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扫一扫二维码添加微信号：fdcyxjx谨呈：湖南长沙北辰房地产开发有限公司湖南置业通地产顾问有限公司2014.2.10长沙北辰定江洋营销策划报告Part1●北辰定江洋2014年销售目标实现8亿目标！2014年全年目标分解8亿目标现阶段300万/套总价2014年共需去化270套，22套/月区域绝对领跑阵营核心目标华中首席城市地标占位！Part2●长沙滨江豪宅热销案例借鉴万达国际广场保利国际广场豪宅销售概况豪宅销售概况项目销售均价一季度二季度三季度四季度合计月均万达广场13000-15000元/㎡2012年每一季度约去化90套保利国际广场16000元/㎡82118352926422套华远华中心19000-20000元/㎡17679393套复地崑玉国际10000-11000元/㎡425826813411套北辰定江洋12000-12500元/㎡9211018585套从销售均价及去化速率来看，万达广场、保利国际广场分别以月均销售30套、20套的速率，无疑是长沙滨江豪宅中的标杆项目核心价值——核心地段+豪华装修+品牌效应城市核心地段+豪装+万达品牌+大型城市综合体+江景资源+超高层地标建筑2013上半年主推写字楼，并消化260-290㎡楼王尾货，住宅带豪装均价14000元/㎡万达公馆地址东临西长街，西临湘江大道，南临五一大道，北临潮宗街基本指标总用地面积：约15.23万平总建筑面积：约130多万平北地块主要经济指标用地面积：9.44万平容积率：10.5建筑面积：85.2万平商业建筑：18.55万平酒店建筑：4.2万平写字楼建筑：13.15万平住宅建筑：29万平南地块用地面积：5.79万平建筑面积：约50万平资源情况一线江景、城市绝版核心地段目前主推产品写字楼、260-290㎡楼王单位物业配套高档购物中心、娱乐中心、国际影院、高级酒店、商务酒店、室内外商业步行街、甲级写字楼标杆项目——万达广场写字楼写字楼住宅调整为写字楼住宅三层底商威斯汀酒店产品附加值——以奢华装修主打，突出豪宅产品品质每户带豪华装修，户内及公共空间用材用料讲究，并配备家居智能系统装修范围装修及材质公共范围住户大堂纯手工贴金大堂电梯日本三菱电梯住宅内部门扇入户门-双开门设计意大利卡门地面名贵石材厨房厨房电器为世界顶级电器品smeg、意大利奢侈品牌mition橱柜浴室卫浴：德国杜拉维特；龙头花洒：汉斯格雅空调日本大金中央空调系统家具品牌达芬奇其他欧式古典风格壁炉入户大堂样板房客厅进口水晶吊灯标杆项目——万达广场墙面黄金马赛克细节奢华客厅奢华大堂销售中心大堂奢华主卧现场展示——公共空间&室内强化奢华装修的豪宅品质打造现场销售中心、样板房均采用大气奢华的装修配备，给客户从未有过的产品感知，营造顶级豪宅品质体验标杆项目——万达广场营销活动——每月都有大型明星邀约活动，将名人效应发挥到极致，并不断建立圈层影响着重利用名人效应制造活动噱头，不断聚集市场聚焦；不断邀约客户及业主见证，建立圈层口碑传播3月30日4月13日4月25日5月18日7月7日标杆项目——万达广场营销推广——高调高密度，每周针对节点进行线上+线下+网络+现场包装全方位、多频次推广通过高密度高调的线上推广，采取“写字楼重大事件造节点+线上集中轰炸+老客户维护”频繁市场亮相，保证客户积累2月22日3月30日4月20日节点活动老业主关系维护万达总部国际新春团拜会地点：万达文华酒店C1剩余单位促销彭佳慧4.13献艺万达长沙开福万达广场开业倒计时150天盛典启幕地点：营销中心C2起势万达海棠•秀长沙地点：湖南大剧院地点：营销中心C2蓄客推广老客户关系维护,新客户拓展现场包装：围挡线上线下推广：户外、报广密集推广、灯箱广告、中高端写字楼直邮、密集短信发送网络推广：房地产门户广告、百度关键字、微博运营等3月8日“郎眼看新政，万达见未来”高峰论坛活动+认筹启动仪式地点：万达文华酒店嘉宾：郎咸平、王义高C2蓄客C2开盘4月13日4月27日2月4日C1剩余单位促销你晒福利，我派福利网络拜年活动魅力女人宠爱一生—女人节万达专场主题活动3套特价房源地点：营销中心标杆项目——万达广场通过顶级豪宅奢华装修配备体现产品附加值每月在现场举办一到两次名人活动，引领口碑传播与市场影响力每周制定营销节点，保证每一周线下活动规模和档次每周针对节点，高调高密度的向市场释放节点信息，推广渠道全面铺排，特别是报广密集投放可借鉴的关键动作：标杆项目——万达广场目前主推住宅130-340㎡，均价13000-16000元/㎡，月均成交20套保利国际广场地址南湖路与沿江大道交汇处基本指标总建筑面积:80万㎡住宅总建面：28万㎡公寓总建面：11万㎡酒店/写字楼+商业：16万㎡建筑形态：36-58层超高层（最高235.3M)住宅总户数:1592户综合容积率：6.0建筑密度：20.4%绿地率：51%总停车位：5865个（其中地下5814个）资源情况一线江景、橘子洲、岳麓山产品130-340㎡住宅，50-110㎡公寓物业配套JW万豪酒店，金钥匙物业服务，16万㎡顶级酒店+商业配套标杆项目——保利国际广场核心价值——品牌（保利/金钥匙物业/JW万豪）+江景城市次核心地段+品牌（保利/金钥匙物业/JW万豪）+80万规模高端城市综合体+江景资源+商住分离立面通体干挂石材新古典建筑风格，奢华大气配备主题架空层、天际泳池、天际停机坪等配套设施智能安全防范系统：(智能门锁系统/智能全数字监控系统/家居安防报警防范系统/周界红外报警防范系统/智能电梯对讲、报警管理系统/保安巡更管理系统/机房供电与智能化防雷接地系统)智能一卡通系统（IC卡一卡实现停车、出入小区单元、开箱收信、控制电梯）智能家居管理与小区服务系统（智能全数字楼宇可视对讲系统/智能地下车库车位引导系统/三网合一系统/背景音乐及紧急广播系统）产品附加值——智能家居+奢华立面+高端物业智能化运用以社区出行及安保系统为主；建筑通体干挂石材，体现尊贵；为长沙首个配备金钥匙物业服务的滨江物业金钥匙物业服务标杆项目——保利国际广场现场展示——以豪华装修及产品细节感知打造豪宅品质现场销售中心以豪华装修打造，并注重产品品质及细节的价值传递，强化客户对于毛坯产品的认可影视区大堂沙盘品牌展示用材展示洽谈区VIP室VIP室豪装走廊洽谈区产品细节金钥匙物业墙体装饰销售中心标杆项目——保利国际广场营销活动——品牌活动轰动造势，圈层网络维系客户，口碑及影响力双重巩固以保利品牌活动引发市场热议；几乎每月铺排商会、业主、名车试驾等资源活动，深挖圈层资源，打造圈层影响力及辐射面A4/A5样板房开放活动儿童节活动、A8新品发布会活动小邓丽君演唱会国宝玉临，器韵湖湘---保利地产2013明清皇室玉器展A5栋新品发布会益阳商会活动东日易盛业主聚会活动玉器展1月2月3月4月5月6月7月标杆项目——保利国际广场1月2月3月4月5月6月7月销售政策销售活动新年疯狂开市品牌促销活动1月14日项目提价3个点，A2栋尾货清盘，直减20万A1、A2、A7百套新春特惠一口价房源买130㎡新品送奥迪A4，100辆20天送完买A4送A4办中国银行卡购房即可享受10%的购房补贴黄金大轮盘银行VIP闭店特惠专场活动办中国银行卡购房即可享受10%的购房补贴新品特惠95折，最高可享9折成交即送一吨油销售政策——配合推售节奏，月月都有促销主题冲击市场结合主推房源节点的变化，通过折扣包装制造噱头举办相应活动，并实时更新推广标杆项目——保利国际广场营销推广——每个月针对销售政策与营销活动进行推广诉求更新，渠道全网覆盖，报广、电台投放比例大1-2月，开市强推A7，A2栋清盘3月，保利巡展活动，主推A4新品3-4月，买A4栋产品送奥迪A45月，A4/A5样板房开放6月，主推A8新品标杆项目——保利国际广场保利品牌附加值高，智能家居与安防全套引进，增强客户对于豪宅的心理认同现场展示豪华装修打造，并注重产品品质及细节的价值传递品牌活动扩散大众影响力，圈层维系活动对小众客群精准把握，且活动的档次与包装烘托项目调性每月都有促销主题不断冲击市场，折扣力度大，具有强大吸引力每月针对节点与活动投放推广，有所侧重的在报广、电台等线上渠道上加大投入，获取高关注度可借鉴的关键动作：标杆项目——保利国际广场市场小结现场展示以奢华装修+精致细节传递豪宅品质——目前滨江豪宅竞品的销售现场及样板房都向客户传递极致奢华的豪宅感，从而建立高价支撑条件名人活动制造影响力，圈层活动精准把握客群，推广实现全网覆盖，节点效应扩大——各竞品项目都不同程度借助名人效应，获取社会强烈关注，并且线下活动档次较高，从而在短期内实现市场影响力及口碑传播月月制定促销主题，冲击市场——以保利国际广场为代表，推广内容紧密跟随销售政策变化，向市场传递让利信息，量化折扣滨江标杆项目有效动作：展示：极具标签感的体验式奢华展示推广：高调亮相、持续发声活动：高端全城影响力及圈层活动拓客：优质跨界资源圈层拓客形象：持续保持高端标杆项目形象在地段、品牌都很强势的情况下，主要大活动大推广深渠道持续影响的营销方式获取成功，活动主要嫁接品牌资源举办系列高端活动本项目豪宅价值传导弱于万达广场，综合体形象建立弱于保利国际广场，因此本项目需解决的核心问题：如何通过极致的营销方式组合，实现城市顶级综合体的强势占位？滨江市场成功案例启示Part3●塑造项目独一无二的价值体系我本该具有什么价值？明确占位，突出价值北辰定江洋，基于自身价值挖掘：华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备滨江6大奢华定制级配备之品牌价值央企背景实力雄厚300亿新河三角洲土地运营商价值梳理1华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备滨江6大奢华定制级配备之地段优势交通、教育、文化优势高度集中地铁1号线无缝接驳+15年一站式教育+两馆一厅价值梳理2华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备滨江6大奢华定制级配备之顶级规划500万方超级大盘超大开发体量+国际顶级综合体配套价值梳理3滨江6大奢华定制级配备之亲水资源独享一线滨江亲水资源长沙最宽江景面价值梳理4华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备风帆造型天际线设计+通体玻璃幕墙价值梳理5华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备滨江6大奢华定制级配备之建筑设计滨江6大奢华定制级配备之生活样板全球顶级服务——戴德梁行国际豪宅服务标准价值梳理6华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备北辰定江洋·华中顶级综合体典范央企背景实力雄厚+300亿新河三角洲土地运营商500万方超级大盘+国际顶级综合体配套一线滨江亲水资源+长沙最宽江景面风帆造型天际线+通体玻璃幕墙设计戴德梁行&国际豪宅服务标准滨江6大奢华定制级配备品牌价值亲水资源地段优势顶级规划建筑设计生活样板交通、教育、文化优势高度集中Part4●营销举措现场展示活动计划营销策略推广计划渠道拓展2014年营销策略顶级城市综合体形象，城市级发声起势精推广，大活动，市场绝对高调深化渠道，组织客户起势渠道组织市场双高城市级活动造势，引发全城关注地毯式客户渠道组织高知名度&高人气营销体系问鼎国内城市地标巅峰之作现场展示顶级奢华展示，完善动线现场展示推广计划活动计划渠道拓展奢华江岸景观线打造在本案一线亲水的江岸沿线增设码头、豪华游艇、亲水平台、休闲座椅等，打造滨江两岸最奢华的江岸景观线，同时增强客户对于定江洋亲水资源价值的感知。现场展示推广计划活动计划渠道拓展豪宅看房动线完善配备看房专车，接送客户往返营销中心与样板房，提升客户尊贵感现场展示推广计划活动计划渠道拓展明星活动：借力明星效应，承接人文脉络“谭盾音乐博览馆落户北辰定江洋”活动时间：2014年3月22日；活动目的：与项目周边的两馆一厅进行对接，并借助谭盾的音乐权威性及舆论影响力，以建造“谭盾音乐博览馆”为噱头，并在活动举办前后期通过选拔小交响乐团与谭盾共同演出的噱头进行持续性的炒作，保持项目的话题性与传播力。现场展示推广计划活动计划渠道拓展品牌活动：百年Hermes，嫁接品牌，突出品质“北辰定江洋携手Hermes品鉴百年品牌传承藏品展”活动时间：2014年