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一、了解中江二、房地产市场分析三、项目定位四、客群定位五、其它建议目录中江——位于四川省中部，盆地西部，隶属于中国重工业城市德阳市，东邻绵阳市三台县、南达遂宁市蓬溪县、资阳市乐至县，西接成都市金堂县、广汉市，北邻罗江县、绵阳市涪城区。县城距德阳35公里，距绵阳65公里，距成都64公里。幅面面积2200.0平方公里，总人口145万人，是四川省25个丘陵大县之一。中江概况项目单位实绩比2013年增长（%）地区生产总值亿元268.99.5第一产业增加值亿元77.53.9第二产业增加值亿元117.513.1第三产业增加值亿元73.98.7非公有制经济增加值亿元161.610.4社会消费品零售总额亿元119.513.1全社会固定资产完成投资亿元114.516.5年末金融机构存款余额亿元28613城镇居民人均可支配收入元251049.6农民人均纯收入元982811.6人口自然增长率‰2.85—0.42城镇化率%35.61.412014年中江县经济社会发展主要指标以上数据表明中江县经济处于持续增长的阶段，老百姓有商业消费和置业能力，城镇化水平需要不断提高，按现有的城镇化率水平，要达到中等发达国家的85%，中江县城市人口还将增加至少70万人口，住房需求面积按到18㎡来算，中江住房需求将超过1000万㎡。所以中江房地产市场的需求是存在的。中江的交通：交通升级的提高，对城市化发展有着显著的推动作用成都—中江成都→成南高速（G42）入口→成南高速（G42）→成巴高速(S2)→中江出口成都→成绵高速(G5)→德阳→106省道→中江二环路德阳—中江德阳→106省道→中江二环路金堂—中江成金快速通道一、了解中江二、房地产市场分析三、项目定位四、客群定位五、其它建议目录产品研判（住宅）住宅——区域户型面积较为适中，属于传统的郊县宽松型布局；一房户型面积55-60平米，两房户型面积：75-90平米，三房户型面积：100-130平米；产品供应主要以三房为主：并开始出现85-95平米左右的紧凑型三房和115-130平米舒适型三房。热销产品：约75-85平米两房，90-110平米三房户型配比畅销户型产品研判（商业）商业——中江现存商业体量超过60万㎡，但仍以传统的社区底商为主。大型商业综合体较少，比较有代表性的如金典凯信商业广场、祥瑞国际等。产品大多中规中矩，赠送面积小，小面积产品占比较大，热销产品：约20-40㎡1、现有的商业网点体量较小，业态单一、品牌档次较低、不能满足消费者的一站式消费需求。2、商业网点比较分散，不集中，不便消费，如餐饮，休闲娱乐等。3、业态小而比较杂乱，留不住中江本土的高端客户，使其这部分客户去德阳和成都消费。4、房地产在建项目较多，但纯商业项目没有，大部分项目都是底商形式的社区服务商业，这样的商业不能成为县域商业的中心的。中江现有商业现状随着城市房地产大力发展，城市化率必将增大，城市人口必将增加，城市现有的商业，不能满足人们需求的矛盾就会凸显出来。新的商业点就会应运而生。房地产发展的发展阶段中江房地产发展缓慢，楼市正处于成长阶段向成熟阶段过渡期，2008年前居住物业主要以自建房、单位房为主。项目运营专业化初现端倪注重售场包装，办公场地\销售场所分区办公，销售接待注重现场客户服务，但仅停留在基础营销水平。富丽滨江、蓝湾半岛、中凯一号在售场包装、营销推广还是营销物料都开始向德阳营销水平靠近，能够代表并带动区域房产发展。中、大规模项目引领市场从实地调研情况来看，目前中江已发布销售信息项目超过20个，其中100亩以上项目5个，50-90亩项目8个，其余均为50亩以下小规模项目，且规模较大项目现目前多集中在中江大道两侧及南渡片区；现可供开发地块多集中在白马山区域、南渡中学区域和二环路段区域，独立地块面积60-100亩，可进行组合开发，但也存在投资风险点，地价相对较高，成交均价130-170万/亩，外来投资隐形成本相对较高，新区域建设投资大，周期长，消费者观望心态较重。中江县房地产现状经济型居家户型受追捧与川内其他的三、四级城市类同，以自住为主要的目的75-85㎡两房，90-110平米三房的经济型居家户型是当地的主流户型，客户接受度较高。销售价格区间在3200—3800元/平米，现售价在3500元/㎡左右，房屋总价在35万以内市场接受度较高。返乡型经济，大假节点式销售受以劳务输出为主的经济结构影响，在大假返乡潮期间，房地产去化是其它时间的2倍以上。中江县总人口高达145万，县城人口外迁相对较少，多选择当地置业安家，属外出务工输出大县，潜在返乡置业客群较多，房地产市场较德阳其他区县活跃，2014年成交量约45万方，2015年上半年成交量近20万方，据不完全统计全年成交量应该超过40万方，市场库存占比较少，预计超过30万平方。、产品链供应丰富区域市场产品供应链较为丰富，以多层、小高层、高层为主，部分项目尝试多层电梯洋房；规模中大型项目主要引领市场，开始注重园林景观打造，项目整体品质相对较高。项目户型设计出现赠送空间、阳台、露台等设计理念，从而提升项目卖点。小面积商铺受青睐商业以小面积为主，二层三层商业赠送面积小，去化缓慢。中江现有商业存量约为60万㎡，一楼均价为11000元/㎡。总价在50万㎡以内市场接受度较高。超过100万元的大面积商铺去化较为困难。现有开发商整体实力不高区域内多以本地开发商为主，外来开发商较少，缺乏开发经验的开发商进驻，因此营销水平相对较低。一、了解中江二、房地产市场分析三、项目定位四、客群定位五、其它建议目录区位优势明显：本案处于中江新的政务中心附近，又处于城市发展的潜力巨大的区域。自然资源丰富：本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧的居住环境是其它项目不可比拟的。商业价值起点高：区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较高。开发商实力雄厚：蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开发商。区域配套不足：目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。项目分析目前中江县内开发项目较多，未来供应体量巨大，如果我们动作不快，一旦大规模项目入市，很可能造成项目滞销。建议项目在2017年春节正式入市。在项目现场示范区打造的同时，中江县老城区设置市内接待点，并配备看房班车，以保证市内客户便利看房需求。前期在核心城区摆展咨询，为加快项目进度，现场无法实现客户展示的情况下，以市区接待中心为核心，现场重点进行外部奢华现场实景，形成口碑效应。1、快：快速开发、快速入市、快速销售2、准：突出企业的品牌价值，提升区域价值，使其物业的增值空间放大政府联动：利用与政府的良好关系，实行政企联动，传播企业品牌价值，同而拉动项目知名度扩散。政策引导：政府对区域未来的规划进行政策性宣传，给客户以置业信心。建筑与园林：经典超前的ARTDECO品质立面，打造地中海风情园林或新古典建筑风格和园林风格也可），树立项目在区域的标杆性。高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。3、稳：产品策略：高端形象占位、主打中端市场，主推高性价比产品项目开发思路产品定位中江全域、目的性商业中心滨河墅质社区滨河商业风情街MINI商业综合体中江新城市中心集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛围的高尚社区。关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准，一种生活氛围的体现。项目总平图建议高层住宅住宅（1—2层商业）该区域作为纯住宅区域，全面保证住宅品质，正对公园第一排作为洋房，量不要太多，使整个项目的档次提高，拉开和后面高层住宅的价格差，高层住宅也可以正对公园做楼层递增的设计，保证最大限度的利用景观差异，来获得价值最大化以2栋三层或4层独栋，结合住宅下的底商，形成滨河商业街，其业态为儿童职业体验乐园、母婴体验、儿童早教、轻奢侈品牌、快时尚品牌集合店、主题三国文化江湖特色美食群、青年娱乐区、SPA、主题KTV、商务休闲区古典主义建筑风格（一）欧式的建筑风格（二）滨河商业街示意图（仅供参考）商业建筑风格示意图（仅供参考）南亚风情园林景观风格定位以全配套来弥补项目目前配套不足景观泳池；中庭花园以及一些点缀的小品。会所、健身房、网球场、羽毛球场下沉式采光地下停车场尽可能最大化灰空间，以实得面积拉开户型面积差异，提高购房客户的得房率，使实得单价较低。最终达到总价控制，功能完备。阳台赠送、结构连板，可拆卸的内飘窗，入户花园、空中庭院、室内分割，并可考虑用错挑房间备注：上表中的户型面积，包含了赠送面积的，具体的户型套数和占比，可以根据设计院的设计方案出来重新配比，次表仅供设计参考，后面的总价控制在一定程度上拉开价差，突出单一户型的优势，以吸引不同的购房客户。户型灰空间建议面积套型比例总价80以内小三房（2+1)15%24万左右90—95紧凑性套三（三房两厅单卫）40%28万左右100—105标准套三（三房两厅双卫）30%32万左右110—115舒适套三（三房两厅双卫）10%35万左右120—125紧凑型四房（3+1）5%40万左右140以上洋房少量45万以内户型面积配比产品设计建议（住宅）〖产品设计原则〗：错开市场同类型产品的平均产品面积段的竞争，通过控制单套户型销售面积（仍保证户型使用面积），从而创造产品总价的竞争优势及单价溢价优势；注入私家入户、休闲阳台等前卫生活理念型空间，增加产品价值力；进行平面户型的立体化或者新空间设计创新并对居住主题感和生活性进行创新引领户型方正合理控制面积高附赠空间120平米以上考虑多层洋房、更针对“宜商宜居型”客户通过赠送入户花园·露台·错位空间，均可以让单个户型的使用面积增加15%以上，因此，在控制总价的同时，还满足了其功能属性。现市场上卖的最好的洋房类产品（三室以上）市场面积区间为100——161平米别墅类产品市场面积区间为165平米以上。（市场调研）产品建议商业设计原则〖产品划分〗：1、商铺进深不宜过深，控制在15m以内2、商铺开间是脸面，开间越大越好建议面宽进深比控制在1:3，不超过1:4。柱网一般为8—8.4m，面宽为4—4.2m当商铺面宽进深比超过1:4时，即进深过长，从有利于销售的角度，可划分为小商铺和“宝瓶铺”。上下水位（卫生间）的位置应相对隐蔽商业设计原则〖产品规划〗：1、设计商业楼梯时，尽量将楼梯贴墙，靠近内部设计，不影响商铺的价值和经营空间。同时，应设置上下水位点（卫生间）。连体楼梯商业设计原则〖产品设计〗：柱网设计时在安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化及降低梁高。在设计过程中还需考虑水、电、气、烟道、排污（化油池）等配套。溢价策略：预装烟道（450*450）和预留天然气接口，通过增加商铺的使用业态，提升商铺的价值。一、了解中江二、房地产市场分析三、项目定位四、客群定位五、其它建议目录结合项目定位，项目客户定位于刚需首购、首次改善型客户，以品质首置需求及功能改善品质型家庭等刚需目标客户作为本案的主流客源。功能改善功能紧凑、品质型城郊改善功能紧凑、性价比、总价低产品占有、生活梦想型向生态资源区域迁移舒适性及尺度升级普通首购&青年置业型需求功能满足目标客群分析（住宅）根据目标客户的判定，本案主要面对城市中端客户和高端客户支付能力中低端客户职业：小型个体业主、企事业单位中高层管理者、政府官员经济实力：投资预算在80万元左右职业：企事业单位教职工、泛公务员、在外务工人员经济实力：投资预算在30万元以下职业：餐饮、IT等行业的小型个体业主、企事业单位中高层管理者、政府公务人员、在外务工高收入人员经济实力：投资预算在50万元以内职业：商贸物流、加工制造业等行业的私营企业主、外企职业经理人、小型个体业主、企事业单位高管、高级政府官员经济实力：投资预算在100万元以上投资特点：多次投资经历，对价格不敏感，追求地段及升职前景，注重身份感中高端客户中端客户30万元80万元100万元目标客群分析（商业）我们遵循消化本地客户，吸引周边客户为主。在营销策略上，突破核心客户和重