷、院落空间，二进式、三重院落、两层、现代简约中式别墅，地上面积230—400平米，送层高2.8米面积约100平米全明半地下室、10平米前院、30平米中庭、50—100平米后院、30平米露台，每户2个车位。智园项目地址新区滨河路1888号开发商苏州今日置业开盘时间07-12交房时间2008-12-31占地面积51918㎡总建筑面积17500㎡容积率0.34绿化率30.10%规划户数62户物业类型别墅主力房型面积230-400㎡房型面积范围230-400㎡销售均价/价格范围400-900万客源市区、新区政府机关建筑风格中式去化率66.6%，共62户，分布均匀，不同面积的去化差不多，面积300左右的较易于去化。销售情况：•半地下室约100多平米，设有停车库、会客厅、活动室、吧台、卫生间等，活动功能齐全，且现在社会上比较流行别墅拥有半地下室。一层平面约150多平米，设有起居室、厨房、餐厅、客厅、书房兼卧室等，空间大而舒适，主要特色为、大面积的中庭、后庭，景观丰富，可由主人自行设计。二层平面在100多平米，主要以休息睡眠为主，有三间卧室，其中南面超大开间，，带有电脑房、书房、卫生间。中部又一大面积露台供主人休息、娱乐。•整个设计动静分离，以人为本，充分考虑人与自然的接触，缺点是面积浪费较大，但对于别墅客群来说，这个缺点或许不算缺点，提高了居住的舒适度。户型特色普通住宅市场定位为“高新区区域内地标性的建筑”。强调时尚质感，简约手法呈现现代感，规划、建筑创铂质感。1-3层商业用房、两栋高层之间空中花园、专属会所。铂客项目地址新区新区长江路与何山路交汇处开发商苏州诚鑫房产开发开盘时间2008-06-07交房时间/占地面积10000㎡总建筑面积48000㎡容积率3.92绿化率30.7%规划户数195物业类型高层19层,30层主力房型面积110-120㎡房型面积范围110-150㎡2室占60%3室占40%销售均价7400价格范围81.4万-111万客源当地人、企业，30岁左右为多建筑风格现代目前在售的是19层，30层尚未销售，先期推出的房源中两房去化在75％左右，三房60％左右，整体去化情况一般。销售情况•2室的112平米，属于比较宽敞的户型，从户型图看，优点明显,两卧室朝南，客厅也面南，采光丰富；缺点是各卧室、卫生间的门均开向客厅，私密性弱，但通过隔板可以有效地隔离该弱势。3室的约135平米，户型方正，起居、主卧室朝南，采光良好，但两次卧朝北，且各户型的私密性不够，此种户型偏向于以客厅会客交流为主。•整个设计布局不是十分合理，相对而言，2室的设计更为合理。户型特色项目定位于CBD新知财富阶层的格调生活场，左边古运河寒山寺景色，右边CBD。社区内“100余米的疏阔楼宇间距离”成为鑫苑•国际城市花园高层住宅的一大重要亮点，300米叠水景观，六个主题广场。鑫苑·国际城市花园项目地址新区滨河路西，马运路南开发商苏州鑫苑置业开盘时间2008-05-31交房时间/占地面积119000㎡总建筑面积215000㎡容积率1.80绿化率45%规划户数2400物业类型小高层13、高层18、24、27一室10%二室43%三室47%主力房型面积65、80、100㎡房型面积范围60-100㎡销售均价8000价格范围52万-80万客源白领阶层，狮山路周边，年龄在30-40岁建筑风格法式销售情况：近两个月整体去化率约50%左右。80平的两房以及100平米小三房去化相对较为理想。•1室约在65平米左右，该户型小而精致，但有一个大型阳台，整个环境营造比较新颖，动静分区，厨房的位置可以很好的排除油烟干扰。缺点是南北不通透。2室约80平米左右，小而精致，室内空间得以充分利用，餐厅、厨房、起居室布局较紧凑，卧室设计宽敞明亮。3-2-2相对3-1-1要好销售一点，优点进户时有个露台，主卧带阳台，动静功能分区，设计比较有特色。•整个设计布局合理、美观，3-2-2户型相对易售。户型特色精装修复式小户型挑高4.95米，按黄金比例分割为两层，相当于买一层送一层，赋予空间变化，南北贯通复式户型，两层独立设计，全部精装修。上城项目地址新区长江路花苑东路路口开发商苏州金鑫房产开发开盘时间预计9-10月交房时间/占地面积/总建筑面积23000㎡容积率/绿化率/规划户数200多套物业类型小高层主力房型面积45㎡房型面积范围45㎡-90之间销售均价9000（硬装）价格范围40.5-80万左右客源年轻族，30岁左右，自住投资各占一半。建筑风格现代销售情况暂时处于预约期间。•动静分区，主卧与客厅朝南，面积小，但基本生活功能完备。缺点是卫生间都是暗位，这种户型属于过渡性客群，户型舒适度较低。