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本报告是严格保密的。1复地武汉武重项目应标书®20070313本报告是严格保密的。2本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本报告是严格保密的。3基本判断－－项目界定中心城区资源型大规模项目本报告是严格保密的。4结构图房地产大势预判面临的挑战和使命武重项目的价值主张价值实现的保障因素世联的成功实践本报告是严格保密的。501大势01本报告是严格保密的。6国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界银行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险本报告是严格保密的。7中国未来趋势预测：和谐为先+稳定金融+长线看好2006年2007年2008年2010年政策年/政治年政府换届/十七大世博会国六条加息70/90限制外资营业税及个税增强调控促进沟通展示区域国际形象树立区域国际地位奥运会展示国际形象树立国际地位总结经验确定发展思路本报告是严格保密的。8世联高端物业观点：财富化运动+两个市场的分离房地产在大问题上将会稳步前进，但在一些具体主管部门的管理上可能会遇到一些麻烦，会出现有一些争论。但从总体来看，成熟的主流的经济学家的观点在变化，就是认为中国20年来的房地产发展对中国经济的影响以前估计的太小，其实是成绩远远大于失误。汇率太重要了，资产走高就走高了，美国的资产价格在走高，英国在走高，澳大利亚在走高，全球性地走高，凭什么中国非得走低？。这是一个大的财富化运动，特别支持的一点就是一定要把物业税收起来，最长期的是谁持有的房子多谁为政府多交钱，这是中央提出和谐社会的基本要求，财富化我们不反对，但是我们反对拥有财富投入房地产他没有负担，不向政府交税。中央政府对首付一刀切下来对全国不适应，我们国家银行的钱不是少，我们国家的银行的钱是太多了，主要是贷不出去。市场本身、银行本身它不是一个利益集团，市场本身有需求。关于说一边空置房在增加，一边价格在涨，这个事我们要分清两个市场，第一是商品房作为居住用房的所谓耐用消费品的市场，另外确实是作为一种资产价格投资升值的市场，这两个市场目前看起来在几个主要的中心化城市已经出现了分离。也就是说，作为资产的价格，一路上涨。本报告是严格保密的。92004年以来，投资性购房需求不断增大，“温州炒房团”席卷全国，房屋的投资属性不断彰显；根据北京、上海统计局的调查，两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%，接近20%的国际警戒线水平；从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者，以前两者为主高端市场特点：：外资银行人民币业务的放开使得房子尤其是顶级豪宅成为了“提款机”(＝财富工具)楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例双子星城2004年54812680050%50%苹果城2004年29813480070%30%晓港美院2005年20706750070%30%珠实3H2005年19934700070%30%表广州投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例新天地2004年17844800030%70%淘金山2005年1455711200024%76%置地逸轩2005年62356980060%40%风格名苑2006年35793980030%70%表深圳投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例工体3号2005年630001600090%10%柏悦居2005年730004300095%5%银钻公寓2006年300002400040%60%海晟名苑2006年160002000020%80%表北京投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例%自住比例%丝庐花语2004年－150006040静安四季苑2005年－253655050汇丽花园2005年－125427030盛第大厦2006年－103772080表上海投资性购房与自住性购房比例本报告是严格保密的。10高端市场特点：金融创新及资本聚集效应使得房子不再成为生活必须品或者身份的标签，多种终端用途复合化自住投资度假作为顶级豪宅的××项目，其对资源的独占性优势凸现了其作为财富工具的特点；1、长期我们看好项目的升值空间；2、短期内区域价值尚未被完全兑现，同时政策存在一定的制约因素；此时发展商可以尝试与知名担保公司的抵押合作方式，将项目变成融资的渠道和经营性的收益项目，对客户而言，可以享受高于银行利率的稳定的现金回报，形成双赢的局面。本报告是严格保密的。11世联观点——高端客户的演变变化１：财富从非常不稳固的状态走向了稳固变化２：财富阶层个人财富的大幅度提高非来源于打工领工资ＶＳ个人财富的快速增值累积而成如何实现投资的最大化和有效化变化３：财富阶层的价值取向发生变化中国富豪ＶＳ俄罗斯富豪夹缝中生存，收敛有ＶＳ改制下的富豪，炫富变化４：财富家族，帮派的形成变化５：财富阶层已经分化到显和隐的阶段本报告是严格保密的。12变化１：豪宅价格的上涨跟社会财富的变化有直接的关系，跟中低收入住宅的价格没有关系变化２：豪宅二手市场的活跃度高于普通住宅变化３：目前豪宅的空置率直线上升，出租率直线下降，与财富阶层投资目地相关变化４：豪宅价格跟中短期波动不相关，而与财富阶层心理价位的抬升有关世联观点——高端市场的新变化本报告是严格保密的。1302挑战02本报告是严格保密的。14必须明确的问题Q1：未来几年本项目面临怎样的挑战？Q2：复地未来几年有什么样的战略布局？Q3：武重项目将承担什么样的历史使命？本报告是严格保密的。15未来５年内本项目面临的挑战－－－跨地域的集团军＋品牌开发商＋雄厚资金实力项目名称：锦绣长江开发商：武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司建筑类别：高层住宅建筑面积：160万平方米均价：8500元/平方米项目名称：水岸新城开发商：湖北福星惠誉置业有限公司建筑类别：花园洋房，联排别墅，叠加别墅，4层电梯洋房，高层住宅建筑面积：65万平方米均价：5300元/平方米本报告是严格保密的。16未来５年内本项目面临的挑战－－－跨地域的集团军＋品牌开发商＋雄厚资金实力项目名称：融科天城开发商：融科智地（武汉）有限公司建筑类别：高层住宅建筑面积：45万平方米均价：6000元-7000元/平方米项目名称：金都汉宫开发商：武汉市浙金都房地产有限公司建筑类别：高层、小高层住宅建筑面积：30万平方米均价：9000元/平方米本报告是严格保密的。17未来５年内本项目面临的挑战－－－跨地域的集团军＋品牌开发商＋雄厚资金实力其他进入武汉的大型开发商九龙仓＼新世界＼保利＼和记黄埔＼万科＼福建融侨＼金地＼……项目名称：武汉天地开发商：武汉瑞安天地房地产发展有限公司建筑类别：住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮及娱乐设施建筑面积：145万平方米本报告是严格保密的。18未来５年内本项目面临的挑战－－－本项目的成本水平达到竞争项目的售价水平本项目竞争项目VS总地价格35亿楼面地价3300元/平方米成本价6000－7000元/平方米水岸星城5300元/平方米融科天城6000元/平方米金都汉宫8000元/平方米世贸8500元/平方米本报告是严格保密的。19未来５年内本项目面临的挑战－－－江景房与城市资源房价格梯度差别较大江景房城市资源房VS金都汉宫10000元／平米8000元／平米锦绣长江9000－11000元／平米7000元／平米平均超过10000元／平米三年内可能达到一线江景的价格水平江景房与城市资源房的价格相差10-20％本报告是严格保密的。20未来５年内本项目面临的挑战－－－共同抢夺以武汉新企业主为核心的高端客户武汉高端项目客户特征湖北省内客户比例占到80%,其他为上海等外省客户约占10％金都客户大部分为私营业主项目越高端，客户来源范围越广，外地比例也越高三镇项目均以本区域为主，区域性消费特征明显汉口客户多为传统小业主，小生意人武昌客户多为新企业主和高校教师，高级知识分子，多为新武汉人汉阳客户也以企业主为主客户区域性仍较明显，本区域客户约占50-60%本报告是严格保密的。21必须明确的问题Q1：未来几年本项目面临怎样的挑战？Q2：复地未来几年有什么样的战略布局？Q3：武重项目将承担什么样的历史使命？本报告是严格保密的。22复地全国战略图以上海、北京为代表的一线城市是复地的核心目标；其次是区域中心城市，如武汉、重庆、天津等；第三是长三角地区，如以上海为中心辐射的南京和无锡等城市但复地对上海以外的市场也会采取稳健的态度，不会盲目拓展。业务发展速度还是要跟管理资源、人力资源以及对当地市场的了解相匹配。所以不会去很多城市，也不会盲目投资。这将是有利于复地全国性战略的可持续发展——摘自复地战略宣讲本报告是严格保密的。23复地企业理念－－以人为蓝图＋复地会复地希望通过“复地会”这个平台，开展全方位的品牌体验和人性关怀，并向客户传递一个信息：复地不仅仅是房屋制造商也可以为客户倡导和引领健康快乐的生活方式和消费方式。全国范围的会员资源，突破了地域限制、形成了真正意义上的全国会员互动。以人为蓝图的品牌理念深入诠释了复地集团的企业精神。真正好的地产品牌最终的受益者必定是客户，真正好的房子应该是从居住者的视角去看待问题。以人为蓝图是以人性化视角为切入点，用人的尺度去衡量空间，按人的需求去提供服务，带给客户最人性化的居住享受和贴心的服务感受。这也正是复地以客户为中心经营理念的核心表现。复地会本报告是严格保密的。24必须明确的问题Q1：未来几年本项目面临怎样的挑战？Q2：复地未来几年有什么样的战略布局？Q3：武重项目将承担什么样的历史使命？本报告是严格保密的。25规模化生产后的复地地产需要更新“复地模式”，实施品牌滚动地产品牌发展的几个阶段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段“量大就是美“开发商具有极强的土地获取能力顺驰中级阶段社区开发商的区域性主导，形成边际效应先天性的区域性资源或成本优势招商、华侨城、万科在坂田高级阶段1产品系列化有规模化扩张的战略需要万科产品系列高级阶段2客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力新鸿基本报告是严格保密的。26本项目的使命理想“复地在本项目的建筑实践和营销实践，将在未来5年的时间里，深刻地影响武汉的地产走向，并奠定复地的领导者地位”如果说复地翠微新城更多地是依靠产品创造价值的话，那么本项目将在规划和营销中直接贡献价值。本报告是严格保密的。27但是，要想影响武汉的地产走向，要想奠定复地的领导者地位，就必须产生复地自己独特的价值主张本报告是严格保密的。28本项目的价值主张我们将建立“内城集约式大规模开发的前瞻性理念”本报告是严格保密的。2903价值主张03建筑主张营销主张本报告是严格保密的。30复地在武汉的建筑主张本报告是严