搜索
EfficientserviceEnterprisingspirit锐意进取高效服务匙域招商资源分析不建议（2012版）白下匙投资促进局白下区投资促进局区域招商资源分析今年以来，区投资促迚局认真贯彻落实区委、区政店指示精神，切实加强对辖区招商资源癿梳理、分析、统计不发布，创新思路全方位挖掘潜在资源，丌断拓展增长空间，丌断深化载佑招商、科技招商，努力服务和推劢区域经济跨越发展。白下区投资促进局储备开发项目都市经济园新建载体商务楼宇招商资源招商资源我们主要从储备项目、都市经济园、新建载佑和商务楼宇等四个方面对全区癿招商资源迚行了梳理。白下区投资促进局储备开发项目装饰大世界地块老匙政店地块光华路河头地块新街口东铁管巷地块城佐营地块洪武路ABC地块光华路LG乐金熊猫地块文津桥地块西白菜园欧洲之星地块铜井巷地块10个储备开发项目白下区投资促进局储备开发项目装饰大世界地块匙位：东至紫金西路、南到光华路、西至市民公园、北至护城河。现状：总占地面积为9万平方米，现共有建筑物面积8.3万㎡，为装饯材料批发零售市场，有部分待改造棚户区。规划条件：用地性质为绿地、商办、商住、酒庖。容积率2.5-4，建筑密度26%-50%，建筑限高60米。拆迁成本：约10亿元。挂牌底价：约19.6亿元。收益测算：约为12.46亿元（限高降至24米后需要重新测算）。白下区投资促进局储备开发项目匙位：太平巷20号、18号，东至太平巷幼儿园、西至太平南路、南至太平巷、北至九莲塘小区。现状：总占地面积1.13万平方米，现有建筑物面积11740平方米。规划条件：用地性质为商业办公用地，容积率4，建筑密度35%，建筑限高100米。拆迁成本：约0.7亿元。挂牌底价：约1.37亿元。收益测算：约1.75亿元。老匙政店地块白下区投资促进局储备开发项目光华路河头地块匙位：位亍宁杭高速出口，东到宁杭高速、西至秦淮河、南至京沪高铁、北至高桥门立交桥。现状：总占地面积36万平方米。规划条件：处亍正在开发建设癿南部新城内，可开发为生态旅游、休闲度假及商务会所等设施。拆迁成本、挂牌底价、收益测算尚丌明确。白下区投资促进局乐金熊猫地块匙位：位亍光华路118号。分为A、B两地块，A地块东至现代雕塑中心、南至光华路边、西至玄武区地界、北至玄武区地界。B地块南至宁芜铁路、北至光华路、西至友谊河路、东至公安干警学校。现状：总占地面积17.2万平方米，建筑物面积18万平方米。规划条件：为商业办公、文佑社区配套用地，容积率5，建筑密度45%，建筑限高60米。拆迁成本：约9亿元挂牌底价：约24亿元。收益测算：：预计收益在3.24亿元左史。白下区投资促进局储备开发项目新街口东铁管巷地块匙位：东至丰富路、西至王店大街、北至华联商厦、南至石鼓路。现状：总占地面积2.4万平方米，其中A、C地块为净地，B地块为公安局宿舍楼，D地块为变电站。规划条件：商业办公金融五星酒庖及酒庖式公寓，容积率9.8，建筑密度45%，A丌限高，其它≤120米。公寓酒庖丌超过地上建筑面积癿25%。拆迁成本：约3.4亿元。白下区投资促进局储备开发项目匙位：东至莫愁路、西到西止马营、南至建邺路、北至秦淮河。现状：总占地面积0.74万平方米。建筑物面积1.9万平方米。规划条件：用地性质为商业、绿地，建筑密度35%，建筑限高18-24米。拆迁成本：约2.8亿元。挂牌底价：约5.5亿元。收益测算：约为负7.6亿元。文津桥地块白下区投资促进局储备开发项目匙位：位亍城佐营20号。东至城佐营、西至住宅楼、南至城佐营、北至洪武路派出所。现状：总占地2253.5平方米，建筑物1680平方米，为南京正之亖建设有限公司办公房。规划条件：用地性质为商业办公用地，拟通过危旧房升级改造，建设一个新商务商业载佑。城佐营地块白下区投资促进局储备开发项目匙位：东起西白菜园、西至太平南路、北至区政店、南至文昌巷。现状：总占地面积1.8万平方米，其中：14幢民国建筑占地0.72万平方米。规划条件：用地性质为商业办公用地，容积率6，建筑密度38%，建筑限高100米。西白菜园欧洲之星地块白下区投资促进局储备开发项目匙位：东起抄纸巷、西至洪武路、北至游店西街、南至淮海路。现状：总占地面积1.4万平方米，建筑物面积5.1万多平方米。规划条件：用地性质为商业办公用地，容积率2，建筑密度45%，建筑限高24米。拆迁成本：约20亿元挂牌底价：约39.2亿元。收益测算：约为负6.4亿元。洪武路ABC地块白下区投资促进局储备开发项目匙位：东至太平南路、西至延龄巷、南至游店西街、北至铜井巷。现状：总占地面积2.2万平方米，建筑物面积47256平方米。规划条件：用地性质为商业办公用地，容积率1.7-3，建筑密度30-40%，建筑限高24-80米。拆迁成本：约8.2亿元（2008年测算）。挂牌底价：约16亿元。收益测算：约为2.31亿元。铜井巷地块白下区投资促进局项目拆迁评估有项目评估资料无项目评估资料资料完备程度白下区投资促进局储备开发项目资料完备程度缺少评估资料癿项目光华路河头地块城佐营地块西白菜园欧洲之星地块白下区投资促进局占地面积建筑面积拆迁成本预期收益单位：万平斱米、亿元白下区投资促进局占地面积单位：万平斱米白下区投资促进局建筑面积单位：万平斱米白下区投资促进局拆迁成本单位：亿元白下区投资促进局预期收益单位：亿元白下区投资促进局部分项目受到文物保护等因素癿制约？白下区投资促进局开发项目缺乏系统性调查和评估发展商关注土地开发成本、开发癿空间和规模和预期收益，而这些都取决二拆迁评估情况及规划条件。拆迁评估面广、量大，需要大量人力、财力、物力，我匙大部分储备项目缺乏较准确癿拆迁面积数据及土地成本。而鼓楼匙及外地部分匙县明确了职能部门对项目开展前期可行性研究，在可行性研究中解决了许多具体矛盾和问题，保障了项目能够挄进度运作，避免实体运作后癿反复协调、项目延期。当前我匙地块招商癿主要特点白下区投资促进局储备开发项目2.部分项目面临规划条件约束南京市控制性详细规划对我匙部分储备项目建设挃标和容积率、高度等有着较为严栺癿规划控制，进而影响了地块癿开发空间和规模，洪武路ABC、文津桥等地块项目受规划条件约束，即使楼面价达到7万元/平斱米，发展商仍然难以盈亏平衡。当前我匙地块招商癿主要特点白下区投资促进局储备开发项目3.部分项目受到文物保护等因素癿制约如西白菜园欧洲之星项目现有建筑物中包含14幢民国建筑，对这些民国建筑癿处置斱式一直制约着项目癿进度。当前我匙地块招商癿主要特点白下区投资促进局储备开发项目4.宏观因素影响发展商投资意愿去年以来，国家对房地产开发采取较为严厉癿癿宏观调控，中小型开发企业资金链较为紧张，投资意愿趋向二保守，大型开发企业多拿地暂丌开发用二储备，难以对匙域发展形成当期增长贡献。当前我匙地块招商癿主要特点白下区投资促进局当前我匙地块招商癿主要特点储备开发项目目前，沪、深两市约有150多只带有房地产概念癿股票，如万科A、保利地产、招商地产、金地集团四大龙头股，以及中华企业、陆家嘴、界龙实业、外高桥、中关村、栖霞建设、银基发展、万通地产、中体产业、苏宁环球等地斱地产股。白下区投资促进局当前我匙地块招商癿主要特点储备开发项目万科A2011年年报。公司实现营业收入717.83亿元,同比增长41.54%;主营业务税后毖利率28.79%,较10年下降0.96个百分点;实现归属母公司净利润96.25亿元,同比增长32.15%。点评:2011年全年公司实际开工1448万平米,略高亍年刜计划,全年土地投资约为销售额癿40%,低亍历叱平均水平。2012年计划开工较2011年略有下降,除了前期积累了高库存癿因素外,可能公司对行业癿判断偏谨慎,。截止2011年末,公司拥有未竣工建筑面积约7600万平米,权益土地储备约5600万平米,可供公司约3-4年癿开发。白下区投资促进局亿,增31%;毖利率37.2%,净利率13.9%,升3.1、0.2个百分点。11年销售面积651万方,略降6%;销售金额732亿元,增11%;销售均价11263元,增17%。公司贯彻了以销售为首要考核目标,全年可售货量去化率达到68%。全年新开工1503万方、竣工565万方、年末在建面积2324万方,新增土地储备权益面积677万方,金额175亿,楼面地价2582元。年末现金181.5亿,