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苏纶厂商业项目北区定位建议威格斯2008年9月项目定位苏州城区新地标，高端商务复合体集购物、餐饮、娱乐、文化、旅游、休闲、商务于一体，主题、一站式购物商城，苏州未来高端人流聚集地，都市旅游新地标。一期：北部地块保留建筑改造及开发工作二期：南部地块新建区域项目将分南、北二期开发：目前一期工程已经启动，根据项目北区形态与特点做如下项目业态规划：项目北区业态布局项目北区总体分为６个区块：北一区：奢侈品商城、精品办公北二区：高尚食府北三区：高级私人会馆区北四区：体验式主题商城北五区：风情酒吧街、休闲娱乐总汇北六区：精品廊北1区：22#楼高档百货商城/精品酒店1-2F：以精品总汇为外延，实现百货业的升级。将引入国际高档百货品牌主力店，根据其产品类型统一规划分区。一改原有百货业态嘈杂环境与低格调现状，打造有序、优雅、高档、高人文氛围消费环境。成为苏州市新兴商业典范。3-4F：精品酒店或总部基地中国奢侈品趋势据国际知名的投资银行高盛公司统计，2004年中国已成为全球第三大奢侈品消费国，占全球奢侈品消费总额12%；高盛预测，到2015年，中国将超过日本成为世界第一奢侈品消费国。全球第二大奢侈品集团古驰（Gucci）的执行副总裁不久前在接受中国记者采访时，就用了“爆炸”一词来形容中国市场的发展速度。在过去三年里，古驰集团将全球投资总额的60%放到了中国，其回报是，仅2007年集团在中国的收入就同比增长了168%。因为要维持奢华高端的形象，一线奢侈品牌对专卖店所在地的购物环境有极高的要求。考虑到中国城市还没有香榭丽舍、第五大道那样的奢华购物街，高档购物中心几乎成了他们唯一的选择。苏州奢侈品销售数据苏州地区著名的奢侈品商城有美罗商城与泰华商城.美罗商城现有经营面积5万㎡,一、二层主营国际一、二线品牌，约3000㎡。拥有GUCCI、EMPORIOARMANI、SALVATOREFERRAGAMO、BOSS、MaxMara、CERRUTI1881、FERRE等品牌。美罗近年来销售额一直快速增长，06年总体销售额为15亿,07年总销售额为18.36亿增长了22.39%,:08年1-6月销售已经完成8.27亿元，比去年同期增长27.38%。15亿18.36亿8.27亿0510152006年07年08年上半年度销售额销售额苏州奢侈品销售数据泰华06年总销售额为7.56亿,07年总销售额为7.19亿,08年1-6月销售已经完成5.43亿元，比去年同期增长17.45%。7.5亿7.19亿5.43亿01234567806年07年08年上半年度苏州泰华销售额泰华商城现有零售经营面积4.8万平方米，一、二层主营国际一、二线品牌，约5000㎡。拥有BURBERRY、BALLY、VERSACE、RALPHLAUREN、PAUL&SHARK、Aquascutum、Cartier、S.T.DUPONT、BALLY、LANCEL、CERRUTI1881、SWAROVSK、SHISEIDO、ChristianDior等品牌。泰华销售数据推算美罗商城与泰华商城的销售增长速度,说明奢侈品消费在苏州具有一定的市场。同时,据调查泰华08年8月主楼的总销售额3000多万，其中，1-2层奢侈品专柜销售达到2000万，3-8层总销售为1000多万。根据了解1-2层奢侈品销售额中有部分为反点销售与提货单销售。我们认为在实际销售估算中应该扣除这部分消费。因此，我们将泰华1-2楼的8月实际营业额估算为在现有销售额的50%，即1000万。现有国际品牌经营面积约5000平米.那么按照平均18-25%的扣点标准,可以推算出其月租金承受能力为360-500元/月/平米.品牌专卖店装修核算据调查，一家LV专卖店的月销售额就能达到400到500万元。而相应商家或品牌区域代理要投入的成本是，LV专卖店每平方米的装修费用为2万元，以一个100平方米的标准专柜为例，就是200万元。其他同等品牌相应装修费用也不会少于1-1.5万元。按照我们22#号楼单层面积8600平米，实际使用面积60%计算为约5000平米，那么基本会引入的品牌会在30个左右。装修投入估算为6000万元。5年分摊每年达到1200万元。那么根据现有泰华的营业额计算装修费用相当于下降1.5-2个扣点.即:达到16-23%扣.可以推算出其月租金承受能力为300-450元/月/平米.南门商圈租金情况:南门商业中心商图的辐射面较小，在半径500米范围内的沿街商铺租金起伏较大，最高达到420元/平米/月以上，普遍为200到300元/平米/月，餐饮的租金平均租金约在85-150元/平方米/月.娱乐业态的租金约为40-50元/平方米/月.那么相比之下依照泰华现有销售额推算的奢侈品租金300-450元/平米/月，完全能够得到市场的支撑。租金412101.602468101214餐饮专卖店数码娱乐租金22号楼3-4F：22号楼现有物业为3层建筑，同时也有加盖到4层建筑的可能性，因此，我们针对不同的建筑风格提供二套建议方案即：方案一：如该栋为3层物业建议改建为“精品酒店”；方案二：如该栋为4层物业建议改建为“企业总部基地”（办公楼）；方案一精品酒店：按照之前22号楼总共为三层的开发设计，我司建议在三楼建设精品酒店，并可以在二楼局部设置酒店配套。精品酒店是独特产品和专属氛围的体验经济在酒店业的体现。在国内，精品酒店还处于初级阶段，主要集中在几个超级大城市，市场认知度也相对较低。但是由于精品酒店本身属于高层次消费和定向消费，对于普通群众来说不需要太高的知名度。近来，精品酒店也逐步向二线城市扩张，尤其是国际知名度较高且同时具有良好旅游与商务资源的城市，例如杭州、青岛。苏州作为历史名城，得益于工业园区和新区的大力发展，使历史和现代、旅游和商务被完美的结合起来，成为了长三角最具竞争力的城市，因此发展精品酒店也具备了基础。在讲究个人私密体验的年代，时尚旅游人们早就已经摒弃了五星级酒店千篇一律的结构和嘘寒问暖，而渴求一种舒适温馨的居住环境，我们所力求带来的那种家的温馨典雅一般。酒店在追求个性化、时尚化和私密性的同时，更独特的设计，更考究的细节，精心设计打造全新概念的空中花园式精品酒店。空中花园式精品酒店概念图精品酒店：建议按照五星级酒店标准建造，独栋别墅式小洋楼矗立在屋顶花园中，遥望“盘门三景”，与自然景观相呼应，形成独特的风格。精品酒店：在内部装修建议使用世界各地不同风格：埃及式、地中海式、中国式、日本式…等，每一种风格都带来不同的居住体验。客房的设计创意中设有小酒吧、37寸液晶卫星电视，15个频道的卫星电视，电子保险箱，DVD播放器，豪华的SPA浴池，低调温馨的灯光，宽带接口等。在结束了一天的喧嚣忙碌后或是在厌倦了城市的繁忙，冷漠，这里都会让入住者从身体到心灵上都得到最大限度的放松，使之更温馨更浪漫。按照国际统计数据，精品酒店投资一般在1-3亿元人民币，平均投资回收期大概在6-8年。同样的5星级酒店投资不低于5亿元，平均投资回收期超过十年。精品酒店房间数量：20-50间不等精品酒店房价：不低于300美金每晚目前苏州精品酒店：除了在李公堤的御庭精品酒店（房价300美元），苏州还没有其他真正含义的精品酒店，市场还有较大空缺。精品酒店投资估算：综合考虑，我们认为本地块如果层数达到4层，那么3-4楼最适合的开发业态则应该是办公楼。与一般写字楼所不同的是，其标准和档次将超越甲级写字楼，以打造高端企业天地和企业会所为主。企业总部应该具有的特征：1.它是具有全方位商务配套的高级企业会所2.它应该具有更高的硬件和服务标准3.它是大型企业的高级管理层交流和合作的场所4.它适合高成长型企业总部、地区企业总部、跨国企业采购、结算和研发总部方案二企业总部：苏州目前写字楼市场基本特征租金：园区高品质项目约90-100元/月.平米，中低品质的约50元；新区50-80元；市区35-70元。品质不同，租金差异明显。出租率：平均出租率达到75%以上，高档项目出租率好于其他项目；市区中沧浪区出租率最高，与新区和园区高档项目几乎相同，在75-100%之间。分布：园区和新区齐飞，市区多点开花，吴中和相城不断成长。苏州目前写字楼市场基本特征出售情况：在售楼盘中，园区和市区价格最高达到13000左右；新区较少，相城和吴中的项目以投资为主，价格在7000-9000；08年开始受到政策影响，价格涨幅和去化速度都放缓。行业结构：金融、房地产、贸易占据主要地位，第三产业发展较快，现代服务行业对写字楼需求逐步增加。企业总部硬件标准由于国内尚未对企业总部、企业会所类型办公楼进行概念整合，因此业内没有衡量标准，但是我们可以以甲级写字楼的硬件作为参考，在具体设计时予以考虑甚至超越。项目标准层高3.5米-3.8米楼层载重200-250KG/平方米空调新风量30-45立方米/人/小时供电负荷60-70瓦/平方米车位60-80个/万平米电梯速度视楼层数而定商务配套商务办公室、ＰＯＳ机附表：苏州高端写字楼投资分析参考项目平均内部收益率：8-9%，高于银行贷款利率7.83%项目贷款回收期：10-12年，含建设期（一般为2年）项目总投资回收期：18年左右，含建设期（一般为2年）本项目为改建项目，具体建设周期和投资成本与一般写字楼会有一些出入；从我司整理的数据来看，旧厂房改建为现代商业商务用房，其改建成本从几百元到几千元不等（不含土地费），差距非常巨大。主要是因为改建的用途多种多样，从简单的工作室到休闲娱乐到高档商业，其成本也就自然不同。北2区域：23、24、25号楼高尚食府高尚食府处于项目北部主入口位置，此区域是充分体现本项目购物、娱乐为一体的重要部分，也是项目商业部分的主要缔结点。将引入国内知名大型餐饮企业，作为北区商业的支柱。北2区商业业态布局说明：24、25号楼均为4层建筑，24号楼建筑面积2530平米，25号楼建筑面积2644平米，可见每个单层的面积平均为600平米左右，这个面积对于专卖店业态面积过大，楼层又高上下沟通很难。但是对于餐饮业态来讲单层600平米大厅和包房的设置也很难布局。因此，建议把24.25号楼合并为一个建筑，使单层面积扩冲至1500平方米以上。据调研了解目前苏州大型餐饮的市场需求面积在2000-3000平方米左右,因此在本区域可以定位为独立餐饮，也可分租为2-3个层餐饮或二层以上设定相应娱乐业态,从而与北5区域形成业态连接.北2区商业布局：根据以上24、25号楼合并扩大单层面积的设想，我们将23、24、25号楼总体业态设定为：区域楼层设定业态24、25幢一层大型餐饮二层大型餐饮三层高级夜总会四层高级夜总会23幢一层异国情怀特色餐饮二层欧式咖啡馆三层斯诺克俱乐部苏州餐饮业发展趋势：改革开放以来，苏州的餐饮业同全国各地一样，规模不断扩大，增长势头强劲，成为对国民经济和人民生活具有较强影响力的重要行业。20世纪九十年代中期，民营餐饮企业迅速崛起，仅在嘉馀坊—庆元坊，最多时有嘉馀茶酒楼、同济、莉莉、名城、皇宫大酒店等47家企业，由此继太监弄之后形成了苏州第一条新兴美食街。进入21世纪后,苏州的餐饮市场呈现出快速发展势头。肯德基、麦当劳、哈根达斯、星巴克这些洋快餐相继在苏城商业要地加快抢点；天竺、百盛、通天府、北门、南开、万家灯火、香雪海、金海华等本地成长起来的品牌餐饮企业也不甘示弱，纷纷开出分店；张生记等外地餐饮企业也纷纷抢滩苏州。连锁餐饮企业不断地涌入和本土餐饮企业的扩张，表明苏州餐饮市场新一轮大规模的重新洗牌呈现出向连锁经营聚集的趋势；另一方面餐饮消费的导向越来越贴近城乡居民，大众消费正在逐渐替代商务宴请成为餐饮消费主力。2004年全市餐饮业零售额首次突破100亿元。随着苏州旅游业的加快发展，一批新的高星级酒店落户苏州，星级旅游饭店纷纷加入到餐饮市场的竞争行列，努力做大餐饮份额，如胥城大厦、新城花园酒店、一醉大酒店等，它们是餐饮行业较为重要的组成部分。到2007年底，苏州餐饮行业零售总额已达约150亿元。苏州大型餐饮分布:苏州地区的餐饮基本集中在观前街太监弄、石路美食街、李公堤.针对以上区域大型餐饮进行调研了解，