房地产开发贷款

第1页共19页附5-3（提示：报告格式所留空间不够可加附页）湖北银行房地产开发贷款项目评价报告客户名称：_______________________项目名称：_______________________业务发起行名称：_________________________业务发起行调查人：_________________________业务发起行审查人：_________________________业务发起行负责人：_________________________湖北银行________________（公章）年月日第2页共19页声明与保证我们在此声明与保证：此报告是根据授信申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户、项目及业务最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。业务发起行调查人签字：________业务发起行调查人签字：__________年月曰业务发起行审查人签字：__________年月曰业务发起行负责人签字：_________年月曰目录一、借款人评估二、项目概况和建设情况评估三、项目市场情况评估四、投资估算与融资方案评估五、财务效益评估六、项目风险评估七、项目评估结论第3页共19页第4页共19页，、借款人评价（—）借款人为_____________________法人或新设法人）。（二）借款人为既有法人的，应同时提交《湖北银行信贷客户评价报告》并补充调查如下情况：1、借款人近三年的开发情况单位：平方米年份开发量竣工量竣工产品合格率优良率销售率2、借款人近三年来主要开发项目的运作情况单位：万元、平方米项目名称总投资建筑面积开发时间工程进度可销售面积已销售面积回笼资金3、逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训：第5页共19页（三）借款人为新设法人的，则对借款人评价如下:1、客户基本情况表客户名称成立时间经营期限法定代表人姓名联系电话借款人开发资质借款人控股股东或实际控制人资质客户注册地址客户经营实体所在地址邮政编码电话（传真）法人营业执照号码年检情况法人代码证号码年检情况税务登记证号码有效期限贷款卡（证）号码年审情况特殊行业经营证书名称特殊行业经营证书号码有效期限基本账户开户行账号我行账号我行开户时间主营业务兼营业务注册资本实收资本客户所有制类别□国有□集体□民营□中外合作□中外合资□外商独资客户组织类别□有限责任公司口国有独资公司口股份有限公司（上市）□股份有限公司（未上市）□合伙□股份合作客户与政府关系类别□具有行业管理职能的公司□与政府机关有关的服务公司！无关系主管部门或隶属于第6页共19页2、借款人的资本结构:(1)对借款人出资情况单位：万元序号主要投资人承诺投资额已出资额占比(%123(2)投资人对借款人控制与管理关系简要介绍:(3)主要投资人的经营情况、财务情况和资信状况简要分析：3、借款人的组织架构：(借款人法人治理结构的基本情况，包括借款人本部主要管理机构、主要附属企业、借款人与主要附属企业之间的投资关系、控制与管理关系、利润分配关系等)4、借款人主要领导者素质：(包括借款人领导班子的构成、经营业绩、管理水平；法定代表人学识水平、主要工作经历、工作业绩等基本情况,第7页共19页评估法定代表人的领导和协调能力、经营管理水平和还款意愿)5、其它需要说明的情况:二、项目概况和建设情况评估1、项目基本情况(1)项目所处地理位置：________________________________________项目四至：______________________________________________________(2)项目主力户型结构及户型面积情况：___________________________(3)项目主要建设指标序号指标数值1土地使用年限第8页共19页2总用地面积3建筑占地面积4总建筑面积5住宅建筑面积6商业建筑面积7绿地率8绿地面积9容积率10建筑密度11建筑层数12建筑总高度13小汽车位14住宅套数15总投资16开发期17(计划)开工时间18计划竣工时间(4)分析开发项目是否符合国家产业政策、区域发展状况和本行信贷投向政策：2、项目建设条件(1)立项批准文件编号：__________________批准时间：__________(□)土地使用权证取得情况：取得□否第9页共19页若取得，编号为：____________________________________________________土地使用权的获得方式：□协议转让□竞拍□与他人合作应付土地款额度：_________________支付土地款额度：__________________支付土地款资金来源：________________________________________________(□)建设用地规划许可证取得情况：取得□否若取得，编号为：____________________________________________________(□)建设工程规划许可证取得情况：取得□否若取得，编号为：____________________________________________________(□)开工许可证取得情况：取得□否若取得，编号为：____________________________________________________(6)其他项目建设条件评估(考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策等)：___________3、项目建设实施进程评估(1)项目是否开工□是□否(2)实际进展情况评估(对项目的工程资金进度、形象进度、时间进度等实际进展情况进行分析）:第10页共19页（3）预计进展情况评估（对预计工程进度、销售计划、主体工程竣工、完成装修及配套工程及竣工入住时间等进行分析）：_________________4、项目的设计、施工、监理情况和环境评估（主要评估项目的设计、施工、监理等单位的资质、业绩，对本项目设计水平、施工质量的影响，施工对周边居民影响情况和使用建材是否符合环保标准等）：_____________________三、项目市场情况评估（一）项目所在区域房地产投资环境分析（主要从项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等方面进行分析）第11页共19页（二）项目市场定位及产品经营方式分析1、开发项目用途：□居住□商业□写字楼□商住两用□其□、产品经营方式：出售出租自营□、定位的主要消费群体：投资者用者高收入群体□□中等收入群体4、结合所在地区的具体情况，分析项目市场定位的准确性和不同经营方式的市场情况：______________________________________________（三）项目市场状况分析1、供求状况分析（要分析项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；分析同类项目的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等）：_____________________________2、市场竞争情况分析（1）周边主要竞争项目情况（对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况）经营自用者□居住自低收入群体第12页共19页单位：平方米、元/平方米楼盘名称地址建设规模可租售面积结构交易时间住宅均价其他物业均价租售率（2）项目竞争能力分析（分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力）：__________________本项目的优势：__________________________________________________本项目的劣势：__________________________________________________3、项目销售前景分析（调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，开发商以往的销售经验，代理公司主要销售的楼第13页共19页盘和业绩，并分析和评价其可行性）：______________________________________四、投资估算与融资方案评估（一）房地产项目资金需求预测（分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否）经过调查和分析，编制《项目总投资估算表》如下：单位：万元序号项目名称总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费用1.3基础设施建设费第14页共19页1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费用1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费2经营资金3项目总投资注：前期工程费用中可研费按建安工程总造价的0.15%—0.2%+，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%-3.5%计；不可预见费按工程概算投资额的0.3%-0.8%十。（二）融资方案评估（对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证）1、资金筹措方案:该项目总投资万兀，其中自有资金万兀，占总投资比例为_%；预租售收入万元，占总投资比例为_%；银行贷款__________________________万元，占总投资比例为—％；其它资金来源__________________________________万元，占总投资比例为%；此次申请本行贷款_________________万元，占总投资比例为—％。其他资金来源包括：______________________________________________2、已使用资金情况说明：________________________________________第15页共19页3、未到位资金预计到位情况：____________________________________（三）投资估算及融资方案尚存的主要问题五、偿还能力评估（一）项目租售情况预测经过分析和评估，编制该项目租售情况预测表如下:单位：平方米、元序号年份年年年合计1住宅销售面积2住宅销售价格3住宅销售收入（1X2）4其他物业销售面积第16页共19页5其他物业销售价格6其他物业销售收入（4*5）7可出租面积8出租价格9出租率10租金收入（7*8*9）11经营收入（3+6+10）注：为方便评估计算，将预售面积视为实际销售面积，将预售收入视为实际销售收入。（二）简易现金流量预测经过评估和分析，编制简易现金流量预测表如下:第17页共19页单位：万元序号项目年年年•・・合计1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量（三）贷款偿还期计算1、经过评估和测算，编制项目贷款偿还期计算表如下:第18页共19页-一一还款资金来源（1+2）1可还款现金2其它资金-二二借款偿还1年初借款累计2年内借款支用3本年付息4本年还本5年末借款累计（1+2-4）2、项目贷款偿还期计算（参考公式：年初借款累计小于还款资金来源的年份数-贷款开始支用的年份+当年偿还数额/还款资金来源数）项目贷款偿还期二--------------------------------------------六、项目风险评估（一）项目存在的风险（在分析项目自身存在的政策风险、市场风险、法律风险、资金风险等风险的基础上分析和判断本行贷款潜在的风险）（二）防范措施（针对风险