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国际商业中国街区共65页，第1页莱蒙都会整合推广报告国际商业中国街区共65页，第2页前言莱蒙都会，国际商业中国街区，在2005年第四季，将开始全面的销售与招商活动。站在长三角的高度，莱蒙都会需要全面树立项目的高端形象，形成强大的传播背景，支撑即将开展的销售与招商；站在常州的角度，莱蒙都会如何进一步与常州建立紧密联系，并寻找切实有效的销售招商目标人群。这些，都是建立在科学有效的推广基础上的。从“世界之旅”到“未来商业时代”再到“中国经验”，莱蒙都会的主题概念，已经正式确立。在概念之下，莱蒙都会的系统优势，如何在不同的时间，不同的区域，不同的媒体下，做高效的传播，将高空概念与产品介绍一一落到实处，是传播需要解决的问题。本案旨在梳理项目传播的各种参数，将广告推广做系统性的安排，并撰写切实可行的推广计划，以融合莱蒙都会在未来的每一次推广。目录一、推广背景--------------------------------------------------------4国际商业中国街区共65页，第3页（一）项目总结分析（二）目标人群分析二、推广概念--------------------------------------------------------14（一）推广概念总结（二）推广概念使用三、推广阶段--------------------------------------------------------23（一）工程进度（二）销售进度（三）招商进度（四）推广阶段四、推广策略--------------------------------------------------------28（一）整合推广策略（二）区域推广策略五、媒介组合--------------------------------------------------------34（一）媒介组合策略（二）媒介选择及费用六、整合推广计划--------------------------------------------------45（一）阶段推广计划（二）销售配合推广（三）招商配合推广七、备注与附件-----------------------------------------------------65一、推广背景：项目推广，建立在以下的背景下开展：我们说的是什么项目？我们说给谁听？在推广计划开始之前，我们对项目的相关参数做整体回顾，对项目的目标人国际商业中国街区共65页，第4页群做一个界定和简单分析。（一）项目总结分析莱蒙都会是什么？这是我们传播的主体，这里对项目整体指标以及项目亮点做一个回顾，并对项目前景进行展望。1、项目整体回顾1）城市长三角，中国经济发展最活跃的区域，以上海、南京、杭州为核心，覆盖江浙两省，共由上海、南京、苏州、扬州、泰州、无锡、镇江、常州、南通、杭州、绍兴、嘉兴、台州、舟山、宁波、湖州等16个城市组成，面积10万平方公里，人口超过7240万。长三角城市群已经在世界五大都市群（美国东北部沿岸都市群、北美五大湖都市群、欧洲西北部都市群、英国伦敦都市群、日本太平洋沿岸都市群）之外，形成第六大都市群。去年长三角16城市实现GDP28774.81亿元，占全国的21.08%。其中大部分城市的GDP增速均高于03年水平，16城市同比增长15%，高于全国5.5个百分点。去年长三角城镇居民人均消费性支出为9589元，大大高出全国平均水平。世界500强企业已有400家入驻长三角，长三角在中国的经济地位日渐提升，成为具有世界竞争力的城市群落。常州，长三角最具潜力的城市，为04年《福布斯》中国最佳商业城市排名12位。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积国际商业中国街区共65页，第5页4375平方公里，全市总人口348.9万人，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过；全市水网纵横交织，连江通海；长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨；民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。常州经济发达，是“中国城市综合实力50强”和“中国城市投资环境40优”城市之一，并被确定为国家第一批可持续发展和全国环模试点城市。04年全市地区生产总值达到1100亿元左右，人均GDP超过3800美元，全社会固定资产投资580亿元以上，高新技术产业产值占全部工业的比重达到28%左右，全社会消费品零售总额增长15.5%，接待国内外游客1000万人次。常州招商引资成绩卓越，到目前在常州投资的国家和地区已达73个，如美国通用电气公司（GE）、亚什兰、梅特勒托利多公司、德国F&G公司、卡尔迈耶公司、曼内斯曼力士乐公司、法国法力诺公司、英国海浦沃尔斯公司、日本东芝、小松、普利司通、富士通、丸红、三井、韩国现代、意大利雷迪斯、台湾光阳等50多家跨国公司已在常投资落户。2）项目地段：莱蒙都会地处常州市中心，北靠延陵路、东临南大街、南为西瀛里、西至早科坊，是常州自古以来的核心商业圈。国际商业中国街区共65页，第6页交通：莱蒙都会周边拥有多条城市主干道，公交车、出租车、私家车能快捷方便的到达项目。文化：西瀛里南大街为常州自古商业繁衍之地，拥有悠久的历史与商业文明沉淀，古运河与明城墙更是点睛之笔，将项目文化底蕴展露无遗。规模：58万方的超大规模。规划：规划三大功能区域，为商业区域、商住区域、商务区域，内部交通前瞻规划，立体人流循环系统。模式：StreetMall模式，将街道与Mall融合。建筑：以街区形态、做商业建筑规划，立面简洁、功能明确。景观：特色街景、小品、主题装饰、参与性景观设计。业态：全业态安排，大众百货、精品购物、主题餐饮娱乐三大部分，引入长三角稀缺业态。品牌：已有沃尔玛、时代华纳、美国速8酒店、新华书店、常百等品牌有明确意向。功能：一站式街区，具有购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、旅游、商务、会展、居住、文化等十大功能。辐射：辐射常州及周边半小时生活圈400多万人口，辐射长三角2小时经济圈的商务旅游人群。投资：莱蒙都会预计整体投入为20亿元人民币。3）运营自主持有：莱蒙都会自主持有80％的商铺产权，以招商租赁为主，将销售作为配合。国际商业中国街区共65页，第7页招商先行：莱蒙都会招商先行，先做商业规划，在做地产运作，项目的建筑规划都与主力商家进行深度沟通后确定，确保项目的后期经营顺利开展。基金运作：莱蒙都会引入最新资金运营模式，融合国际基金为项目支撑，摈弃自持资金与银行借贷，长远运作有充分的保障。2、项目亮点回顾1）常州城市——长三角活力城市，苏南中心2）项目地段——常州商业正中心3）项目规模——50万方超大体量4）文化沉淀——西瀛里南大街自古繁华5）政府支持——常州政府重点项目6）商业模式——街＋MALL7）经营模式——国际先进的经营模式8）自主持有——80%以上的自持物业9）业态规划——全客层、全业态规划10）国际品牌——世界顶级品牌入驻11）专业团队——深度商业经验的操作团队12）开发商实力——莱蒙鹏源集团的超强实力13）商业空间——全新的商业空间营造14）消费观念——消费观念的更新3、项目前景展望1）商业地位国际商业中国街区共65页，第8页莱蒙都会，在未来，希望在商业地产业内，成为全国的典范，并成为全国商业项目操作的新标准，具有全国商业地产最高的瞩目焦点。许多业内人士对莱蒙都会进行评价、考察、追捧甚至批判，莱蒙都会的操作细节成为预测未来商业地产成功与否的业内标准。2）商业氛围莱蒙都会，在未来，拥有众多的人流，商业氛围浓厚。常州人每天都来莱蒙都会购买日常所需、来感受季节流行、来进行丰富的夜生活，常州的许多有钱人的消费习惯被改变，他们更愿意留在常州消费，而不是远走上海；半小时生活圈内的周边城市，诸如江阴、金坛、溧阳等消费者，会在下班后开车过来餐饮娱乐，周末常常来常州购物；长三角其它城市的消费者会将常州作为周末旅游的备选城市之一，而每年来常州的众多商务、旅游的人，必定回来莱蒙都会感受一下常州最具代表性的商业氛围。（二）目标人群分析莱蒙都会针对哪些人进行传播？这是我们传播的受众，这里对项目的目标受众做一个界定，并描述他们的相关特征以及信息偏好。在莱蒙都会的所有受众中，针对项目推广的不同目的，我们的人群自然分开，主要是针对销售推广的人群—国际商业中国街区共65页，第9页—投资者、针对招商推广的人群——经营者以及针对开业后消费推广的人群——消费者。1、投资者1）人群区域常州：首选人群是常州及周边的人群，由于莱蒙都会前期可销售的体量并不太大，基于营销成本及营销难度，本地投资者将成为项目首选人群。长三角其它城市：在常州之外，由于长三角是房地产投资较为集中的区域，浙江省和上海都聚集了一大批房地产投资客，因此作为项目销售的补充，可选择几个定点城市的人群进行销售的集中传播。3）人群特征职业特征：私营企业主、高级上班族、品牌主、专业投资客收入特征：年收入20万以上年龄特征：30－50岁左右心理特征：有魄力，有投资经验，对金钱的拥有欲望较高，理性，有信心，有分析力，相信直觉，对经济类文章和论文有一定的兴趣，迷恋先人一步判断成功的快乐；4）人群关心内容项目综合实力。对于项目综合实力的考察是每一个投资者都要做的，他们会在本地做相关的比较，并与国内其它的一些大商业做模糊的比较，形成他们对项目的整体判断。国际商业中国街区共65页，第10页价格上涨空间：价格上涨空间是短期投资者较为关心的事情，他们希望通过资本的简单运作，就能获得很高的回报，因此周边商铺的价格以及已经上涨过的空间会是他们愿意了解的参数，并形成他们自己对于价格的判断。长期回报率：在价格上涨之外，稳定的长期的回报率也是投资者比较关心的内容，莱蒙都会的未来租金、主力店的租金以及周边南大街的租金都将成为他们关心的内容之一。5）人群吸引方法强调城市潜力带来的价格上涨空间强调莱蒙都会为常州商业带来的上涨空间强调莱蒙都会为投资者经营者之间的牵线能力强调主力店带动之下的租金稳定回报2、经营者1）人群区域全国：由于莱蒙都会的规模较大，店面档次较高，因此招商首选人群必须放在全国范围内，比如四川的餐饮、深广的零售、上海的娱乐甚至全球的百货，招商范围需要先从大处着手，连锁品牌的管理者或者经营者，是我们的目标群体。常州：在主力店和主题店的招商之外，一些生活化配套型的商铺、代表常州文化历史的商铺、补充进入的商铺等，则在常州本地消化，比如常州传统的十大名点等。2）人群特征国际商业中国街区共65页，第11页身份特征：经营者为主，可能面对商业拓展部的负责人，而非老板。行业特征：行业特征不明显，招商范围设计多行业。年龄特征：通常在品牌高层有决策权力的高级白领，年龄在35－45之间。心理特征：理性思维，有专业精神，对本行业和商业了解透彻，关心商业理论，关心整体市场发展前景，对企业拓展有自己的计划，愿意扩张。3）人群关心内容城市消费能力：专业的人士分析，会先考量城市的消费能力和可以拓展的空间，常州的交通、与长三角城市的关系、经济实力现状、流动人口、人民消费状态和消费观念等，都在他们的关心范围内。人流聚集程度：对于商家而言，一个店面所处的项目的人流聚集，是他们需要充分考虑的。业态规划安排：商家对于业态规划与排布是很敏感和专业的，店面选址时候，周边业态的影响以及人流动线对某一店面的影响，都会成为他们着重考虑的问题。后期管理模式：统一管理、统一推广的具体模式，包括他们需要付出的成本以及其间的收款模式、分成模式都是商家需要考虑的，他们会对开业以后的问题有非常明细的疑问。实际租金水平：落到实处，一家店面的租金将是项目与经营者之间最直接的关系，租金体系的完备以及相关优惠政策国际商业中国街区共65页，第12页的准确制定，将能在招商吸引时有很