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我们的服务理念居民满意我们满意！投标书目录一、公司简介二、投标书三、授权委托书四、人员配备、培训管理五、服务标准六、内部管理七、物资装备八、各项规章制度九、物业管理经营成本的测算十、附件1、公司营业执照2、公司资质证书、项目责任人资格证书一、企业简介第一节、企业基本情况连云港万山物业管理有限公司成立于2002年，系有限责任公司，注册资本50万元，主要经营：物业管理等，线有各类中、高级工程技术管理人员20人，连云港华阳物业管理公司自成立以来，始终把“业主至上、服务第一”作为公司经营信念，坚持发扬“重合同守信誉，保优质、创品牌”的企业精神，坚持经济效益和社会效益并举的企业方针，坚持把做优，做新、做强作为企业发展的战略来考虑。公司严格执行国家有关行业规定，遵纪守法，把企业信誉视为企业的生命，公司成立以来的投诉绿为零。通过公司全体员工不懈努力，公司的诚信度、美誉度受到社会的广泛赞誉。连云港万山物业管理公司所取得的成就和荣誉，已经成为过去，我们决心戒骄戒躁，勇于开拓，奋力拼搏，积极为社会提供更加优质的服务，把企业做优，回报社会，回报港城人民。公司通过数年的努力和品牌的精心打造，在连云港市物业管理行业界已享有了一定的声誉。公司在物业管理探索与实践过程中注重经验的总结和理论的提升，为推动连云港市物业管理行业进步作出了积极的贡献。一、企业管理模式连云港万山物业管理有限公司是一家专业从事物业管理工作，经验丰富具备三级物业管理企业资质的公司。公司建立现代企业制度，以市场运作为核心，以物业管理法规为准绳，采用专业化、一体化、科学化、职业化的管理运作模式，对所托管的物业进行精细化管理。公司实行董事会领导下的总经理负责制，决策层将“企业对业主负责、对社会负责”作为职业准则，寻求“社会效益、企业效益”双赢的执业业绩。二零零八年五月十九日二、投标书连云港御景房地产开发有限公司：1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸等后，我方愿以人民币肆拾贰万零玖佰陆拾元整（大写）（RMB420960元）的总价或上述招标文件确定（算术上的核实与改正后）的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目命令后15天介入，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起45天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书成为约束贵、我双方的合同。5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。投标人（盖法人章）：法定代表人（盖章或签字）：委托代理人（盖章或签字）：三、授权委托书本授权委托书声明：邵明银系连云港万山物业管理有限公司法定代表人，现授权委托谭新玲为我的代理人，以我的名义参加项目前期物业管理招标活动，授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理权限的有效期为本委托书签字之日起至招标工作结束止。代理人无转委权，特此委托。代理人：谭新玲性别：女年龄：49单位：(盖章)物业管理公司部门：管理处职务：经理投标人：（盖法人章）法定代表人：日期：2008年5月19日四、人员配备、培训和管理一、组织架构、人员配备管理处主任1人行政财务部工程部安保部部环境服务部主管0人会计1人维修1人人主管1人队长1人保安5人主管0人保洁员2人绿化员1人电脑(含打印机)套12对讲机套33办公桌椅套84文件柜套45沙发套16保险柜只17饮水机只38管道疏通机套19剪草机套110电焊机套111值班岗亭个112五金工具套1五、服务标准1、值守有完善的值班制度和交接班制度；工作记录。2、服务时限急修服务15分种到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须作出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间拖延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）3、油漆粉饰木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰，5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰，铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉，上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。4、给水设施饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每月检查保养2次水箱入孔、进水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年更新各种标志一次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，中修更新改造后的电梯应有质量验收证明；更改部分须有变更设计的证明文件；小区如有共用空调系统应承担系统及配套设施的操作，应保持设备完好。5、排水设施化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍，污物，清理后及时清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙，纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍，无杂草，排谁通畅，无积水，臭味。每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无黏附物，井底无积淀物，水面无漂浮物，水流通畅，井盖上无污渍，污物。6、供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。7、弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。8、共用楼道保洁、共用卫生间保洁每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每日清洁一次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1次；每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃；无垃圾、杂物、无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙玻璃无积灰。每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标志；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）;每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每周1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味，地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网、墙壁干净，便器洁净无黄渍。9、停车场、共用车库或车棚维护、保洁每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每日用拖把拖1次场地；每日将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次用湿布擦拭干净；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板彻底疏通冲刷1次；每周擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月进行1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。地面无明显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显灰尘、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚、油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；标志、指示牌等公共设施无明显灰尘；墙面管线无污迹、无灰尘。加强道路维修与养护，制定详细计划，按合同约定实施；建立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，及时修补。停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划。停车场、棚、房内照明设施完好，通道畅通，配备必要的消防设施，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。10、道路保洁每日对道路、两侧人行道清扫3遍，白天专人不间断的循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过40分钟；旱季每周冲洗一次路面，雨季每月冲洗一次，夏季每日洒水1次，目视道路、人行道干净无浮尘、无杂物、无油污、无积水、积雪，污渍、泥沙；每200m2痰迹控制在1个以内；每100m2内烟头、纸屑平均不超过两个，无直径1厘米以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过40分钟；雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。11、标识、宣传牌、信报箱保洁标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每天擦拭1次业主（使用人）信报箱，干净无灰尘、无污迹。12、绿化带保洁每日清扫