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苏州苏伦纺织厂改造项目项目思考路线报告框架项目概况项目定位产品规划未来形象项目思考路线城市发展主线苏州城市印象苏州城市产业发展变迁苏州城市商业发展现状苏州城市化进程---沧浪区发展主线沧浪区发展概况沧浪区资源优势项目本身属性项目改造对沧浪区商业改造的探索苏伦厂建筑特质寻求与城市关系新的和协统一苏伦厂概况及现状城市发展与文化保护的兼顾苏州城市印象有人说过苏州是个有三刀的城市:首先，GDP是它的一把大刀，据统计列全国大中城市第4位,江苏第一位;其次,以境外投资为主的的资金流是苏州的克敌致胜的另一把利器;最后,苏州还有一把贴身收藏的防身利器---苏州文脉,让苏州在城市化进程中随时找到自我.苏州老城产业变迁产业结构调整前产业结构调整后第二产业为主导丝绸／尼龙／棉布／工艺品／化工／造纸等产业为古城的经济作出了重要的贡献，成为其他产业发展的物质基础和条件二退三进为主导进入90年代以后，将工矿企业逐步迁出老城区老城区则主要发展以商贸、旅游、休闲、金融、信息等第三产业替代的第三产业的发展受制于城区人口数量、市场需求、和收入水平，限制了投资商的进入，服务业发展还无法填补因工业企业退出而对古城区经济造成的损失苏州主要商贸区苏州商贸区主要以核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成,和两个两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区组成.老城区在改造的过程中,尽量需要保持原有的建筑风貌和特色,使的原有商贸区的发展空间和进一步改造都受到极大的限制,因此迫使商业服务向周边新区和圆区等区域扩散.本项目的商业改造将能使老城区获得商业发展的新的空间.苏伦纺织厂观前南门石路新区园区中心城区城市发展--------经济发展与文化保护的兼顾自古以来,苏州就是经济富庶,文化昌盛之地,从唐代的”甲郡标天下”到改革开放以来的成为全国最大的制造业和最活跃的进出口地区之一.纵观苏州历史,是在发达的经济基础上培育了灿烂的苏州文化,而灿烂的苏州文化又促进了经济的发展,经济与文化相互促进.对与本项目而言,先人创造的灿烂苏州文化是我们需要大力保护的,但同时近现代的建筑与特定时期的文化应该也是我们所要保护的对象,正如苏伦纺织厂所代表的苏州现代纺织工业的辉煌.也是需要通过合理的改造在城市中留下他应该有的痕迹.沧浪区城市发展沧浪区概况沧浪区位于苏州的中南部，东接苏州新加坡工业园区，西邻苏州高新技术产业开发区，因区内宋代名园沧浪亭而得名。全区面积近30平方公里，常住人口31.3万，辖8个街道办事处，是苏州市的教育、文化、科学、旅游中心区，也是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。沧浪区教育文化商业设施旅游资源酒店/住宿沧浪区商业现状及发展南门商贸旅游区、凤凰街餐饮、十全街旅游休闲、乌鹊桥电脑街、养育巷装饰装璜、胥江路汽配等街区，形成了沧浪区多层次的传统商业格局.沧狼区中的南门商圈为苏州重要的商业集中区之一,但随着城市的发展和人们对商业需求的不断提高,原先的商业设施已经满于满足需求,但由于受老城区保护等因素限制,老商业区的改造比较困难,本项目地块的改造将能为苏州老城区改造提供有益的借鉴作用.项目本身属性苏伦厂概况及现状苏州的工业原来都集中在古城区，800多个企业星罗棋布于约14.3平方公里的老城区内，狭小的弄堂宅第、甚至古典园林、庙宇公堂都辟为工厂的厂房或工业公司，这不仅极大地阻碍了工业企业的扩张经营，而且使苏州优秀的历史文化遗产遭受到严重的破坏。工业企业过多的集聚使环境如空气质量、水质日益恶化。为此，进入90年代以后，将工矿企业逐步迁出老城区，按其性质、规模重新选址，.在此政策下,原先的苏州的苏伦纺织厂被逐步废弃.沧浪区政府对本项目计划改造来符合政府的对区域商业面貌新要求，123456712345678寻求与城市关系新的统一辉煌时期的苏伦纺织厂苏伦纺织厂没落时期的苏伦纺织厂是苏州重要的财政收入，同时解决了大量的就业问题随这行业的衰落，厂房的废弃成为影响城市市容和发展的因素与城市关系项目定位我们对项目的理解我们认为，对于本项目的商业改造不能简简单单的就是对项目进行商业定位，然后通过招商在到正常营业，还必须使项目本身所蕴涵的历史/文化痕迹在新时代得到新生，赋予他们新的生命。带这这个问题，我们认为在本项目还应与城市的历史/文化相结合，赋予城市建筑多一点创意！城市中总有一些旧的建筑，曾经有过望日的辉煌，或见证过某段历史，但事容时移，这些历史建筑大都成为新城市规划者的难题.解决的方法一般有两种:一是推倒重来，只涉及到钱的问题，相对比较容易处理，但失去了文化和历史的痕迹，消亡在雷同建筑中；二是将他在利用，则上升到了文化的层面，保留了历史和文化的痕迹，赋予他新的生命；项目定位江南的／工业的／时尚的苏州园林景观在项目的体现与工业化建筑融合在一起保留了项目工业化元素,使苏州工业文化得到延续最时尚最”IN”的商业在此汇集,成为苏州新时尚商业中心24小时Park·Mall----姑苏时尚生活新领地整体构想24小时的公园化的时尚商业中心城市大公园丰富的景观绿化,营造公园化的场景,既能成为普通居民乐与前往休憩的场所,也能构筑良好的商业消费环境商业版块文化版块旅游功能时尚元素合理设置的商业配比让项目24小时都在进行商业循环,大大提升的商业的价值和带动苏州夜经济的发展富有特色工业化建筑和良好的消费环境,将能成为苏州另一类的旅游景点,开拓了苏州旅游资源,与传统景区形成互补最”IN”最时尚的商业环境和活动都能在本项目的找到，成为苏州时尚潮流发源地江南文化与工业文化的融合,形成项目独特的文化氛围,同时合理利用项目内的控保建筑,成为苏州纺织历史的展示场所.24小时商业场景AM:6:00迎来的第一批,附近的居民,在广场上进行晨炼.AM:9:00办公区人员开始了一天忙碌的工作.AM:10:00商家开始了一天正常的营业,消费者旅游陆续光顾PM:7:00华灯初上,逐步进入餐饮娱乐消费的高峰时期.PM:10:00零售商业渐停,开始进入夜生活时短,沿河酒吧区开始活跃AM:03:00夜间营业渐止,广场迎来的短暂的宁静，即将开始下一个循环整体商业规划产品组成苏伦纺织厂整体构想商业版块文化版块时尚元素旅游功能餐饮娱乐休闲零售工业文化江南文化Fashingshow新品发布商品展示经济型酒店个性酒店工业旅游景点创意办公消费群体构成办公楼职员酒店住户附近居民商务办公群体苏州时尚消费群体办公楼职员境内外旅游群体创意族群内部消费群体外部消费群体整体业态分布图组团组合分析图绿化组团分析图人流动线分析图车流动线分析图盘门路主入口右侧主体建筑1F为内廊式商业街2F以上为创意办公空间经营预估区域预计面积租金水水平预计年租金收益1F商铺部分8000平方米2元/平方米/天5840000元办公楼区域12000平方米1元/平方米/天4380000元小计20000平方米－－10220000元经营预估区域预计面积租金水水平预计年租金收益展示区域2000平方米自用（可收取场地费）－－大型休闲娱乐设施10000平方米１3560000元经济型酒店7000平方米120间房，120元住宿价格5000000元小计19000平方米8560000元展示空间大型休闲娱乐场所个性酒店区域预计套数租金水平预计年收益个性酒店BoutiqueHotel50间300-400元／天5000000元经营预估无论在国际还是国内，个性化消费是一种趋势。面对这一趋势，酒店行业对市场进行了高度细分，为各个细分市场设计了不同的产品，他满足了某一类顾客厌倦了毫无特性的标准化饭店产品，而愿意为差异化的饭店产品支付较高的价格。这些小饭店具有独特的风格和个性，提供高度的个人关注，满足了具有猎奇心理的顾客需求。这就是市场上所出现“精品小饭店”（BoutiqueHotel）。盘门路主入口左侧主体建筑打开围墙,与城市绿化共同形成开放式商业空间区域预计面积租金水平预计年收益沿街商铺4000平方米２元／平方米／天2800000元经营预估餐饮集中区,各式餐饮与本项目的特有的建筑环境相结合,形成独特的氛围区域预计面积预估租金水平预计年收益商铺10000平方米1.5元／平方米／天5000000元经营预估家具整体环境展示与家具装饰用品的集合,为苏州家居装饰市场提供更多选择,同时与沿河酒吧区形成项目时尚休闲商业区域区域预计面积预估租金水平预计年收益家居展示／销售6000平方米1.5元／平方米／天3000000元休闲餐饮2000平方米1.5元／平方米／天1000000元小计8000平方米--4000000元经营预估在项目沿河部分设置沿河商业带,引进酒吧等业态,成为苏州时尚夜生活的中心区域预计面积预估租金水平预计年收益休闲餐饮／酒吧区4000平方米1.5元／平方米／天2000000元经营预估总体商业收益区域预估面积预计年租金收益A区2000010220000元B区190009000000元C区20005000000元D区40002800000元E区100005000000元F区80004000000元G区40002000000元总计6700038020000元人民路外立面表现主入口及盘门路外立面表现沿河酒吧带,建筑处理小品/导视未来项目构想从旅游角度看本项目作为与苏州著名风景区盘们景区毗邻的本案,通过我们对项目的合理改造,将能与苏州原有景点形成良好的互动,形成苏州新的旅游资源.本案核心旅游景点从商业角度看本项目本案本项目位于苏州核心商圈中的南门商圈,建成后的新苏伦纺织厂将能与观前/石路商圈共同形成苏州最为繁华的核心商业圈,同时本项目所特有的商业氛围也将为苏州商业注入新的活力.本项内部关系文化元素办公功能旅游功能大公园商务办公带来商务消费群体良好的商业配套吸引办公群体入驻独特文化氛围形成项目独特的商业魅力商业改造付与旧厂房新的生命独特江南与工业相结合的元素,为项目树立的独特的旅游文化做为旅游景点的开发,将吸引数量巨大的旅游消费群体,形成项目庞大的商业消费能力商业良好的环境和开放的空间,给消费者给带来了良好的视觉与空间环境。成为商业活动中必不可少的一部分，让人产生愉悦，并延长停留时间，提高了产生商业消费的可能。新苏伦商业办公旅游以观前为代表的核心商业区以盘门为代表的苏州旅游景点苏州老城区传统的办公环境成为苏州旅游新的景点,使苏州不但有值得骄傲的苏州园林,也有苏伦这样的工业旅游资源,扩大的苏州旅游资源,延长了旅游者在苏州逗留时间成为苏州新的商业中心,与原先的传统核心商业区形成有效的互补,同时也开拓了苏州商业改造新思路.利用对旧厂房的合理改造,自由/人性/开阔的办公空间将对设计/建筑/广告等创意产业产生极大的吸引作用,形成苏州创意办公集群酒店以吴宫为代表的酒店群体经济性酒店与个性酒店的设置,将形成苏州酒店业必要和有效的补充,同时也满足了不同消费群体对酒店的特殊需求富有江南风韵的虽然项目为旧工业厂房,但我们可以通过在广场和小品等方面赋予项目的江南韵味,同时江南风韵也是本项目的特色之一.工业气息的富有创新的建筑风格在旧厂房中注入创意新元素,新与旧的相结合,呈现出了独特的创意空间,同时项目本身具有的特质也使项目具有了工业时代的沧桑气息.富有创意氛围的空间建成后的本项目,汇集了与创意相关的各行各业,引领苏州创意新潮流,同时各创意行业与项目建筑风格形成完美的统一.苏州时尚新地标最”IN”最热的排对活动都回在此频繁举行,原创/艺术/传统的艺术作品都会在这里展示.张扬却又不失本色,含蓄却又保持这独特的个性,传统与现代,前卫与与传统在这里碰撞,苏伦给我们与众不同的时尚理念.科技的在老厂房的外貌下,本项目配置了现代的硬件与软件设施,他可以收集/整理/发布以及项目整体管理,实现信息化的全面覆盖,为在此工作/生活/经营/娱乐的人群提供方便/快捷繁荣服务.人文的无论是在此工作的,休闲游玩,每个人都能在这里找到属于自己的地方,敞开式的办公空间,人性化的设计让所有在这里的人感受到轻松和自在.艺术的商业的本项目具备的创意空间必将形成创意人群的集中和汇集,他们的集中和交流,将产生无数另人兴