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2019/9/6临平项目初步建议谨呈莱蒙公司2本次调研时间较短，旨在对贵公司杭州临平项目及外部商业环境作大体上的了解之后，表述我司对项目运作的初步理解，为双方后期合作达成一定的基础，节后我司将在此基础上对杭州、余杭、临平及周边市场做详细调研，对项目判断将会更加准确，提出的方案将更趋执行化，争取在激烈的市场竟争中赢得最大利润。前言3１.项目外部商业环境调研分析2.项目分析报告目录3.项目营销思路4临平概况临平概况杭州副城,杭州最大行政区余杭区政府所在地,是余杭区最重要的商业聚集地.位于中国华东地区沪苏杭“金三角”中心，区位优势十分明显，水、陆、空交通四通八达，货畅其流。位置临平位于杭州东北部,距离杭州1小时车程，是杭州未来人口及工业分流目标地。面积133.8平方公里交通拥有十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。5经济概况2004年２４３亿元２５.１６亿元１５０９３元１１０１０元４９.６亿元１.８万元0510152025主要经济指标国内生产总值财政收入人均可支配收入居民人均消费性支出社会消费品零售总额居民储蓄增长比率（%）2004年临平主要经济指标增长数据图6城市商业概况临平区域主要商业场所集中在北大街----九曲营路商业街区、人民路---迎宾大道---世纪大道商业街区及工业区商业中心.其中北大街----九曲营路商业街区发展最为成熟,是临平区最繁华也是当地消费依存度最高的商业区。现有华联吉卖盛、中都购物中心、大红鹰超级市场、利群购物中心、千禧百货、永乐电器、新大地广场小商品市场、肯德基、麦当劳等主力店。工业区商业街区7城市商圈概况商圈范围北大街位于临平副城中心的旧商业街，十字形分布，分布有利群购物中心、大红鹰超级市场、中都广场、新大地广场等余杭区主要大型零售商场。业态包括服饰、餐饮、超市、休闲等各种类型临平副城南苑商业街区以消费娱乐和行政中心商业广场为主体，构建集购物、餐饮、娱乐为一体的特色商务中心。消费对象可向主城区延伸。临平工业区商务中心是工业区的行政、商务、娱乐餐饮服务中心区杭州临平商贸园区位于临平副城中西部，是杭州临平工业区的组成部分。近期规划800亩，远期2—3平方公里。是临平副城各类专业市场的主集聚区。临平副城旧城改造和新建专业市场原则上进该园区，形成集聚规模。8北大街商圈概况分类商店类型数量分类商店类型数量零售商店大型百货商厦3餐饮娱乐宾馆超市2中型饭店3家具店2小型饭店1服饰专卖店38快餐4纺织品专卖店8西点5鞋类专卖店9酒吧咖啡馆化妆品专卖店10夜总会俱乐部4小型百货店3电影院1钟表眼镜4休闲浴池文化用品5小型浴池书店冷饮店音像专卖店棋牌台球室1药房4通信器材9粮油店3个体日杂店6家电专卖店12副食品店7合计125合计199分类商店类型数量分类商店类型数量服务业房产中介1其他商业综合贸易市场誉印社机电商店照相冲印5物资商店广告2汽配商店报亭建材超市建材商店修理2干洗美容美发7其他服务业20合计37合计北大街—九曲营路商业街区形成高密度商业街区。华联吉卖盛、中都购物中心、大红鹰超级市场、利群购物中心、千禧百货、永乐电器、新大地广场小商品市场、肯德基、麦当劳等大型商业物业都在这个区域。北大街商圈概况10北大街商圈大型商业设施名称大红鹰超市位置九曲营路与北大街的交汇处，地理位置十分优越。楼层布局F1.生鲜/食品/饮料/滋补品/烟酒F2.日用品规模5000平方米左右经营状况位于临平市黄金地段,人流庞大,目前经营状况良好名称利群购物中心位置九曲营路与北大街的交汇处，地理位置十分优越。楼层布局F1.化妆品、珠宝玉器、皮具、烟酒、钟表、数码、眼镜、麦当劳F2.日用品、食品、补品、儿童用品、床上用品F3：男装、女装、童装、休闲装、美甲F4：运动品牌、手机、健身器材、电玩、移动服务区规模8000平方米左右经营状况位于临平市黄金地段,人流庞大,目前经营状况良好11北大街商圈大型商业设施名称中都购物中心位置西大街与北大街的交汇处，地理位置十分优越。楼层布局F1.品牌服饰、珠宝饰品、通讯、餐饮F2.F3超市规模15000平方米左右经营状况位于临平市黄金地段,人流庞大,是临平经营状况最好的零售物业。12北大街商圈大型商业设施13北大街位置租金(月/㎡)面积(㎡)北大街100~200元60~300九曲营内街60~100元40~120主街150~250元中都步行街主街70~120元60~200东湖中路60~150元30~80关于租金水平的初步调查-街道租金水平注：仅指街道首层物业租金水平品类店名面积(㎡)租金区间(月/㎡)区域餐饮永和豆浆200~250130~150元中都步行街入口150~18040~50元东湖路口金色田园餐厅100035~40元秋山大街上岛咖啡100030~40元秋山大街120~15060~70元中都步行街入口14关于租金水平的初步调查-业态承租水平15关于租金水平的初步调查-业态承租水平品类店名面积(㎡)租金区间(月/㎡)区域服装雪凡尼60~70280~300元九曲营步行街东入口卡索90~100250~270元九曲营中名风名店80~9080~100元九曲营内街羽绒服60~8080~100元北大街北端莱思丽40~50100~120元朝阳西路16关于租金水平的初步调查-业态承租水平品类店名面积(㎡)租金区间(月/㎡)区域摄影龙摄影450~50080~100元中都步行街足浴天道足浴800~100025-32元（3层）中都步行街网吧众人网吧1500~200025-32元中都步行街后侧化妆品化装品65~7070~80元九曲营步行街饰品香奈儿50~6055~60元朝阳西路其他17关于售价的初步调查北大街位置面积(㎡)销售价格（每平方米）大红鹰附近40~1201~2万利群超市附近40~1201~2万中都广场附近60~2001.5~3.5万东湖中路30~800.8~1.5万世纪大道30~2000.9~1.5万藕花街100~1500.6~0.8万18典型案例参考济南万达购物广场首层面积：8480.7平方米，外铺数量：38间，内铺81间，总铺位数量：119间。首层经营品类：数码通讯、服装、皮具、餐饮、化装品、美容借鉴点：铺位大小区间50~200平米，商业品类组合问题：沃尔玛出入口基本处于商场外，对场内经营带动有限。19长春万达购物广场首层面积：10678.9平方米，外铺数量：38间，内铺81间，总铺位数量：147间。借鉴点：铺位大小区间50~200平米，商业品类组合问题：沃尔玛出入口基本处于商场外，对场内经营带动有限。典型案例参考20青岛万达购物广场首层经营品类：精品女装、品牌服装、珠宝首饰、西式餐饮、化装品、美容借鉴点：铺位大小区间50~200平米，商业品类组合问题：沃尔玛出入口基本处于商场外，对场内经营带动有限。典型案例参考21南京万达购物广场首层面积：7038.62平方米，外铺数量：22间，内铺86间，总铺位数量：108间。首层经营品类：数码通讯、品牌服装、眼镜、餐饮、化装品、饰品、品牌鞋借鉴点：铺位大小区间30~150平米，商业品类组合问题：沃尔玛出入口基本处于商场外，对场内经营带动有限。典型案例参考22南昌万达购物广场首层面积：8773平方米，外铺数量：32间，内铺79间，总铺位数量：111间。借鉴点：铺位大小区间30~200平米问题：沃尔玛出入口基本处于商场外，对场内经营带动有限。典型案例参考23长沙万达购物广场首层面积：7800平方米，外铺数量：34间，内铺108间，总铺位数量：142间。首层经营品类：数码通讯、服装、皮具、餐饮、化装品、美容借鉴点：铺位大小区间50~200平米，商业品类组合典型案例参考24深圳八卦岭好又多购物广场典型案例参考25深圳宝润商业广场典型案例参考26深圳彩福新一佳典型案例参考27典型案例参考-杭州欧尚超市28１.项目外部商业环境调研分析2.项目分析报告目录3.项目营销思路29项目概况总用地面积15198.9㎡总建筑面积51949.5㎡建筑占地面积11025.8㎡容积率3.0建筑覆盖率72.5%地下停车位292个一层建筑面积10304.1㎡二层建筑面积11030.2㎡三层建筑面积11030.2㎡四层建筑面积9322.8㎡地下停车面积（非机动车）7452㎡30项目优势分析本项目北大街—九曲营商业中心项目前为交通要塞，交通便利城区有西移趋势，本项目占据城区未来发展要塞项目规模在当地有一定优势项目有沃尔玛世界一级品牌超市进驻31项目劣势分析项目位于城区密集地带的边缘，距离现商业核心有一段距离目前项目周边商业气氛弱，人气不足项目周边租金售价水平不高，对项目租售有一定影响32项目劣势的破解项目难点非商业核心人气不足周边租售价格不高，实现高价格支撑弱强调主力商家沃尔玛带来的凝聚力利用类同典型案例打开想象空间强调城市未来发展，引出想象空间破解33项目定位以大型超市为主体，涵盖购物、休闲娱乐、餐饮等综合功能，满足临平地区家庭一站式消费的大型商业中心项目业态分布规模首层特色快速餐饮、服饰、通讯、化装品、药店、眼镜、名表、珠宝、饰品、中介、银行、皮鞋皮具5769.9M22层东侧休闲服饰、保健品、玩具、饰品、音像、零食、咖啡厅3685.9M22层西侧和3层沃尔玛超市18275.9M24层大中型餐饮、茶馆、健身、美容水疗中心、网吧、足浴、KTV9322.8M234项目业态分布项目代表商户示例首层肯德基、九百碗、永和豆浆、大娘水饺、利昌珠宝、百丽皮鞋、协亨通讯、海王星辰药业等2层东侧真维斯服饰、唐狮、佐丹奴、SPARKLE、以纯、BOSSINI、两岸咖啡、精彩无限音像、天福茗茶、2层西侧和3层沃尔玛超市4层银乐迪KTV、一茶一坐、PHISYCAL、思妍丽美容中心、天乐健身中心、佳优子豪园足浴、全捷网吧35项目商户组合36价格水平的初步判断项目条件租金1F:150~180元/M2/月2F:100~150元/M2/月4F:20-25元/M2/月面积50－80M250－80M2500-2000M2月租金总额7500-15000元/M2/月5000-12000元/M2/月10000-50000元/M2/月项目条件售价1F：2-2.2万元/M2；2F：1.2-1.5万元/M2主力面积50-80平方米左右总价60-160万元/单元首期24-65万左右37１.项目外部商业环境调研分析2.项目分析报告目录3.项目营销思路38项目推广思路本项目推入市场时间越早越好,一定作为首个沃尔玛项目推向市场，引发想象空间。推广时机推广主题充分挖掘沃尔玛的价值做我们的推广主线。推广范围除临平本身客户外，应尽量扩大我们的推广区域，充分挖掘浙江各富裕镇区的投资客户。39项目推广重点分析推广不需要面面具到,我们只需要将项目的核心卖点传达出去,并促使客户认可我们的核心卖点,就是成功的推广.核心卖点沃尔玛成品牌效应城市发展趋势40项目推广重点分析沃尔玛财富效应沃尔玛为城市带来了什么沃尔玛为商铺带来了什么41项目推广重点分析城市发展城市发展对商业格局的影响城市发展给商业物业价值的影响42项目推广案名莱蒙●沃尔玛购物广场43项目推广案名加莱蒙前缀表示份属莱蒙系列,区别其他沃尔玛广场沃尔玛点出项目核心价值,易传播购物广场点名项目属性44推广策略1)推广目标2)目标客户3)推广策略围绕客户需求制定方案45激活客户需求快速消化推出单位火爆的组合推广项目推广目标46经营商户投资者招商销售目标客户47人流量消费力主力商家经营商户关注焦点商户关注点分析48投资者关注点分析资金投入升值前景投资回报投资者关注焦点49运用合理的工具吸引商家和投资客的关注最终租赁或购买我们的商铺项目推广重点分析主推项目核心卖点50推广策略招商推广销售推广招商手册销售手册现场包装报刊网络活动直邮奖项项目推广策略51项目围版广告推广示意注:因时间仓促,以上仅为示意方案,节后将重新调整正式方案,紧紧围绕沃尔玛主线做文章52招商工作计划安排2月3月4月5月6月工序工作内容1-1516-311-1516-301-1516-311-1516-301-1516-311提交项目