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诺贝尔湖项目深化提报2008年11月沟通内容•苏州别墅市场存量分析；•高新区企业分布概况；•高端消费者素描及消费者洞察；•合理化产品建议。苏州别墅市场存量分析-测算依据别墅总存量=别墅项目存量+待开发土地别墅项目存量=已销售项目+已亮相未销售项目别墅总量已取得预售证未销售+未取得预售许可证网上售房系统现存房源别墅总量-取得预售证总量苏州别墅市场存量分析-市场总存量备注：市场总存量包含已亮相项目、已亮相未推盘项目、待开发土地市场存量总量为：6，755，732平米苏州各区域市场总存量图（单位：总建面，平米）吴中区,2779102,42%相城区,1113353,16%新区,603211,9%园区,1789568,26%中心区,470498,7%苏州别墅市场存量分析-别墅项目总存量备注：别墅项目总存量包含已亮相项目、已亮相未推盘项目；别墅项目总存量为：3，561，218平米苏州各区域联排、独栋存量图（单位：总建面，平米）1110275392290248276742449660257101724350065331112962124153020000040000060000080000010000001200000吴中区相城区新区园区中心区联排独栋苏州别墅市场存量分析-独栋别墅总存量备注：别墅项目总存量包含已亮相项目、已亮相未推盘项目；独栋别墅项目总存量为：95，4965平米苏州各区域独栋别墅存量图（单位：总建面，平米）吴中区,660257,69%相城区,101724,11%新区,3500,0%园区,65331,7%中心区,124153,13%苏州别墅市场存量分析-低密度土地存量备注：上述统计为容积率低于1.0的未开发住宅用地土地存量共3，194，514平米苏州各区域低密度土地供应面积（单位：平米）981788233383667236564240351435园区古城区吴中区相城区高新区苏州别墅市场存量分析-低密度土地存量苏州各容积率段别墅用地供应情况（㎡）[0.6-0.8),1163563,42%[0.8-1.0),1606813,57%0.2,20789,1%[0.4-0.6),6908,0%备注：上述统计为容积率低于1.0的未开发住宅用地苏州别墅市场存量分析-低密度土地存量苏州低密度土地存量分布柱状图000000007077691842012520127401923154254467856424022623420798690894853园区古城区吴中区相城区高新区[0.8-1.0][0.6-0.8)[0.4-0.6)0.2备注：上述统计为容积率低于1.0的未开发住宅用地苏州别墅市场存量分析-区域项目及土地信息明细苏州别墅市场存量分析-各区独栋存量TOP5苏州园区独栋存量TOP5（单位：总建面，平米）16497142051367481684000020004000600080001000012000140001600018000芭堤花园中海御湖熙岸三期怡和花园一期上君花园本岸三期苏州中心城区独栋存量TOP5（单位：总建面，平米）687912230582356401512301000020000300004000050000600007000080000平门府姑苏人家桃坞才苑锦绣苏州虎阜路399号苏州高新区独栋存量TOP2（单位：总建面，平米）2100140005001000150020002500太湖锦绣坊永新水秀坊备注：别墅项目总存量包含已亮相项目、已亮相未推盘项目；苏州相城区独栋存量TOP5（单位：总建面，平米）2241819166181501740372240500010000150002000025000阳澄领岛别墅中兴高尔夫别墅建邦唯园半岛名墅丽岛别墅苏州吴中区独栋存量TOP5（单位：总建面，平米）12319055604530845127550946020000400006000080000100000120000140000中信太湖城西山恬园天邻湖景别墅三阳高尔夫金澄明珠别墅别墅存量分析结论•苏州市场的别墅存量巨大，随着交通路网的发达和人们生活圈的扩大，别墅供应的竞争将不仅仅限于区域内的竞争，将成为跨板块甚至跨地域的竞争；•未来几年，新区别墅供应仍然稀缺，山水环境优越的纯独栋产品更显珍贵；•吴中区将迎来未来苏州别墅供应的高峰期，太湖、澄湖、木渎等地区的高端独栋别墅将对我项目形成激烈竞争。鹿山路企业分布概况鹿山路沿线企业分类概况18331613871561210605101520253035石油化工橡胶塑料电子电器仪器仪表机械设备通用零部件冶金冶炼金属及非金属制品旅游餐饮休闲娱乐购物家具生活用品食品医疗保健社会福利金融保险证券投资广告会展商务咨询通信邮政IT网络交通物流运输设备城建房产建材装潢高端消费者素描及消费力洞察典型个案东渚-钢材加工私营业主-赵老板木渎-休闲娱乐私营业主-王女士新区-财会行业私营业主-周先生高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描一、赵老板一家•基本情况赵老板，土生土长东渚当地人，58岁，18岁开始创业，目前已成为东渚制造业中年产值最大的私营企业主，有一定的社会影响力。•家庭结构•老伴常年在家，一儿一女，已过而立，均已成家，儿子子承父业、女儿高级政府官员，孙辈学龄前儿童。•产业状况•早年在无锡创业，后回东渚开办钢结构制品厂，前年开办液化气企业，下属员工近百人，产业机械化程度高，年产值8000万左右。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描一、赵老板一家•置业历史•25岁即开始购置房产或土地，整个家庭的不动产逾20多处、分布于无锡太湖边、东渚镇区、镇湖镇区、相城蠡口、阳澄湖、园区金鸡湖，其中大部分为商业不动产，每年的投资回报逾30余万元。•住宅不动产除自住外大多数也都出租获取回报，其中最大的一处住宅为6年前为儿子结婚仿照太湖之星建造的欧式独栋别墅，位于厂区内，占地1亩，花园面积400平米，建筑面积450平米，目前空置。•生活状态•赵老板目前生活状态处于半退休状态，半天打理经营，半天打麻将、舞厅、KTV，出于习惯和方便，目前与老伴居住在厂区办公楼里，面积120平米；•儿子、女儿在各自的事业上奔忙，考虑孩子教育和家人上下班方便，居住在相城及吴中核心区的复式公寓里。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描一、赵老板一家•未来预期•受国际金融危机和原材料价格波动的影响，赵老板对未来的预期有所下降。以前贷个百八十万有足够底气，而今认为只有现金捏在手里最保险。资金更多的应该投入设备改进和原材料囤积上，房产投资的黄金时代已经一去不复返。•置业打算•自己年纪一大把了，置了那么多产业，大部分房产的名字也都已经过到子女名下，劳心劳累了一辈子，不想再操心了。至于孩子们，房子也够了，不会再买了。•地块解读•是一块好地，环境优美，交通方便，管委会搬过来以后，直接对着你们地块，很有意义。如果300~400万的独立别墅，会考虑介绍朋友来买，身边还是有一些想买独立别墅的人，但一定得宽敞，地方大。如果到了6、700万，估计能买的起的人就很少了，现在手头都紧张的。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描二、王女士•基本情况王女士，45岁，木渎人，与丈夫一起创业数十年，主营浴场、KTV等休闲娱乐场所，资深的企业主。•家庭结构•丈夫一同打理生意，一儿18岁，英国留学。•产业状况•早年在木渎创业，与丈夫一起打拼天下，拥有木渎地区多家大型休闲浴场、KTV、餐饮旅馆等，同时热衷于金融证券投资及房地产投资，并参与开发，资产数千万。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描二、王女士•置业历史•02年开始参与房地产投资，现有营业场所多为当初具有独到眼光低价买入的产业，目前市值翻番，05年参与房地产开发，除获利近千万外，还持有了1200平米的商业物业；•住宅不动产除自住的一套自建房，180平米，还给儿子买了一套位于木渎严家花园附近的复式公寓，07年股票上大赚一把，经朋友介绍，购置了位于光福的福园别墅，250平米，200万左右，主要因为价格便宜，环境好，房子造的很漂亮，以后老了来住住。•生活状态•非常忙，平时打理生意，生活不规律，各方交际应酬，大多数时间处于满负荷的工作状态；•闲时最爱游历全国大好河山，大山大水原生态的自然环境是放松的最佳方式。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描二、王女士•未来预期•虽然今年的木渎娱乐业未受多大影响，但从各方的信息可以预判，明年将会是难熬的一年，再加上苏州的娱乐业目前的竞争很激烈，利润逐渐薄弱，王女士对未来的预期不乐观，甚至萌生能维持现状就不错的感慨。对于现金流的去向，并不会再做无谓的投资，更多的是捏在手里，随时准备面对难关。•置业打算•儿子以后也不一定回来，我们说不定也会出去，房子够住就行了，多了也麻烦，要说享受的话，还是有山有水的自然环境给人的享受最好，其他人工的东西都是假的，没什么意思。•地块解读•不太熟悉那个地方，好像挺荒的，肯定没光福好吧，至于以后的发展是个未知数，苏州未来五年的发展肯定再也不可能像过去五年了，如果价格很便宜，上涨的空间很大，我觉得倒是可以看看去。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描三、周先生•基本情况周先生，50岁，苏州本地人，原政府公务员，后下海经商经营财务公司，业余与人合作打理古玩字画等。•家庭结构•夫人是市立医院知名外科主任医师，女儿就读南京某大学，准备考研。•产业状况•在政府机关财税部门待了近十年后下海经商，凭借精明的头脑和广博的人脉，企业规模不断壮大，拥有员工近百人的财务咨询公司及会计师事务所。同时对古玩字画较为精通，现如今在业内小有名气，并拥有了稳定的生意往来渠道。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描三、周先生•置业历史•感觉古玩字画的投资更优于房地产投资，对房产投资尤其是商业不动产投资兴趣不大，现有两处商业物业都位于十全街；•由于品位独特，极具鉴赏力，购置住宅房产也带有收藏性质。现居住于御花园一栋独立别墅，无论是花园还是内饰都经周先生之手，体现独特艺术品位。近年来对于别墅也看了不少，中意的不多，极少出手。最近一直关注平门府，但因为密度太大，价格不符可以接受的心理价位，而最终放弃；•生活状态•生意比较稳定，管理制度健全，公司发展已上轨道，周先生对公司的现状还算满意，所以会花更多的时间在家庭和对外交流上。•闲时喜欢自驾车出游及整理家里的花园，融入大自然成为超脱自我的手段。高端消费者素描及消费力洞察——消费者素描三、周先生•未来预期•目前的状况还算稳定，但从各方的信息可以预判，明年会有一定的波折，虽然预期不会特别悲观，但也要时刻准备迎接突如其来的挑战。对于金融危机，周先生更多看到了机会，随时准备将企业送上一个新的台阶，那就需要准备充裕的现金。•置业打算•随时关注产品独特、价位合理、值得收藏和居住的房子，但要满足周先生的眼光那可得需要相当深厚的功底。•地块解读•应该会不错，新区管委会要搬过去了，就跟湖东一样，管委会一搬，那个地方马上兴起来，就看你们的产品了，能不能打动我。如果能打动我，我觉得价格贵点也无所谓。便利高端消费者素描及消费者洞察——消费者洞察一繁忙的工作状态和熟悉的生活圈决定了他们对一切的便利要求远远高于普通购房者，为了方便，奢侈与舒适可以先放在一边，方便出行、方便生活、方便办事、方便孩子上学、方便打理生意、方便找麻将沓子……回报高端消费者素描及消费者洞察——消费者洞察二多年的生意打拼和见多识广的阅历,赋予他们独到的眼光和精明的判断,对于不动产价值与价格之间的预期会有近乎偏执的自信，说你值你就值、说你不值就不值……信心高端消费者素描及消费者洞察——消费者洞察三对未来的预期以及对项目地块的预期都将决定他们的购买力，曾经是中国社会最风光的一群人也将是未来压力最大、起落最大的一群人，如何给予他们充分的信心以释放他们的购买力，是我们需要考虑的核心课题！个性化高端消费者素描及消费者洞察——消费者洞察四有钱并不表示可以浪费，每一分钱得来都不易，投入自然要值得，配套设施、软性服务、空间的尺度和舒适感都要符合高端消费者的个性需求，而不是一味追求大而全。心动即行动高端消费