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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料沈铁·南湖佳园住宅小区前期物业管理项目投标文件（正本）沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司二○○七年十一月五日第一部分商务投标文件一、营业执照副本复印件二、资质等级证书副本复印件三、法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书单位名称：沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司地址：沈阳市经济技术开发沧海路19－20号姓名：鄢春红性别：女年龄：28民族：汉身份证号码：210105197805283748职务：董事长职称：中级鄢春红系沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司的法定代表人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。特此证明投标单位：沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司（盖章）二○○七年十一月四日四、授权委托书授权委托书本授权委托书声明：我鄢春红系沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司的法定代表人，现委派王承嘉参加贵方组织的“建东佳园”住宅小区前期物业管理投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。代理人无转委托权，特此委托。附授权代表情况：姓名：李庆功年龄：32性别：男身份证号：210821197506012139职务：物业经理通讯地址：沈阳市和平区同泽街14号电话：23210325传真：23210325本授权书有效期：2007年11月6日至2007年12月10日单位名称：沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司（公章）法人代表：（签字）二○○七年十一月四日五、投标函沈阳新锦源行物业招投标服务有限公司：我公司正式投标沈阳“南湖佳园”住宅区前期物业管理的招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1.在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积1.00元。2.我公司已详细阅读了招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。3.如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将不要求我方退回。4.同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5.如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6.我公司严格按照《投标须知》履行应尽的义务和权利，遵守招投标过程的纪律。7.未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》及《沈阳市前期物业管理招标、投标管理规定》等相关法规执行。8.与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地址：沈阳市和平区同泽街14号邮编：110014电话：23210325传真：23210325收件人：李庆功投标人：沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司（公章）单位地址：沈阳市和平区同泽街14号邮编：110014二○○七年十一月四日第二部分技术投标文件一、企业概况企业名称沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司法定代表人鄢春红职务:董事长注册资本伍拾万元注册地址沈阳经济技术开发区沧海路19-20号办公地址沈阳市和平区同泽街14号邮政编码110014电话23210325传真23210325经营范围：房产物业管理；房屋租赁二、近三年财务状况表单位：元年份项目2005年末2006年末2007年6月末一、资产0628,818.04678,591.031、流动资产628,818.04611,543.03其中：应收款合计451,770.00451,770.002、固定资产其中：固定资产净值73,052.003、其他资产二、负债628,818.04678,591.031、流动负债106,834.19167,480.66其中：应付款合计105,235.19163,681.362、长期负债三、营业收入总额270,800.00217,226.00其中：物业管理费收入270,800.00217,226.00四、成本总额198,395.77173,632.00其中：人力成本97,000.0054,000.00五、税前利润三、拟派管理项目经理自然情况及主要经历表姓名王承嘉性别男出生年月1975年7月学历大学专业物业管理职称中级建设部物业管理经理上岗证有获得时间2005年6月主要工作经历：2001年沈阳嘉益物业管理有限公司2002年至2005年沈阳丰邑物业管理有限责任公司2005年至今沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司后附物业经理上岗证四、拟派本项目管理人员姓名年龄职务专业学历苏翠莲29物管员工民建大专朱冬梅36物管员工民建大专后附物业从业人员上岗证第三部分物业管理方案及管理指标第一章确定物业管理目标1．管理机构物业管理执行机构―――沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司物业管理处作为“沈铁南湖佳园”物业管理服务的具体实施机构，向小区业主负责，保证物业管理服务的各项工作及环节均达到业主满意。沈铁南湖佳园物业管理处采取主任负责制的垂直领导形式。由于管理处的编制精干、简单、职责明确，所以日常工作由主任直接领导各部门人员，集指挥和职能于一身，便于管理处主任全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。2．管理模式沈阳正大世纪房地产物业管理有限公司为保证沈铁南湖佳园的物业管理能规范化、程序化、标准化的进行，设置了沈铁南湖佳园物业管理处作为沈铁南湖佳园的物业管理机构，建立并实行一套达到国家各部标准具有可操作性、可衡量性、工作结果具有可追溯性、管理的环节具有可控性的管理制度。3．物业管理责任机构落实物业管理及服务目标的最终责任人，负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。1)制定小区综合管理服务计划的综合管理服务目标。2)管理办公室负责管理处人员的定岗、定编和各类人才的储备，定期开展各项专业技能比赛强化培训。3)物业公司监控管理处的管理状况和服务状况，保证管理达标，协助解决定期组织内审，审查小区管理服务达标情况。4)定期向业主进行顾客满意度的查访，听取业主对物业管理工作的意见和建议，总结管理状况，提高管理水平。管理处主任是日常工作的主要负责人。各项指令下达后，执行人员即开始工作，执行过程中的各种信息通过渠道回到负责人处，供负责人做出校正、判断、总结。在整个过程中，负责人还要从检查、评比的结果中发现问题，并加以纠正，做到有布置、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。4．物业管理处岗位设置图绿化二、日常管理内容1．秩序维护根据园区面积及实际情况，结合实际的管理经验，利用人防与技防结合的方式进行园区的秩序维护管理。园区面积1.9万平方米，管理面积较小，小区的秩维管理设有主任绿化员保洁员维修员秩维员固定岗、巡逻岗。小区主出入口一个设固定岗，二十四小时值守，来访人员必须到门卫室登记，经门卫通知业主，取得联系并经业主同意后方可进入园区。对进出园区的装修等劳务人员实行登记管理。白天加强固定岗管理力度，注重进出人员和车辆的询问和登记。由于园区面积较小，秩维人员巡逻时可以看到整个园区，所以在园区中固定岗设立一人，巡逻人员设一人。门岗人员应保证出入口畅通，确保无闲杂人员进入，大件物品进出时应检查、登记。巡逻人员按规定线路定时巡逻，对整个园区公共部位的秩序维护、消防等进行维护和管理。重点区域、重点部位增加巡逻次数。在巡视过程中对园区内的车辆进行引导，使其有序通行和停放。夜间巡逻人员增加巡逻次数，无离岗现象发生。秩维人员负责做好“防火、防盗、防暴、防破坏的四防工作。定期宣传消防知识，使业主时时注意防火、防盗。定期检查消防设施的完好情况，熟悉各消防施设的使用方法、分布位置，掌握突发事件的应急预案，如遇到紧急情况时应采取相应的应急方案，并及时报告相关部门（公安、消防等），在相关部门人员没到场之前应采取有效措施保持好现场或组织疏散人群，尽量协助、配合相关部门处理好相关事宜。车辆管理方面，秩维人员分清职责范围，认真执守、尽职尽责，未经许可园区内禁止外来机动车辆进入。秩维员对进入园区的车辆进行指挥和疏通。停放在园区的车辆应停放有序，非机动车摆放整齐。园区内禁止鸣笛、禁止练车、限速行驶。2．环境管理公共区域由保洁员循环保洁，主要包括道路、绿地、楼梯通道、电梯轿箱、公共玻璃、垃圾中转站等。标准：道路无明显污迹、杂物、积水等；垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不散装，无超载、无强异味、无污水横流；电梯轿箱擦拭干净、无油迹、无粘贴小广告现象；楼梯通道定期拖洗，无废旧物占道现象；花草、树木养护，适时灌溉，定期施肥、除虫、剪枝，及时补种，保持优美的绿化环境。根据园区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。垃圾箱及垃圾中转站定期清洁、消毒。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处，应设有明显标识或采取有效防范措施。道路、绿地等每日循环保洁；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；雨、雪天气及时清除区内主要道路积水、积雪。保洁人员在保洁时间内协助秩序维护员协查本区域内的情况。负责对本区域内的公共设备故障情况的报修和检查。3．维修、养护管理沈铁南湖佳园的房屋维修养护及设施、设备的管理、维护将坚持“管养合一”的原则，制定合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到业主满意。将制定出《公共设施日常维修计划及实施方案》、《房屋共用部位维修养护计划及实施方案》。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，明确责任人。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证设施设备运行正常。消防设施应配备完好，位置适当，可随时启用，如有设备老化及时更新。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。路灯、楼道灯等公共设施、设备正常使用，完好率不低于93%。确保雨水、污水管道保持通畅，相关设施无破损。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。协调处理各项维修计划、装修疑难事件；定期巡视各设备房，检查各类设备的运转情况，并发现异常及时采取有效措施。4．档案管理公司的档案由主任负责管理，主要包括档案的收集、整理、编排、保存。档案资料的内容包括从接管验收时接手的资料、证件等到施实管理工作中形成的具有参考利用价值的文件材料和相关工作记录等。档案保存时注意防潮、防虫、防破损。管理时应按档案类型等做统一分类，做有序编排，设目录大纲，以便查找。档案保编排有序，装订整齐，目录清楚。作废文件须经有关领导批准并加盖作废章后方能销毁。保持文件的清楚、干净、无虫咬，每年对公司的档案文件进行一次全面清查，每季进行一次部门文件抽查，确保文件资料的完整。档案借阅时严格遵守借阅时间及规定，注意公司的保密文件不外漏，在有人借阅时应提醒借阅人按时归还并保证借阅的资料完整无损坏。5．物业服务质量标准公共秩序维护：实行24小时值班制。负责维护园区内秩序,制定巡视和值班制度,严格控制外来人员进入小区,配合公安机关预防和处理治安案件。保洁：“五定”即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。“六无”即无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无污水赃物、无明显粪迹和浮土。“七净”即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树根草坪净、楼梯净、单元门口净。绿化：定期栽种补绿、定期对小区内树木、草坪及爬藤等浇水、施肥、除杂草、修剪、除病虫。让业主拥有一个“绿、净、美、安”的生活环境。维修：热情接待业主报修，做到维修及时，保证质量，态度认真。维修期间不准吃、拿、卡、要；不准超标准收费；全心全意为业主服务。三、入住管理1．接管验收我公司本着以人为本的原则，从业主的角度及日后物业管理角度进行项目考察，并提出意见和建议。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作。从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益。由施工单位向投资方进行交接，再由投资方向我物业公司交接。投资方也可委托我公司直接与施工单位进行交接，但得签