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-1-我国商业街的类型以及运作研究城市步行街商业街（区）是城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，人们都把城市步行街商业街称之谓“城市窗口”、“城市名片”。目前，全国有各类示范街193条，其中中宣部等6部委先后五次推出全国性示范街81条，各省市公布的示范街112条。这些示范街在规范经营行为、维护市场秩序、繁荣市场经济等方面作用突出。据不完全统计，全国现有著名商业街步行街200多条，今后几年正在建设和规划中的商业街步行街近百条。一、商业街的类型中国城市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会前不久分别到上海、南京、济南、天津、杭州、吉林、沈阳、大连、贵阳、成都、重庆、宜昌等12个城市进行考察座谈，认为我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。2．专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。-2-3．旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。4．室内商业街。如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次改造期。其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，特别是地级市和旅游城市，都十分重视步行街商业街规划，都十分重视步行街商业街建设。我们可以断言，用不了几年，我们将看到风格各异、各具地方特色的商业步行街点缀在全国249年地级市和众多大大小小600多个的城市，到那时，我们的国家一定更美了。二、商业街的运作研究风格各异的城市商业街，是一个城市的标志，也是一个城市深厚文化底蕴的集中体现。现在世界各国都很重视城市商业街的建设，特别是在国内，各省市开发建设商业街的热潮不断高涨。从各地商业街的建设情况看，开发建设的规模存在一定问题，但不是主要的，现在比较-3-突出的问题是商业街的规范性问题。商业街的形成和发展是有其客观规律性的，切不可一哄而起。1、商业街的形成商业街的形成与发展一般要经过七个时期：自发形成的集市时期，其特点是以摆摊为主。商铺林立的街坊时期，其特点是开始进店经营。繁华热闹的区域商业中心时期。其特点是商家密度开始增大，临街商业网点面积已达到50%以上。大型商业街的形成时期，其特点是高楼开始增多，一般在六层以下。大型百货商场及超市的形成时期，其特点是作为商业街必须要有一家或数家大型百货业态的商场，代表一定的主导作用，而更多的则是各类专业店、精品店等。城市拆迁改造，部分商业街没落，新的商业街崛起。市场的调整、商场的变革，使老商业街获得新生又重放异彩。商业街的诞生和发展，要具备两个条件。一是要有市场的需求和商品的供应量；二是要有良好的环境条件，首先是交通和市政条件适合市场的形成和发展。没有一定的客流量，交通市政条件不具备，就很难形成商业街的规模。分析当前各地商业街开发热的原因，大致有以下四点：政府的政绩工程原因，因商业街可以起到短期见效的效果。消费者的原因，因商业街不仅可以满足购物需求，还可以满-4-足休闲娱乐需求。商家的原因，因商业街具有强大的吸引力、购买力，商家乐于在此投资。开发商的原因，因商业街的开发建设能给开发商带来丰厚的利润，因此有实力的房地商开发商已从住宅开发，转向社会综合需求的开发。当前，商业街的开发，面临着两条线。一是通过对原有商业街的硬件的改造、提升，重塑商业街的形象。这类商业街的改造成功率一般占到80％。二是随着城市城区的不断向外扩展，新的商业街区逐渐形成，涌现出新的商业街。2、商业街的功能1）商业街的功能演变。商业街的形成、发展存在着一个过渡期。在过渡时期，要有一个适量的过渡。一般而言，商业街的经营为室内经营。因此，地下设施要好一些，地上设施过得去即可，不要贪大求洋，脱离实际需要。另外，也要考虑经营者的心理承受能力和实际经营的需要。2）商业街的主题构成。商业街的主题构成包括商家、顾客和行业三部分。商业街的商家主要由综合百货店、专业店、饮食店及现代通讯商品店等构成，另外，超市最好不要建在商业街上。商业街的顾客属于复合层，也就是说不设门槛，谁都可以去。商业街要在长期的经营发展过程中，逐渐形成自己的主要消费群体。例如西单商业街形成了以北京市居民为主的消费群体；王府井商业街-5-的消费群体83％为外地顾客。因此，商业街的经营者们，要经常研究分析消费群体的构成，并根据不同消费群体的需求，组织经营。3）商业街的行业构成。现代商业街的行业构成，一般应包括商业、旅游业、餐饮业、服务业、金融保险业、休闲娱乐业、中介行业、房地产业、IT业等。3、商业街的特色1）要具有区域性。商业街要有明显的区域性，例如北京的王府井商业街、西单商业街、大栅栏商业街的区域性就非常明显。不论是本地顾客，还是外地顾客，只要到过上述商业街，都会留下深刻的北京区域印象。2）要具有历时性。商业街的历时性包括三个方面。一是要具有文化的积淀，例如商业街上众多的老字号商店，就是一种历史的文化积淀。二是要具有民俗的延续性，其主要反映在建筑文化、经营文化方面。三是要具有当地人民生活方式的反映，具有浓郁的地方特色。3）要具有品质性。商业街的品质性，主要表现在商业街的结构与布局上，强调建筑物的密度与高度，尽量给人以视觉上美的享受。另外，商业街的风格特征应与该市城市面貌和性质相一致，相吻合。4）要具有价值性。随着时代的发展和社会的进步及市场竞争的日益加剧，商业街的价值性不可忽视。在当今商业街的建设和发展中，要把以人为本、以情为根的经营理念，落实到具体的经营服务之中。要为顾客提供越来越多的方便和更加人性化的服务，使前来观光购物的顾客终生留下美好的印象和回忆。-6-随着经济的发展，社会消费需求发生了很大变化。80年代消费以量为主；90年代以质为主，进入21世纪后，由于市场上大多数商品趋于饱和，消费核心问题越来越趋向情感消费。因此，要研究市场需求变化和顾客消费的心理变化，精心打造好市场的服务品牌。4、商业街的产品1）打破传统形式，创造抽象产品。商业街的形式，随着时代的发展，越来越不拘于一种形式或模式。如天津的城中街（西市街）、北京新东安市场的店中街（老北京一条街）、北京东方广场的广场街等，虽然都是商业街，但形式上各不相同。2）保存旧城风貌，改善内部适应环境。随着时代的发展，大多数传统商业街都面临着改造的问题。但是这种改造是在保存原有风貌前提下的改造。因此，一定要本着改造要适应现代营销，硬件的改造要为软件服务，以使重塑后的商业街更能体现地方风貌的原则来进行。3）取消社区符合，创造从众体验。因商业街的客流为复合群体，所以心理上应突出共识的观念，要为所有观光购物的消费者服务。另外，在商业街上，应该点缀一些形象上描述象征生活事物的作品（如好的雕塑作品）。4）幻化室内场景，营造特色风格。现代商业街越来越注重运用色彩的夸张，幻化室内场景。同时运用一些抽象的装饰、展示、雕饰作品，营造店内营销的特色风格。5）组织视线走廊，珍惜自然景观。世界各地著名的商业街，都很重视与城市自然景观的融合，成为一个很好的结合体。没有自然条件的，-7-要以人工再造自然的方式，增加一些花坛、绿地、喷泉等自然景观。另外，室内商业街提倡享受阳光技术，诗化高新技术，多采用一些自然光的照明，多一些回归自然的设计。6）提供第三空间，提供情绪转化场所。现在商业街的功能不断发展变化，观光购物只是其中的一项内容。要从顾客的角度出发，积极开辟、提供第三空间。第三空间的作用：一是可以缓和建筑和环境的冲突；二是为顾客提供了情绪转换的场所，克服观光购物过程中的疲劳感。5、关于商业街的运作租赁是市场化运作的核心。商业街租赁经营占的比重较大，因此要从实际出发，尽量降低入市的门槛，租赁方式也可以灵活一些。旺地段分拆面积要大一些，反之则小。另外，租赁场地可以买断，也可以租用。业主结构要有大有小，要培养部分“二房东”。商业街业主的构成要做到大小结合，既有资金雄厚的黄金商、珠宝商，也要有一家一户的小店铺；既要为大户经营开路，也要为小户经营创造条件。同时要有意识地培养部分“二房东”，以减轻市场管理者的工作压力。建立社会化规范运作体系。现代商业街的发展，要有与之相配套的社会化规范运作体系。其中包括：经营公司、信息中心、广告代理、储运公司、维修公司，保安公司、保洁公司等。市场化程度越高，社会化规范运作体系就越要细化。从-8-某种意义上讲，一条商业街的社会化规范运作体系的高与低，对商业街的兴旺与发展有着很大的影响。