专题：个人住房贷款2(修改后)

专题：个人住房贷款一、概念及种类（一）概念个人住房贷款：金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。（二）种类１、按资金来源分：⑴自营性个人住房贷款：银行运用信贷资金发放的贷款。⑵政策性个人住房贷款：即公积金个人住房贷款，指银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源发放的贷款。⑶个人住房组合贷款：兼有以上两种个贷２、按住房交易形态分：⑴首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向一级市场购买住房人发放的贷款。⑵再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指向二级市场购买住房人发放的贷款。３、按贷款用途分：⑴个人购买贷款⑵个人大修住房贷款…４、按购买住房类型分：⑴购买经济适用房贷款⑵购买商品住房贷款…二、个人住房贷款的特征１、贷款期限长２、零售性３、分期偿还三、几个主要术语贷款金额：即贷款额，指借款人向贷款人借款的数额贷款限额：银行对借款人的借款数额作的限制性规定首付比率：购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率贷款价值比率：即贷款成数，指贷款金额／房地产价值偿还比率：即借款人当期偿还贷款数额／同期收入贷款余额：分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。四、个人住房贷款工具（一）月等额偿还贷款指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同。适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人计算过程如下：POA1A2An-1An12n-1nP=[A/(1+i)]+[A/(1+i)2]+…+[A/(1+i)n-1]+[A/(1+i)n]=[A/(1+i)]{1+[1/(1+i)]+[1/(1+i)2]+…+[1/(1+i)n-2]+[1/(1+i)n-1]}=A×{[(1+i)n-1]/[(1+i)n×i]}则A=P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]}其中：Ａ——月偿还额Ｐ——贷款本金ｎ——还款期数ｉ——月利率例１：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内利率未变，那么该居民每期偿还额为多少？解：已知Ｐ＝20（万元），月利率ｉ=5.04%/12,n=15×12=180(期)求Ａ。Ａ＝P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]}200000×[１＋（5.04%/12）]180×（5.04%/12）[1+(5.04%/12)]180-1＝＝1586(元)但是，一般说来，在整个贷款期内，利率并非一成不变。实际上，若遇法定利率调整，贷款期限一年以内的实行合同利率，一年以上于第二年初开始按调整后利率重新计算月偿还额——这就涉及计算未清贷款余额问题。设贷款本金为Ｐ，月利率为ｉ，贷款期数为ｎ，当借款人偿还ｍ期后，利率调整为ｉ’，求Ａ’为多少？解：１、先计算未清贷款余额Ｐ’即求ｍ时点上尚未清偿的贷款本金，可用两种方式计算：POAAAA12mn第一种方法：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于ｍ期后的月偿还额的现值之和。其计算公式为：P’=A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]}第二种方法：用贷款总额Ｐ减去ｍ期累加的现值，然后再计算ｍ期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。其计算公式为：P’={P-A×[(1+i)m-1]/[(1+i)m×i]}×(1+i)m=P×(1+i)m-A×[(1+i)m-1]/i=P×[(1+i)n-(1+i)m]/[(1+i)n-1]２、计算利率为ｉ’时的月偿还额A’=P’×{[(1+i’)n-m×i’]/[(1+i’)n-m-1]}例２：在例１中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？解：已知P=20(万元),i=5.04%/12,n=180(期),m=60(期),i’=6%/12求Ａ’。（１）计算第5年年末未清余额P’=A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]}=149255（元）（２）计算A’A’=149255×(1+6%/12)120×6%/12(1+6%/12)120-1=1657(元)若遇法定利率调整时，若想使偿还额保持不变，则还款期增加或缩短。（Ａ＝Ａ’）其计算公式为：P’=A’×{[(1+i’)n’-1]/[(1+i’)n’×i’]}又A=A’∴(1+i’)n’=A/(A-A’i’)∴n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’)例3：在例2中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％时，月偿还额不变，那么还款期还有多少？解：n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’)=127.4(期)（二）等额本金偿还贷款指在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。适用于预期收入可能逐渐减少的借款人其计算公式为：ak=P/n+[1-(k-1)/n]×P×ｉ其中，ak——第ｋ期的月还款额Ｐ——贷款本金ｎ——还款期数ｋ——还款第ｎ期例4：在例1中，假设该居民选择等额本金偿还贷款方式，其他条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？解：a1=200000/180+200000×5.04%/12=1951.11(元)a60=200000/180+[1-(60-1)/180]×200000×5.04%/12=1675.78(元)目前，我国各商业银行推出的个人住房贷款还款工具基本以以上两种为主。月等额偿还法与等额本金偿还法的区别１、两者还款数额不同２、每期还款额中本金、利息所占比例不同３、两者利息总额不同（三）递增式偿还贷款指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。适用于年轻人申请个人住房贷款M1(1+s)n-1M1PO123n-1n其计算公式为：P=M1×1/(1+i)+M1×(1+s)×1/(1+i)2+…+M1×(1+s)n-1×1/(1+i)n=M1×(1+i)-1×[1+(1+s)×(1+i)-1+…+(1+s)n-1×(1+i)]21(1)i-(n-1)令(1+s)(1+i)-1=x则有P=M1×(1+i)-1×[1+x+x2+…+xn-1]当i≠s时,P=M1×1/(1+i)×[(1-xn)/(1-x)]代入，得：M1=P×(i-s)/[1-]=P当i=s时,x=1则有：P=[n/(1+i)]×M1M1=P×(1+i)/n其中，ｓ——年还款额递增率Ｍ１——第一年还款额11nsi()(1)(1)(1)nnnisiis上述公式为等比递增计算的一般公式，但对个人住房贷款而言，其还款是按月偿还的，计算方式有所不同，其计算方式主要有：M1=(1/12)×P×Mt=M1×(1+s)t-1其中，Ｍｔ——第ｔ年的月偿还额()(1)(1)(1)nnnisiis例5：某居民家庭向银行申请住房贷款30万元购买一套住宅，年利率12％，贷款期限10年，最初6年还款额每年递增7.5％，第6年开始采用月等额偿还，试计算第一年的月还贷额和第6年后的月偿还额为多少？解：已知P=30(万元),i=12%,n=10(年),s=7.5%求：M1、M6M1=(1/12)×P×=(1/12)×300000×=3344(元)M6=M1×(1+s)t-1=3344×(1+7.5%)5=4801(元)()(1)(1)(1)nnnisiis101010112%12%7.5%112%17.5%（四）可变利率住房贷款可变利率贷款：指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商决定的。目的：使客户与银行共担利率风险随价格变动调整的贷款：指借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一段时间后按照市场价格指数（ｅｇ消费价格指数）对贷款余额进行调整。特点：双方在确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。具体步骤：①按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额②根据变化的市场价格指数来调整贷款余额③按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率（合同利率）计算月还款额例9：某居民与银行签订了一份月等额住房贷款合同，贷款金额为10万元，年期10年，合同利率4％，同时约定，在贷款期内，按物价指数对贷款余额进行调整，在贷款的头三年物价指数上涨了3％，第4年年初按物价指数调整还款额，若还款期不变，则月还款额为多少？解：⑴计算4％利率下的月还款额，即A=100000×[(1+4%/12)120×(4%/12)]/[(1+4%/12)120-1]=1012(元)⑵按物价指数调整贷款余额①计算第4年年初未清偿贷款余额，即P’=1012×[(1+4%/12)84-1]/[(1+4%/12)84×(4%/12)]=74037(元)②按物价指数3％调整贷款余额，即P’’=74037×(1+3%)=76258(元)⑶按调整后的贷款余额，4％的利率计算月还款额，即A’’=76258×[(1+4%/12)84×(4%/12)]/[(1+4%/12)84-1]=1042(元)即从第4年年初每月偿还额为1042元五、个人住房贷款的主要风险及其防范１、主要风险⑴信用风险①借款人因失业、收入水平降低、意外事故丧失劳动能力等丧失还款能力②借款人提供虚假收入证明骗贷⑵“假按揭”风险“假按揭”：指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚拟的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。⑶市场风险若房地产市场出现较大波动，如房地产价格下跌，购买者变为负资产，将面临较大市场风险。⑷管理风险①贷前审核不到位②个贷制度、政策落实不到位③贷后管理和风险控制不到位⑸法律风险银行处置抵押住房有前置义务，导致银行的优先受偿权难以实现２、风险管理⑴严格贷款审查①建立个人信用体系，不断完善个人信用记录，建立个人失信的惩罚制度②严格审查借款申请人的基本情况③商业银行应通过对借款人各方面信息对贷款申请做整体分析④商业银行应着重考核借款人的还款能力⑵健全个人住房贷款监管制度①商业银行应建立个人住房贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，，制定不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理制度。②商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序，个人信用资料行内共享③在个贷业务中引入保险和担保机制，分散个人住房贷款风险作业：１、某家庭欲购买一套面积为100平方米的住房，单价3000元∕平方米，首付款为房价的25％，申请公积金贷款10万元，其余为商业性住房贷款，公积金贷款年利率4.05％，商业性住房贷款年利率为5.04％，贷款年期均为15年，若采取月等额偿还方式其月还款额为多少？２、某家庭以按揭贷款方式购买一套价值30万元的住宅，若该家庭首付款为房价的30％，其余在10年内按月等额偿还，年利率为6％，问：⑴月还款额为多少？⑵如果该家庭25％的收入可以用来支付住房贷款，家庭月收入应不少于多少方能购买上述住宅？３、某家庭购买了价值35万元的住宅，银行为其提供了15年期的住房按揭贷款，该贷款的年利率为6％，按揭贷款价值比为80％，⑴若该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次性提前偿还了贷款本金6万元，问第6年开始的月还款额为多少？⑵若从第6年开始利率上升为8％，其月还款额为多少？