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蝶翠华庭项目可行性初步分析◆项目背景及概况蝶翠华庭项目为首特居住规划区（原指首钢特殊钢厂用地）的一部分。首特居住区规划总建筑面积约为150万平方米，划分为9块地，地上物基本已拆平，现开发地块为2#地和5#地。蝶翠华庭位于2#地，占地约13公顷。蝶翠华庭东侧是5#地，为荣丰2008项目。蝶翠华庭开发商为香港上市公司威新集团的下属公司……北京港旅房地产开发有限公司，总建筑面积约34万平方米，11栋住宅楼，分三期开发。其中一期3栋住宅楼，总建筑面积约为10万平方米，于2001年3月开工。在2002年蝶翠华庭曾开展了一系列的营销策划活动，进行项目强势推销，但是销售情况不好。在2002年7月份，一期2.6公顷的土地、1栋住宅楼全部和1栋住宅的21层～29层抵押给了银行。我们初步认为，该项目在于产品定位方面出现偏差，导致项目销售无力，销售回款与工程款之间的资金链条断开了。◆项目环境分析蝶翠华庭项目位于宣武广外大街305号，莲花池东路南侧，北边为连接西二环与西三环的莲花池东路，西接规划中的首特西路，东临规划中的三里河南沿线路，南规划中的首特南路商业街。该区域为西南二、三环路之间，紧邻北京西站，有多条公交线去往公主坟、中关村、西单、国贸、亚运村等区域，出行便利。居住环境较为一般，地块西侧有很多临时搭建的供外来人口居住的小平房，西南侧的莲花河全天散发着污浊的臭气。北侧为繁忙的京九线，噪音比较大。我们认为，该区域不具备作为纯住宅区或纯商务区的条件。◆项目市场分析及预测区域在售项目主要为：蝶翠华庭、荣丰2008、久居名园、广华轩。项目销售均价主力户型蝶翠华庭6400大1居、大2居、大3居荣丰20087400久居名园7500广华轩6800荣丰2008项目在2002年初将部分大户型转为小户型后，一直保持着旺盛的销售势头。小户型自2002年7月份至今已销售出863套，销售面积为2.4万平方米，销售均价为7656元/平方米，销售总额1.87亿元。我们认为，随着该区域市场和客户逐步成熟，小户型细分市场竞争将会越来越激烈，但是小户型的市场空间和发展潜力还是极大的。◆经济分析蝶翠华庭项目二、三期的住宅总面积约为21万平方米，减去2层地下室（约2万平方米），地上可售面积约19万平方米。投资估算分析表项目取费标准（元/建筑平米）建筑面积（平方米）总投资额（万元）1.土地出让金723190000137372.城市基础设施建设费10019000019003.前期工程费401900007604.建安工程费2000190000380004.1土建1500190000285004.2内部装修50019000095005.基础设施建设费12019000022806.公用设施建设费7519000014257.贷款利息401900007698.不可预见费6119000011629.销售费用222190000421810.管理费用95190000180111.销售税金411190000780312.小计38871900007385613.销售均价740019000014060014.1投资收益率20%-净利润114019000021656转让费181219000034423单位成本569919000010827814.2投资收益率15%-净利润90719000017232转让费215919000041025单位成本604619000011488014.3投资收益率10%-净利润64419000012234转让费255219000048485单位成本643919000012234014.4投资收益率5%-净利润3441900006542转让费299919000056980单位成本6886190000130836