工程合同总体策划

第三章工程合同总体策划概述工程合同体系策划工程合同类型及优选工程项目合同体系的协调概述合同总体策划主要应站在项目业主或咨询公司角度，在项目实施前对整个项目合同方案预先作出科学合理的安排和设计，以确保整个项目在不同阶段、不同合同主体之间、众多合同中顺利履行，从而实现项目的总体目标和效益。对于业主的合同策划，承包商常常必须执行或服从。但承包商也有自己的合同策划问题。建设项目全寿命周期中的合同关系建设意图的产生项目决策项目动用项目废除和拆迁设计准备设计招投标施工保修期决策阶段实施阶段运营阶段全寿命周期动用准备建设项目全寿命周期的阶段划分建设项目全寿命周期中的合同关系建设项目全寿命周期阶段合同种类合同主体决策阶段咨询合同、土地征用与拆迁合同、土地使用权出让及转让合同、贷款合同等业主、咨询公司、政府、土地转让方、银行实施阶段勘查合同、设计合同、招标代理委托合同、材料设备采购合同、施工合同、装饰合同、担保合同、保险合同、技术开发合同、贷款合同等业主、勘查单位、设计单位、招标代理机构、供应商、承包商、担保方、保险公司、银行、科研院等运营阶段供用水、电、气合同，房屋销售合同、房屋出租合同、运营管理合同、物业管理合同、保修合同、拆除合同等。业主、供电、水、气单位、用户、物业公司等建设项目全寿命周期中涉及的合同主体及种类第一节概述合同总体策划的概念合同总体策划的重要性合同总体策划的依据合同总体策划的要求合同总体策划过程和内容概述1、合同总体策划的概念工程合同总体策划是确定对整个工程项目有重大影响的，带有根本性和方向性的合同问题，是确定合同的战略问题。其目标是通过合同保证项目总目标的实现。对整个项目的计划、组织、控制有决定性的影响。1、合同总体策划的概念在项目的开始阶段，业主必须就如下合同问题做出决策：1．承发包模式的策划，即将整个项目工作分解成几个独立的合同？各合同的工程范围。合同的承发包模式决定了工程项目的合同体系。2．合同所采取的委托方式和承包方式。3．合同类型和合同条件选择。4．合同的主要条款和管理模式的策划。5.工程项目相关的各个合同在内容、时间、组织、技术上的协调等。6.合同签订与实施中的重大问题。概述合同管理整体策划的主要内容1.项目合同管理组织机构及人员配备2.项目合同管理责任及其分解体系3.项目合同管理方案设计1)项目发包模式选择2)合同类型选择3)项目分解结构及编码体系4)合同结构体系（合同打包、分解或合同标段划分）5)招标方案设计6)招标文件设计7)合同文件设计8)主要合同管理流程设计投资控制流程工期控制流程质量控制流程设计变更流程支付与结算管理流程竣工验收流程合同索赔流程合同争议处理流程等概述2、合同总体策划的重要性在我国，有很多工程项目在实施过程中，由于工程合同模式策划、类型选择的不恰当，经常出现诸如资源浪费、资金不到位、投资失控、合同纠纷、拖延工期等现象。1．合同总体策划决定了项目的组织结构及管理体制，决定合同各方责任、权利和义务的划分。2．合同总体策划是起草招标文件和合同文件的依据。策划的结果具体地通过合同文件体现出来。3．通过合同总体策划摆正各方面的重大关系，防止由于这些关系的不协调造成工作上的障碍或造成重大的损失。4．无论对于业主还是承包商，正确的合同总体策划能够保证各个合同的顺利实施和相互协调，减少矛盾和争端，并顺利实现工程项目的整体目标。概述3、合同总体策划的依据应考虑的因素包括：工程项目特点、业主信息、承包商信息及项目所处环境。1．工程项目方面项目的类型、总目标、项目的范围和分解结构，工程规模、特点、技术复杂程度，工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，风险程度，工程资源（如资金、材料、设备等）供应及限制条件等。2．业主方面业主的资信、资金供应能力、管理风格、管理水平和管理力量，业主的目标以及目标的确定性，业主的实施策略，业主的融资模式和管理模式，业主期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主对工程的质量和工期要求等。概述3、合同总体策划的依据3．承包商方面承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平，在本项目中的目标与动机，目前经营状况，过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机，承包商承受和抵御风险的能力等。4．项目所处环境工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性，工程的市场方式（即流行的工程承发包方式和交易习惯），工程惯例等。概述4、合同总体策划的要求（1）业主要从确保项目成功和各方面的互利合作的角度处理合同问题。（2）业主不能希望通过签订对承包商单方面约束性的合同把承包商捆死，希望压低合同价格，不给承包商利润，否则最终不仅损害承包商的利益，最终也会损害项目总目标。（3）业主应该理性地决定工期、质量、价格三者的关系，追求三者之间的平衡。概述5、合同总体策划的过程和内容1、合同总体策划过程如下：（1）研究企业战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求。项目总的管理模式对合同策划有很大的影响。一个项目不同的组织形式，不同的项目管理体制，则有不同的项目任务的分解方式，需要不同的合同类型。（2）确定合同的总体原则和目标。（3）合同的一些重大问题进行研究，列出可能的各种选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。（4）在项目过程中，开始准备每一个合同招标时，以及准备签订每一份合同时，都应对合同策划再做一次评价。概述5、合同总体策划的过程和内容2、工程分标业主在对承发包模式的策划中，可以将整个项目工作分解成几个独立的合同，并确定每个合同的工程范围。业主可以对几个独立的部分都编写招标文件进行单独招标，即工程分标。工程分标有利于吸引更多的投标人参与投标，以发挥各个承包商的专长，降低造价，保证质量，加快工程进度。但分标也要考虑到便于施工管理、减少施工干扰，使工程能有条不紊地进行。英国一民用机场建设项目采用的三种项目管理模式设计－建造模式业主项目经理设计方管理承包商施工承包施工承包施工承包施工总承包商自己施工分包商D-B承包商设计分包施工分包侯机大楼跑道外部停车库管理承包模式传统模式项目不同部分使用不同的项目管理模式5、合同总体策划的过程和内容2、工程分标（1）工程特点（2）对工程造价的影响（3）有利于发挥承包商的专长，增加对承包商的吸引力，使更多承包商来投标。（4）现场管理从现场管理的角度看，分标时应考虑两方面的问题，一是工程进度的衔接；二是工地现场的布置和干扰。（5）其他因素；如资金不足时可以先部分招标。概述第二节工程合同体系策划工程项目全寿命周期中的合同关系项目分解结构工程项目合同策略与合同体系的关系工程合同体系策划工程项目的全寿命周期1、工程项目全寿命周期中的合同关系工程合同体系策划工程项目全寿命周期阶段合同种类合同主体决策阶段咨询合同、土地征用与拆迁合同、土地使用权出让及转让合同、贷款合同等业主、咨询公司、政府、土地转让方、银行实施阶段勘察合同、设计合同、招标代理委托合同、材料设备采购合同、施工合同、装饰合同、担保合同、保险合同、技术开发合同、贷款合同等业主、勘察单位、设计单位、招标代理机构、供应商、承包商、担保方、保险公司、银行、科研院所等运营阶段供用水电气合同，房屋销售合同、房屋出租合同、运营管理合同、物业管理合同、保修合同、拆除合同等业主、供电水气单位、用户、物业公司等工程项目全寿命周期不同阶段的合同种类和合同主体1、工程项目全寿命周期中的合同关系工程合同体系策划项目业主的主要合同关系图1、工程项目全寿命周期中的合同关系业主承包商咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同科技开发合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同开发商土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同如果变成工程建设中的合同关系代理销售合同物业管理合同建设项目全寿命周期不同参与方服务时间及目标分析建设意图的产生项目决策项目动用项目废除和拆迁设计准备设计招投标施工保修期决策阶段实施阶段运营阶段动用准备项目参与方服务时间及目标投资者项目财务状况及盈利能力、设施用户满足程度等运营方物业经营规范控制，经营的成本和利润，在时间上向决策阶段和实施阶段延伸开发管理方环境调查和分析、项目定义项目管理者实施阶段投资、进度、质量规范和控制，在时间上向决策阶段延伸物业管理方通过财务管理、空间管理、用户管理及运行管理，使物业价值和使用价值增值，在时间上向决策阶段和实施阶段延伸建筑师建筑功能、造型、空间分配确定专业设计师结构、设备材料设计的安全性、可靠性、先进性承包商施工过程成本、进度、质量规划和控制，获取利润供货商材料和设备供应成本、进度、质量规划和控制，获取利润开发商项目决策和实施管理，建造投资、进度、质量目标的实施施工合同全寿命周期阶段及主要里程碑事件合同有效期合同工期维修期投标有效期合同终止维修结束竣工开工签订合同中标定标评标开标投标截止准备投标文件现场勘察发放招标文件资格预审招标公告合同招标投标阶段合同履行阶段合同全寿命周期合同谈判阶段建设项目合同链及运行合同1合同2合同1……合同5合同4合同3建设项目合同链及其运行工程合同体系策划2、项目分解结构工作分解结构WBS（WorkBreakdownStructure，简称WBS）根据项目管理工作需要，进行不同层次的分解，以满足对项目产品/设施进行时间、费用、质量的计划和控制管理。位于整个WBS分解结构最底层是不能再进一步细分的产品/设施，也称为工作包。工程合同体系策划2、项目分解结构某市地铁一号线项目的WBS分解结构示例第1级工程项目策划和决策阶段工程项目准备阶段工程项目实施阶段工程项目竣工验收和总结评价阶段第2级工程项目选定工程项目决策工程设计工程招标工程实施工程验收和移交第3级项目投资机会研究项目建议书辅助研究(专题研究)可行性研究项目评估及决策方案设计初步设计技术设计施工图设计设计(方案)招标或竞赛监理招标施工招标主要材料设备招标施工准备施工监理主要材料、设备采购竣工验收运营及培训质量保修某市地铁一号线项目全寿命周期管理工作的3级分解工程合同体系策划2、项目分解结构某市地铁一号线项目的WBS分解结构示例第1级某市地铁一号线项目××站单项工程的3级分解第2级场地准备地下结构地上结构室内设施设备陈设品市政、园林绿化第3级平整场地场地拆除和迁移场地土石方工程污染场地的治理地基及地基处理基础地下室改建扩建工程楼面工程屋面工程防腐隔热保温工程外部围护及装修楼梯及其装饰装修室内装饰装修厨房卫生间设施其它室内设施运输设备给排水燃气设施采暖通风空调设施消防设施建筑电气设施设备陈设品道路工程市政管网工程绿化工程园林景观工程其它室外工程工程合同体系策划2、项目分解结构某市地铁一号线项目的WBS分解结构示例从工程项目的采购管理来看，项目立项时，我们可能只有项目全过程管理工作的WBS分解；到项目可行性研究阶段，我们就会有项目WBS第1-3级分解，以完成采购规划和采购计划的编制；到项目初步设计结束，会形成整个项目的WBS分解结构，以完成采购计划的修订；到项目施工阶段，WBS分解到最底层工作包的活动/施工工序，以完成采购跟踪和合同履行。100000001100000012000000--------------112000001110000011210000-------1123000011220000-------112330001123200011231000电话电脑用户灰白色Pentium318000元属性对象房间楼层单项工程单项工程组大型房屋建设项目项目结构分解WBS成本分解结构CBS