XXXX长沙京投银泰,环球村项目营销策略,投标报告

世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES京投银泰环球村项目营销策略投标报告世联地产2012年3月2日谨呈：京投银泰股份有限公司世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES报告整体框架项目认知开发商目标市场分析营销执行品牌认知地段认知本体认知开发商目标开发商目标审视整体市场分析区域市场分析住宅市场分析公寓市场分析整盘营销专案住宅营销专案公寓营销专案整体工作铺排世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES01项目认知分析一、品牌认知二、地段认知三、本体认知世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES品牌认知—发展商京投银泰，轨道地产领航者首个长沙项目，品牌市场认知度有限慈溪富丽湾宁波银泰国际北京潭柘寺镇海南三亚香悦府北京京投快线上林湾悦府湖岛别墅鄂尔多斯泰悦府无锡-悦湖花园北京京投快线阳光花园北京银泰中心京投银泰股份有限公司：前身为宁波华联集团股份有限公司，1993年上市，1997年进入房地产开发领域，2009年北京市基础设施投资有限公司和中国银泰投资有限公司分别成为公司第一、二大股东。现下辖北京、宁波、湖南、海南、鄂尔多斯等地房地产开发企业7家，成为以轨道物业开发、景观物业开发和城市高端综合物业经营开发为特色的综合地产开发经营集团。中国银泰投资有限公司：总资产110亿元，下辖银泰置地、银泰百货、京投银泰、北京银泰置业、北京银泰雍和地产、北京银泰置地等多家国内上市公司和40余家下属全资或控股公司。北京市基础设施投资有限公司：总资产1900亿元，是由北京国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司，承担轨道交通等基础设施项目投融资和资本运营任务。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESA、环境荒芜、城市感差：距中心区20-30分钟车程，周边环境杂乱（仓储、安置房、荒地及农民房），进入性差（劳动路2012年底通车，无公交直达，临立交桥）中心区长沙大道劳动路石坝路口公交站地段认知——现状世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESB、长沙核心城际交通枢纽：距武广高铁站仅1公里距离+北向紧邻机场高速，距机场15分钟车程武广火车南站机场高速黄花机场1公里劳动路1个小时2个小时武广高铁线路图世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESA、未来双线地铁口，交通便利：2、4号地铁线+3趟公交车+2条长沙主干道，南向劳动路，北向机场高速长沙大道长沙大道地铁2号线（2013年10月开通）地铁4号线（2016年前开通）机场高速石坝路口公交站348路：汽车西站-伍家岭-芙蓉广场-火车站-高桥大市场-长沙火车南站148路：鸭子铺-南湖大市场-长沙火车站-高桥大市场-长沙火车南站503路：星沙灰埠-东岸建材市场-芙蓉区政府-高桥大市场-长沙火车南站1公里地段认知——未来世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESB、未来商业副中心规划,远景看好：规划200万商业群，90万武广国际商务中心+55万浏阳河生态商务区+20万嘉斯茂商业广场+20万新华都购物广场+超百万潭阳滨江乐园+10万运达中央广场潭阳滨江乐园浏阳河生态商务区武广国际商务中心嘉斯茂广场运达中央广场新华都购物广场总面积55.25公顷，预计投资45亿元，拟开发建设商务楼、酒店、公寓、文化娱乐配套等总面积90.47公顷，包含杜花路商业街、西广场地下商场、中港珠宝城等项目，拟开发建设集购物广场、特色商业街、文化娱乐中心、星级酒店于一体的综合商贸区20万平米SHOPPINGMALL，含沃尔玛山姆会员店、国际名牌折扣店、居家广场、影院等18万平米商业，包括瑞吉酒店和W酒店、大型国际名品商场等20万平米，含超大型百货、超市、名品街区、五星级酒店占地面积1534亩，拟开发建设集主题公园、风情街、度假酒店大型综合性生态旅游区世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESC、未来周边环境改善：西向及北向全规划为城市景观带，东北向3分钟规划有超100万潭阳滨江乐园，东向2分钟有浏阳河城市景观带潭阳滨江乐园（占地1534亩）浏阳河山地自行车练习场城市景观带本项目2分钟世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES180万商住复合型大盘：占地54万平，容积率2.5，建筑面积180万平，规划有近8万平商业、3所学校（2幼儿园+1小学）、高档酒店及写字楼幼儿园幼儿园幼儿园会所小学项目总平面图项目主要经济指标总用地面积总建筑面积容积率54万㎡180万㎡2.5项目内部配套教育配套商业配套2所幼儿园+1所小学写字楼+高档酒店+近8万平米社区商业本体认知——基本指标商业区商务区一期世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES一期以居住物业启动，准现房发售，公寓体量大，尚无配套落实一期15万建面，其中公寓5.6万平，住宅5.6万平，商业0.9万平一期主要经济指标总建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积公寓建筑面积容积率绿化率15万㎡0.9万㎡5.6万㎡5.6万㎡3.040%项目一期效果图2012年3月10月公寓5-8栋达到预售住宅3-4栋达预售供应公寓5.6万平供应住宅2.8万平住宅1-2栋达预售供应住宅2.8万平12月公寓5-8栋交房本体认知——开发顺序公寓住宅87654321世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES公寓37-40㎡43-50㎡67-70㎡80-81㎡小计套数36864492921196比重30.8%53.8%7.7%7.7%100.0%高层住宅67-69㎡84-87㎡89-116㎡124-133㎡小计套数55108257106526比重10.5%20.5%48.9%20.2%100.0%一期分为公寓+高层住宅2大产品线共1722套，其中公寓1196套，以37-50平为主，约占85%；高层住宅526套，以84-116平为主，约占69%本体认知——产品世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESA、公寓产品：3T13户，中规中矩，户户带阳台，开放式厨房，暗厨暗卫阳台阳台阳台阳台阳台阳台54平米单间44平米单间69平米二房80平米二房本体认知——户型世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIESB、住宅产品：市场主流产品，全N+1房设计，带双阳台，部分带入户花园70平米1+1房空中花园阳台阳台110平米2+1房阳台空中花园入户花园110平米2+2房空中花园阳台阳台阳台空中花园125平米3+1房世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES低起点VS高想象品牌市场认知度低VS环境荒芜城市感差VS实力雄厚，地产开发经验丰富VS长沙核心交通枢纽&双线地铁口&未来商圈腹地&环境改善住宅启动，且公寓体量居多，无配套180万规模大盘1：VS品牌2：VS地段3：VS本体项目认知小结世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES02开发商目标解析一、开发商目标二、目标审视1、住宅市场分析2、公寓市场分析世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES小步快跑，以价换量，保证2012年年度回款额整体目标：2012年销售5亿元、回款4亿元即整体销售面积9万方公寓目标：2012年交房2亿元即公寓至少销售3.5万方，850套以上开发商目标世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES整体供货量：公寓1196套，高层住宅526套分期供货量：目前可发售1447套（公寓1196套，高层住宅251套），10月份可发售高层住宅275套2012年3月10月1447套（公寓1196套、住宅251套）住宅275套5-8号栋公寓共1196套：37-40㎡单间368套43-50㎡单间644套67-70㎡二房92套80-81㎡二房92套3-4号栋住宅，共251套：67-69㎡1+1房26套84-103㎡2+1房104套110-117㎡3房58套111㎡2+2房13套125-133㎡3+1/4房50套1-2号栋住宅共275套：67-69㎡1+1房29套84-103㎡2+1房115套110-117㎡3房60套111㎡2+2房15套125-133㎡3+1/4房56套整体供货量大，共1722套；其中公寓供货量最大，达1196套；受限购产品共1359套，占整体供货的79%货量供应限购产品1359套，占整体供货的79%公寓+住宅面积分布90㎡90㎡小计套数13593631722比重79%21%100%世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES计划7月售楼部开放时开盘，全年销售周期为6个月。目前已有3-8栋封顶，已达申请预售条件。关键节点2012年3月7月1-2号住宅打桩3-4号住宅封顶5-8号公寓封顶现场售楼部开放样板区开放3个月销售蓄客期外展点开放小学正式签约4月公寓5-8栋1196套开盘住宅3-4栋251套开盘5-8号公寓交房6个月销售期住宅1、2栋275套开盘10月12月10月可售：住宅1、2栋275套现已可售：住宅3、4栋251套现已可售：公寓5-8栋1196套小学、幼儿园动工世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES销售面积9万方：意味着实现长沙市消化速度第一阵营、区域消化速度标杆至少销售3.5万方，850套以上：意味着月均消化140套/月以上，长沙消化速度标杆整体销售面积（万平米）区域内项目长沙市项目项目2011年整年2011年下半年项目2011年整年2011年下半年新城新世界12.063.01湘江世纪城34.049.76万科金域华府11.895.78佳兆业水岸新都26.678.56双水湾6.370.95开福万达广场26.439.80恒大绿洲5.700.69保利麓谷林语23.2912.86鸿基橄榄君庭4.881.66华润凤凰城18.674.56融科檀香山3.822.04恒大雅苑17.725.99盛世华章2.790.82恒大名都17.050.58中城丽景香山2.010.69北辰三角洲17.068.28新华都万家城1.920.29——————优山美地1.210.10——————从市场销售现状来看，项目销售速度将达长沙第一阵营，公寓销售速度为长沙市场标杆市场销售公寓销售面积（万平米）区域内项目长沙市项目项目2011年整年2011年下半年项目2011年整年2011年下半年嘉斯茂广场1.491.89恩宇红公馆2.652.65融科香山国际0.381.29伟晖东方芙蓉2.642.64西子一间1.071.34长房时代城1.780.59汇达国际公馆0.401.32米兰春天1.531.23高桥国际0.160.16壹号公馆1.520.61——————铭誉大厦1.460.42——————万博汇1.390.78——————西铁领寓1.381.38——————新长海广场1.371.37——————东塘瑞府1.320.68——————星尚5201.220.24世联地产WORLDUNIONPROPERTIES世联地产WORLDUNIONPROPERTIES挑战淡市，本项目必须解决2大核心问题：问题1：5亿销售额在公寓及住宅两类产品中如何平衡？问题2：淡