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24项目自身解读研判5123456项目自身解读研判67项目自身解读研判8项目自身解读研判9项目自身解读研判10项目自身解读研判11项目自身解读研判123451213项目自身解读研判14项目自身解读研判12341516项目自身解读研判项目自身解读研判项目自身解读研判19项目自身解读研判2022项目营销形势研判年份100美元兑人民币2004年末827.72005年末8002006年末7812007年末7362008年末6852009年末683人民币从2004年至今不断升值23全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅走势项目营销形势研判24福布斯榜富豪资产快速在增长，门槛不断提高年份福布斯中国富豪榜入榜门槛(亿元)前40中国富豪榜总资产(亿元)200812.2520200920.51060项目营销形势研判25国土资源部近期出台19条新政，整治住宅用地，严禁向别墅供地央行宣布自2月25日起再次上调存款准备金率0.5个百分点“国十一条”出台预示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度京“国十一条”清理08年以来各项购房优惠，过期政策一律叫停京“国十一条”限外令重新恢复，一人只能购买一套住房京“国十一条”取证后三天内须一次性公开全部房源，防止捂盘惜售项目营销形势研判26项目营销形势研判122728项目营销形势研判29项目营销形势研判备注：加上九厂项目商品房建筑面积为11.9万平米，整体区域内可售总建面为176.4万平米。30项目营销形势研判31项目营销形势研判32项目营销形势研判33项目营销形势研判34项目营销形势研判35项目营销形势研判36特殊说明：荣尊堡目前在售为空中峰玺，3000万/套起，特殊产品因此均价较高普通公寓普通豪宅项目营销形势研判37123项目营销形势研判3839项目营销形势研判国奥村：借势奥运，45亿元年销售额创造北京“豪宅”奇迹盘古大观：70000元/平米均价，600平米户型“顶级豪宅”万达大湖-世贸奥林：同等区域内案例中最具参照系的项目潜在蓄势的豪宅供应：中电集团项目、绿城·北京诚园项目40项目营销形势研判41项目营销形势研判42项目营销形势研判43项目营销形势研判44项目营销形势研判45项目营销形势研判46项目营销形势研判47项目营销形势研判48项目位置：朝阳区南沙滩东路3号建筑面积：10万平方米绿化率：30%容积率：2.54社区规模：286户3栋17层，2栋13层发展商：绿城中国控股有限公司（HK3900）开发商：北京亚奥绿城房地产开发有限公司物业管理：浙江绿城物业管理有限公司建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司景观设计：美国加州LIFESCAPES事务所室内设计：美国WILLSON室内设计公司洛杉矶事务所项目营销形势研判49预计售价：36000元/平米精装修：6000元/平米龙头、花洒品牌：德国汉斯格雅或德国当代或同档次品牌卫生洁具品牌：德国唯宝或瑞士劳芬或德国杜拉维特或同档次品牌厨房橱柜品牌：德国阿尔诺或德国柏丽或德国西曼蒂克厨房水槽品牌：德国铂浪高或瑞士佛兰卡厨房电器品牌：德国米勒或德国库博士或德国西门子或德国嘉格纳或意大利SME或德国博士电梯品牌：日本三菱或日本日立或美国奥的斯空调品牌：日本大金或日本三菱电机新风系统品牌：日本大金或日本三菱电机或日本松下或同档次品牌开关面板品牌：法国吉莱或德国莫顿可视对讲系统品牌：韩国三星或法国亮伟或同档次品牌项目营销形势研判50项目营销形势研判12351项目营销形势研判52产品市场客户产品市场客户项目核心价值突破54项目核心价值突破5557第二使馆区板块朝青板块亚奥、中关村板块CBD板块西长安街板块西二—三环板块项目营销核心定位置地公馆、裘马都、远洋公馆、北京公馆、NAGA上院、星源汇、三里屯SOHO、当代MOMA、东阙都、霄云路8号、昆仑公寓星河湾、泛海国际、九号公寓西绒线26号、上国阕、天安国汇、北京尊府钓鱼台7号、缘溪堂、紫御府圣世一品、世界城、御金台、禧瑞都、长安驿、世茂工三、悠唐麒麟公馆、柏悦府盘古大观、国奥村、唐宁ONE58顶级豪宅——单价在70000元/平米(含)以上盘古大观、钓鱼台七号、贡院6号、御金台、长安8号、四季世家、昆仑公寓、柏悦府高端豪宅——单价在45000元/平米(含)以上御园、霄云路8号、西单·上国阕、SOHO北京公馆、远洋公馆、星河湾、禧瑞都、唐宁ONE、红玺台、悠唐麒麟公馆、圣世一品、星源汇、NAGA上院、世界城、当代MOMA、缘溪堂、三里屯SOHO、远洋万和城、西绒线26号、紫御府普通豪宅——单价在30000元/平米（含）以上世茂工三、东阙都、长安驿、太阳公元、九号公寓、泛海国际、国奥村、置地公寓、北京尊府、华远裘马都项目营销核心定位59产品特点：占据城市核心地段，多为大型城市功能综合体，具有复合性、多元化的特性。产品线丰富。典型项目：贡院六号、圣世一品、御金台、远洋公馆、置地公寓、NAGA上院、世界城、星源汇、长安驿、东阙都、三里屯SOHO、世茂工三、禧瑞都、裘马都、北京公馆核心特质：位于都会核心地带，主要商圈中心地带，更强调升值前景与投资价值裘马都世界城NAGA上院项目营销核心定位产品特点：产品的全景观导向，为配合观景室内窗地比、面宽进深比例优于其他类型高端住宅，室内视野开扬，注重居室舒适性、观景性。典型项目：缘溪堂、钓鱼台7号、盘古大观、霄云路8号、九号公寓、棕榈泉国际公寓、公园大道核心特质：景观型豪宅大多位于城市核心地段或距离核心地段距离较近，景观仅完成价值增值的作用，突出“城市功能中的景观优势”，强调景观的占有性与独有性缘溪堂霄云路8号盘古大观项目营销核心定位产品特点：在科技、装修、功能、资源等某方面或多方面做到了市场唯一性。典型项目：当代MOMA、星河湾、国奥村、唐宁ONE核心特质：产品精益求精，在满足绝佳地段和一定景观的前提下，通过独到的产品塑造形成唯一性价值点。唐宁ONE当代MOMA国奥村项目营销核心定位产品特点：具备绝佳地段、良好景观和较高产品综合水准，并通过高端商业等产品附加值凸显项目隐性价值。典型项目：银泰柏悦府、昆仑公寓、通盈洲际项目、东方之子核心特质：在保持较高产品综合水准的前提下，引入六星级酒店服务，彰显项目的价值感和客户的尊贵感。银泰柏悦府昆仑公寓东方之子项目营销核心定位项目营销核心定位人文豪宅服务豪宅产品豪宅景观豪宅地段豪宅？柏悦府星河湾霄云路8号世界城64项目热销原因银泰柏悦居核心地段，品质过硬，服务品牌够强，且恰逢08年奥运契机星河湾凭借规模，打造大面积集中园林，后期升级会所、装修，受到欢迎唐宁ONE中关村附近稀缺供应，独享顶级教育资源国奥村与奥运公园紧密联系，作为运动员宿舍，天然联系奥运人文价值钓鱼台七号市中心绝版位置，直接观赏大面积湖景世茂工三成熟区域大型综合体配套，住宅享受大量城市配套资源禧瑞都国贸区域绝版住宅项目营销核心定位65项目营销核心定位人生的目标宁静的心灵爱健康金钱的自由庄园豪宅品味生活区普通商品房经济适用房66私营企业主、国企高管是本地购房的主体，福利高、灰色收入多文化、文艺界人士比重日趋增多，该部分客群较扎堆私企业主，尤其资源类业主的投资置业需求日趋强烈港澳、外籍人员受经济危机影响，购房比重相对缩小项目营销核心定位67东部：一般为商务人士、私企高管，财富阳光性强，更具炫耀倾向，能源类企业主投资较多西部：政府官员、国企高管、教授等，购买力强，但与政府关系密切，有灰色收入，购房低调南部：缺乏3万元以上楼盘，一般高端客群为亦庄、金融街等区域高层，数量稀少，仍不成气候北部：与东部客群的重叠性强，除一般为商务人士、私企高管外，医生、律师教授等高级知识阶层较多，财富阳光性强，略显内敛低调项目营销核心定位68看过汤臣一品，景观很好，价格高的离谱。它是参照香港定价，还缺乏支撑的基础。红树西岸的装修我不喜欢，还有就是太多电子设备，我家保姆根本搞不清楚怎么用。星河湾装修太俗了，金碧辉煌的，社区里面又很多煤老板国奥村自称为豪宅呢，明明就是豪宅中的经济适用房，就那装修…印象特别深的物业？是外国的—拉丁美洲，特别大气也很有内涵停车场放置几辆类似超市的载物小车，让业主们购物回家不至于大包小包很狼狈天价的支撑点智能化的便民性装修的品味高价与装修的匹配物业的细微精神价值项目营销核心定位69201518457101104812162024区域位置升值前景环境交通社区规划建筑风格景观配套设施人文素质“最关注区域，毕竟是奥运板块，房子还看地段。”“肯定有喜欢的风格，但是不一样的也可以接受，只要是房子好。”“将来居民素质和管理很重要。”“配套完善了肯定方便，对房子升值也有好处。”项目营销核心定位70认为奥运区域应该是扎根中国传统又有国际色彩的最多对园林、立面风格没有明确要求立面、园林、装修风格均建议与客户风格需求相吻合158407882633243111920481216中式的国际化的时尚的未来的简约的自然的健康的怀旧的休闲的浪漫的舒缓的充满激情的个性化的成熟的现代的异域风情的艺术气息的充满情调的室内装修希望温馨、舒适，对风格无明确要求感性认识上除区域元素，希望有艺术气息、自然、健康项目营销核心定位7172项目营销核心定位7374项目营销核心定位7576项目营销核心定位77项目营销核心定位78项目营销核心定位7980项目营销核心定位8182项目营销核心定位双大堂设计（地下车库大堂及公寓首层大堂）客厅与落地阳台建的入墙槅门83项目营销核心定位镶嵌有贝壳的墙壁来自大自然的情景看似岩石的装饰其实是定制毛绒垫，靠着十分舒服且符合人体生理学舒适地毯，澳大利亚纯羊毛定制而成项目营销核心定位85项目营销核心定位86项目营销核心定位项目营销核心定位89具备绝对产品力的本项目宜采用主动的定价策略项目营销核心定位90本项目预期销售目标均价：50000元/平方米92项目营销体系策略奢侈品基本原则项目营销借鉴超越物质强调超越产品或物质，弱化产品属性，进而强调其附着在产品之上的文化属性；人文精神引领需求系统且充分的了解目标需求，但并非迎合满足消费者需求，而是有效引领消费需求；圈层营销奢侈有道每一个环节都极富有技巧，既保持高贵姿态，又巧妙接近需求；孜孜不倦地探询各种方法来向消费者传递产品价值和品牌内涵，培养大批忠实的顾客。保持调性9394项目营销体系策略项目营销体系策略9596在先期市场客户观望项目价值实现的过程中，通过学术艺术明星代言等事件启动项目形象及品牌前景的公信力。在先、中期项目形成一定形象力和价值感后，力推龙脉首，国家公园旁人文生活新理念，确立项目形象地位。在后期确立项目城市人文豪宅的市场形象后，随配套实现项目和企业的整体品牌升华，雕琢客户美誉度。项目营销体系策略97格致诚正。见贤思齐。阶段主题三人行，必有我师。于丹、易忠天和你同行呢？延展示意己所不欲，勿施于人。首期开发商内部认购过半。高山仰止，景行行止。吴敬连出没。注意。晨闻《传奇》，三月不知肉味。必须是王非唱的。项目营销体系策略98学术、文艺、商界明星代言相关运作。顶级学术、艺术机构渗透。核心战术亚奥、中关村、学院区各区域的全面覆盖。必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势。短信、DM、框架等精准渠道的强力注入。活动及事件营销：人文豪宅巅峰业内论坛。项目营销体系策略99修身。齐家。治国。平天下。阶段主题登泰山而小天下。登鸟巢而小我。延展示意所谓公园，在水一方。以国家和森林的名义。博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。谁才是亚洲最大的城市公园？莫春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎清，风乎舞雩，咏而归。项目营销体系策略100样板组团开放、服务项目推出、会所揭幕等事件营销。核心战术京城北部、东西部各高端区域的全面覆盖。必要渠道特色纸媒体、网络等广众媒体的软硬攻势。短信、DM、框架等精准渠道的强力注入。活动及事件营销：周末学术论坛、文商沙龙、客户推荐奖励。项目营销体系策略101里仁为美。止于至善。阶段主题四海之内，皆兄弟也。回家之后，皆老师也。延展示意合抱之木生于毫末，千里之行始于足下。走到对面那棵大树要多久呢？岁寒，然后知松柏之后凋也。经年，然后知房产