荆门长宁大道项目提案

新苑置业长宁大道项目营销策划案为/我/们/的/城/市/而/努/力根据项目的整体规划设计、立于荆门目前的商业情况以及竞争项目业态定位，我们保证整体定位的前提下，对项目商业部分进行详细业态落位建议和品牌建议，对招商和销售工作进行指导，尽早实现商业形象的完美呈现，提升项目的物业价值，提升开发商形象，使得商业价值体现到最大化。我们的目的为/我/们/的/城/市/而/努/力为/我/们/的/城/市/而/努/力为/我/们/的/城/市/而/努/力㈠荆门的城市价值1.经济腾飞的荆门“楚塞三湘接，荆门九派通”。荆门位于湖北省中部，是沟通南北、连接东西的重要交通枢纽，素有“荆楚门户”之称，历来为兵家和商家必争之地。[东]与孝感、安陆、应城接壤，距武汉217公里；[南]与江陵、潜江、天门毗邻，距荆州80公里；[西]与南漳、远安、当阳交界，距宜昌120公里；[北]与宜城、随州、钟祥相连，距襄樊111公里。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈠荆门的城市价值荆门城市定位◆鄂中区域中心城市◆新兴特色工业城市◆湖北历史文化名城◆国家生态宜居城市为/我/们/的/城/市/而/努/力㈠荆门的城市价值近年经济发展情况经济快速增长2007年实现生产总值420.08亿元，增长12.8%，一、二、三产业分别增长5.2%、17.4%、13%；规模以上工业增加值突破100亿元，达到126.88亿元，实现利税34亿元，分别增长23%和100%；全社会固定资产投资153.25亿元，增长20%；社会消费品零售总额151.57亿元，增长18.3%。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡荆门的城市价值3.荆门的新中心荆门城市由老城区、东城区及南城区三大组团构成，建设区面积33.65平方公里，市区人口31万，包括：以中天街为中心的老城区为荆门政治、文化、商贸中心；东城区为石油化工、医药化工、发电、纺织化纤等工业聚集区；南城区为经济技术开发区，是建设中的政治、文化中心，开发区地处荆门南大门。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈠荆门的城市价值㈠荆门的城市价值我们的观点荆门已经成为大武汉后花园经济最活跃的板快；荆门与武汉三线贯通，全面大融合；荆门产业带、工业城、休闲旅游三足鼎立；多家业界巨头登陆荆门，推动荆门城市腾飞！我们必须用新眼光重新审视荆门板块的价值为/我/们/的/城/市/而/努/力1荆门当前的商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡荆门当前商业情况3.荆门的新中心1、荆门市商业网点规划呼之欲出1个市级商业中心、1个区级商业中心、5个商业片区和20个社区商业点的四级商业网络根据《荆门市城市商业网点规划》（2005年--2020年），荆门市将努力形成1个市级商业中心、1个区级商业中心、5个商业片区和20个社区商业点的四级商业网络。《规划》提出：商业中心位于北城区，由中天街、象山一路、长宁大道、北门路所围合形成的商业圈内，由集都市休闲、旅游购物、文化娱乐为一体的中天街商业步行街、现代化的购物中心、百货店、新华书店、精品专卖店和专业店等构成。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡荆门当前商业情况3.荆门的新中心1、三大组团、南北双城、新老城区相结合的城市格局荆门城市由老城区、东城区及南城区三大组团构成，建设区面积33.65平方公里，市区人口31万，包括：以中天街为中心的老城区为荆门政治、文化、商贸中心；东城区为石油化工、医药化工、发电、纺织化纤等工业聚集区；南城区为经济技术开发区，是建设中的政治、文化中心，开发区地处荆门南大门，界于荆州、宜昌、襄樊、随州、孝感、天门、潜江诸市之间。荆门道路四通八达，长宁大道、虎牙关大道与象山大道南北贯穿荆门整个城区，已基本形成了一个城市商业中心、一个区域中心，同时多个片区商业中心也初现雏形。呈现出南北双城、新老城区结合的城市格局。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡荆门当前商业情况3.荆门的新中心2、中天街——荆门城市商业核心、零售商业领跑者中天街商圈一直是荆门城市商业的集中地，有在深厚的文化沉淀和商业根基，城市南北3条主干道象山大道、金虾大道、长宁大道在次交汇，集中了7个主题商城，3家大型百货超市，2家大型电器超市等。同时汇集多条品牌商业街，如中天街品牌服装一条街、长宁大道南端电脑数码一条街、长宁大道北端手机通讯一条街、海慧路文化一条街等特色街区。同时汽车站、龙泉公园近在咫尺，城市的中心位置、业态齐全、交通的便利性、丰富的旅游资源、老城区人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了中天街为荆门城市商业核心地位、成为荆门零售商业的领跑者。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡荆门当前商业情况3.荆门的新中心3、掇刀区——专业批发物流集散地作为区域商业中心、后来者居上、掇刀区凭借良好的交通物流条件，逐渐形成了独特的专业批发市场，特别是家居、建材市场最为突出，形成以虎牙关建材一条街、农资一条街、汽车配件一条街、以及星球家居博览中心、东方家俱广场、掇刀义乌小商品批发市场、港澳零关税服装批发市场、掇刀汉正街等一大批特色街区与专业批发市场。市场涉及业态包括：小商品、服装、农资、建材、家居、汽车等，辐射范围包括当阳、宜昌、钟祥、沙洋、京山等鄂中区域。随着大量商家的涌入，它成为目前荆门发展最快的商圈。随着掇刀区的进一步发展，中百仓储、上海商贸城等一系列项目的开发建设，它必将是荆门未来城市商业发展的新生力量。为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡荆门当前商业情况3.荆门的新中心荆门城市商业中心位城市的中心地带东宝区，形成了集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体的城市综合体。同时东宝区还是荆门的政治文化中心，市政府、荆楚理工学院等几个都集中于此。其中中天街为城市商业中心的核心区域，集中分布了中商平价、东方百货、金城购物中心、雅斯购物中心大型百货卖场，形成以主力店+街区组合式经营，业态齐全，人流鼎盛。其它特色街区各有所长，众多同类型商家扎堆经营，共同发展。如长宁大道南端电脑数码一条街，北端手机通讯一条街、月亮湖西段家居建材一条街，东端汽配维修一条街等特色街区。为/我/们/的/城/市/而/努/力1长宁大道的价值为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡长宁大道的价值2.荆门的CBD为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡长宁大道的价值3.荆门的新中心长宁大道北端通讯电器一条街的核心区域项目所在区位坐落于政府规划的长宁大道北端通讯电器一条街的核心区域，现周边以联通、移动为代表的手机数码商圈正在逐步扩大，是荆门目前也是规划中的传统电脑、手机数码核心商业街区。从而从政府层面奠定了项目所在区域做为荆门通讯电器特色街区的定位，为项目的经营定位指引了方向，提供了有力的参照基础。为/我/们/的/城/市/而/努/力长宁大道长宁大道北端通讯电器一条街的核心区域长宁大道作为城市主干道，北领火车站泉口路，南接城区商业中心中天街，长约5公里。街道左右共分布了大小约400家门面，其商业成熟度在荆门列属前例，也是荆门独一无二的电脑手机数码类商圈，其商业经营与中天街的零售商圈形成了有效的互补。因此该路段各商户经营状况较好。综合评价：长宁大道为荆门未来中心发展之地，五星级酒店、高档百货、繁华商业街、时尚SOHO等物业都将标注着长宁大道未来发展趋势荆门市场商业格局得长宁大道者霸荆门！为/我/们/的/城/市/而/努/力㈡长宁大道的价值我们的观点荆门的未来在城市新城，城市新城的未来在长宁大道；长宁大道四周的城市格局已经成型，中心地位突显；长宁大道的覆盖面和辐射面都非常之广！长宁大道将在荆门的城市化进程中担当重任务；得长宁大道者得荆门!为/我/们/的/城/市/而/努/力1荆门类似竞争楼盘情况分析荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局本案中天街商业区工贸金地广场长宁大道金象广场商业城为/我/们/的/城/市/而/努/力长宁8号位置区域：荆门市长宁大道商业形态:商超、手机电脑卖场、流行服饰、儿童服饰等目前状况：已经开业运营，商超经营状况良好、卖场经营一般综合评价：长宁8号作为荆门前2年商业地产代表项目前期市场定位较为准确，因后期业态定位偏差和后期卖场运营不善导致目前经营状况不善。竞争分析：长宁8号当前卖场2楼、3楼、4楼部分经营物业业态与本案业态定位一有部分相似，分流本案部分经营客户因长宁8号经营不善营销部分荆门经营者心态，增加本案后期招商难度。威胁度：★★荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力金象广场位置区域：荆门市象山一路28号商业形态：万方街区式商业乐园，立体三层设计，网络品牌与潮流，集吃、喝、玩、乐与购物功能于一体目前状态：正在建设中，销售中心已对外公开综合评价：项目位于荆门核心区域，品牌开发商重金打造项目，以号称综合体形象对外，目前在荆门市场有一定知名度。竞争分析：该项目是离本案最近的地产项目，因与本案在定位和销售周期上比较相近，故称为本案竞争最大的项目，必定分流本案的经营客户和购买客户。威胁度：★★★★★荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力中天街位置区域：位于荆门老商业中心，荆门的3条大道象山大道、金虾大道、长宁大道在中天街交汇；商业形态：百货商场、百货超市、连锁电器、商业街相结合；综合评价：荆门城市商业集中地，有深厚的商业根基，商业氛围浓厚；当前状态：目前正在运营且运营状况良好；竞争分析：老商圈商业氛围已形成，人们消费习惯短期难以转移，部分业态存在客户分流；威胁度：★★荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力中天街街景荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力金地潮流休闲广场位置区域：荆门市长宁大道18号商业形态：金地广场以“中心主力店+精品步行街”的商业组合形式，其中心主力店携手世界著名品牌，大型百货等知名企业，包括了零售业、百货业等多种业态的超级品牌；目前状态：主力店和沿街门面已经开业且运营状况良好，目前潮流广场正在招商中；综合评价：金地广场目前在荆门属于知名度比较高且地段较好的项目，目前正在招商的业态为潮流服饰、日韩潮流服饰、特色餐饮、KTV、电动电玩等；竞争分析：其目前业态定位与本案方案一业态定位相似，在荆门当前市场招商中必定分流经营客户，该项目地段优势突出，与本案招商工作威胁较大；威胁度：★★★★荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力星球广场位置区域：湖北荆门南城区虎牙关大道商业形态：超级市场、品牌百货、商业街当前状态：住宅已基本售罄，商业还未正式销售，预计在现半年开始正式招商销售；综合评价：星球商业广场目前属于荆门知名度和关注度都比较高的商业项目，位于荆门新区，发展潜力比较大，业态定位和前期炒作都比较到位；竞争分析：就荆门当期市场，该项目与本案竞争较大，同期推出项目分流购买客户和经营客户，加大销售和招商难度；威胁度：★★★★荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力市场印象一不适应性：原始商业的突出特点，表现为“临街即商铺”，在经营上，除了中天街、等几个深厚历史商业氛围积累的区域外，其他临街商铺对市场均显示出不适应性。同质性：同质性主要表现在开发区，随着城市建设重心向开发区的迁移，商业地产产品的呈规模性的集中供应，且均为群楼商铺形式面市。饱和性：表现为两点，一方面，商铺（特别是临街底商）供应量过大，且近半呈停业，或者萧条营业状态；另一方面，受限于整体的经济发展水平，部分商业业态已近乎饱和，如装修装饰市场、家具市场。荆门市场商业格局为/我/们/的/城/市/而/努/力老城区商业投资尚有较大的需求空间根据城市商业结构合理化标准，以及市场对商业产品的积极态度，荆门“新商业”项目（规模化、规范化）较为缺乏。而现状表现为“新商业”在开发区形成非理性集中供应。对高品质高价商业项目的充分认可对原有商业项目“金地潮流休闲广场”和在建项目“金象广场