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—1—农村宅基地试点管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为推进农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加强农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据《土地管理法》、《物权法》、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策，结合我县实际，制定本办法。第二条在国家批准的试点期间，行政辖区范围内的农村宅基地利用和管理适用本办法。第三条本办法所称农村宅基地,是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。第四条农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农民集体所有。—2—本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。第五条宅基地管理应遵循以下原则：（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；（二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；（三）农村村民一户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地，用地面积不得超过175平方米；（四）依照“多规合一，一本蓝图”的规划要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；（五）优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地；—3—（六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。第六条农村宅基地的统筹协调和政策把控由县政府负责；县自然资源和规划、住建、农业农村等行政主管部门负责落实宅基地用地审核、规划报建审批等相关工作。县发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各镇政府应在本辖区范围内充分发挥主导作用，全面加强辖区内农村宅基地的监督管理工作。农村宅基地及住房登记发证由县不动产登记机构负责。第二章宅基地管理第七条农村宅基地选址必须符合总体规划，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完以前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续，新增建设用地指标应安排使用当年省下达给的土地利用计划中的农民建房专项指标。当年农民建房专项指标安排使用由县自然资源和规划行政主管部门依据各镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报县政—4—府审批后执行。县自然资源和规划行政主管部门可视各镇申报宅基地占用农用地情况，统一组织农民建房批次用地报批。第八条宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。第九条宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续，规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建或多户联建方式落实“一户一宅”。在城镇建设扩展边界外的村庄，原则上实行一户一宅，用地面积不得超过175平方米，并应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。第十条农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。第三章宅基地审批第十一条宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房—5—申请使用存量建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核后，报所在镇政府审批。农民建房申请使用新增建设用地的，由农村集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在镇政府审核后，报县政府审批，新增建设用地指标在省下达给的农民建房专项指标规模内安排。新增建设用地占用农用地的，由县自然资源和规划及农业农村行政主管部门按有关规定组织用地报批后，县政府再进行审批。省下达给的农民建房专项指标不能满足当年需求的，依申请时间实行轮候制度。实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村镇宅基地管理和实施情况的监督。经审批的宅基地须报送给县自然资源和规划及农业农村行政主管部门进行统一备案，实施一张图和专项数据库管理。宅基地审核应充分发挥村民代表大会、村民民主协商会、村民事务理事会的协调作用。村委会可书面委托部分审核事项给其他村民自治组织承办，听取其意见。第十二条农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：（一）需建住宅,没有宅基地或原宅基地面积未达到175平方米的；—6—（二）已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到分户标准的；（三）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等,需要搬迁另建新住宅的；（四）迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；（五）因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；（六）因人口增加,现有宅基地面积不能满足居住需求的；（七）法律法规规定的其他情形。农村集体经济组织成员的范围认定由我县另行颁布《农村集体经济组织成员资格认定指导意见》进行规定。第十三条非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权：（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；（二）迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未缴交—7—城镇居民养老保险的；（三）迁出村集体户口的外出务工人员未缴交城镇居民养老保险和未领取退休工资的；（四）经县政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期县政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的；（五）原宅基地使用权人的继承人，继承其死亡时尚未建房、房未建成或损毁灭失情形下的宅基地使用权；（六）法律法规规定的其他情形。第十四条宅基地为存量建设用地的，按以下程序进行审批：（一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交书面申请，包括申请人的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地位置、面积等内容。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，对宅基地位置进行初选，解决初选宅基地的争议和纠纷。（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交成员会议或成员代表会议表决，经三分之二以上成员或者成员代表同意的，应进行批前公示，公示期不得少于5天。（三）审核与测量。公示无异议的，报村委会审核。镇自然—8—资源和规划等相关管理机构人员应审查申请人是否符合申请使用农村宅基地条件，并到实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等。（四）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的，由镇土地管理机构所呈报镇政府审批，批后由属地镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。（五）备案与颁证。公告期满无异议的，镇政府应将全部审批材料报县自然资源和规划及农业农村行政主管部门备案；申请人可持审批和备案材料向县不动产登记中心申请不动产权登记颁证，颁证后由宅基地使用权人按有关规定进行报建。第十五条宅基地为新增建设用地的，按以下程序进行审批：（一）申请与初审、表决与公示、审核与测量三个步骤分别按本办法第十四条第一款第（一）、（二）、（三）项规定进行。（二）审批与公告。对公示期满无异议且审核符合规定的，由镇自然资源和规划机构所呈报县自然资源和规划及农业农村行政主管部门进行审查，符合规定条件的，应根据年度分配计划，安排使用年度农民建房专项指标（省下达年度专项指标已安排分配使用完毕的，顺延调配安排下年度专项指标），并作出审核意见报县政府审批。批后由属地镇政府会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。—9—（三）登记与颁证。公告期满无异议的，申请人可持审批材料向县不动产登记中心申请不动产权登记颁证，颁证后由宅基地使用权人按有关规定进行报建。第四章宅基地有偿使用第十六条农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由农户向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。有偿使用农村宅基地的年限为70年。第十七条宅基地有偿使用按以下程序进行：（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、收费标准、收费额度、收取方式等内容，并张榜公布。（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。（三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细。属地镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。第十八条宅基地有偿使用费按经省政府批复（琼府函〔2017〕193号）同意，由省自然资源和规划厅发布执行的农村—10—集体住宅用地基准地价的40%进行核算（农村宅基地落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如一个村涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算），作为应补缴有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地或农房超标准占用部分不纳入补偿范围。第十九条对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第一款第（二）项规定收取有偿使用费；（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁—11—发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第十八条第一款规定应补缴有偿使用费标准的50%核算；（三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子（认定违法的除外），已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理拨用性质使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第十八条第一款规定应补缴有偿使用费标准的100%核算。本办法颁布