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融侨·旗山项目定位汇报案第一部分:项目市场研究篇本案项目特征项目技术指标规划总用地总面积为507623平方米(折合761.43亩)容积率1.25(其中商业建筑面积占总面积的10%以下)规划建筑密度26%以下规划绿地率30%以上建筑层数多层为主(平均5.6层)地点旗山森林公园道路南侧的地块位于南屿镇中溪、南前、南旗村,316与324国道连接线西南侧,南屿通往旗山森林公园道路南侧。项目位置本案地块距离闽侯约10公里,车行约10分钟、距离金山约10公里,车行约10分钟、距离城市中心20公里,车行约25分钟。本案大学城项目现状地块东北面为旗山山门福建正祥置业有限公司在旗山森林公园道路北侧680亩地块位于南屿镇中溪、后山、南前、南旗村316与324国道连接线西南侧。本案旗山森林公园道路南侧地块现状纯多层洋房社区别墅公寓混合型社区项目问题点1.25容积率的产品选择市场判断福州别墅市场逆市放量,在保持平稳销售的情况下,各个别墅项目的销售价格均有5%-15%不同的价格涨幅。公寓楼市需求呈“阴”性,投资减少,市场持币观望气氛渐浓,产品供应量供过于求,郊区公寓风险加大。中国人民银行宣布从2006年1月1日起,不再实行优惠房贷利率。开始实行新的房贷利率,新的房贷基准利率为6.21%。公寓市场状况别墅市场状况宏观新政影响VS居住换代产品催生经济别墅政策引导普通住宅大众市场迅速饱和公寓产品抗风险弱经济别墅市场需求增加抗风系数明显提高经济别墅抢占市场市场判断产品组合形态分类项目市场项目总建:507623*1.25=634528.75㎡住宅总建:634528.75*0.9=571075.875㎡基地面积:507623*26%=131981.98㎡项目建筑平均楼层:634528.75/131981.98=4.8因此项目建筑平均楼层:5层目前福州别墅市场存有独栋、联排、双拼、叠拼四种产品形式。由于福州别墅消费观念从炫耀型转变为自住型,别墅实用性成为别墅购买者关心的最重要因素。因此,福州别墅市场上独栋、联排成为最受市场欢迎的产品形式,且别墅楼层数为3-4层结合市场与项目具体情况得出项目产品组合可能出现的形态独栋联排叠拼公寓福州别墅市场发展研究市场发展态势房地产总体市场别墅市场供应量增长远大于成交量,竞争将逐步加剧高低两极物业的竞争达到白热化。价格走势价格整体趋升,单盘开发的利润率上升。市场竞争点趋向产品竞争和服务竞争,品质和服务水准成为楼盘决胜关键。热点区域乌龙江湿地公园及城市三环沿线区域,逐步成为目前福州别墅热点开发区域大盘市场需求量和大盘类产品的供应量将继续增加。房地产营销市场化、专业化程度增加,品牌成为营销制胜利器。城市扩张趋势福州每年需新建住宅410-530万M2,房地产业竣工面积应该维持在550-700万M2,城市拓展每年约需要4000――5000亩土地。人口自然增长率6-10‰/年,2020年福州城区人口达到325万人福州在城市扩张中体现出典型的城市交通导向型“乌龙江时代”“七山二水”大福州时代“闽江时代”“三山时代”城市扩张带来土地增长城市扩张带来人口规模中心城区马尾区仓山区晋安区台江区鼓楼区“七山二水”福州未来城市发展规划“大福州”主城北将扩至莲花山,南跨乌龙江至五虎山,东至鼓山,西至旗山,形成“七山二水”格局福州城区福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区福州市的别墅较多开发在市郊接合部、基本上在市郊的第二圈。但整体别墅市场在地域上由内向外扩散的分布具有相当的跳跃性,这种跳跃分布特点不能说是价值取向发展变化的结果,更大程度上体现的是土地资源稀缺化、开发成本的低廉、原地块的生态保持及开发商强强连手的默契息息相关,房地产市场、消费者的需求和别墅区对地域的高挑剔性三者之间形成合力作用。根据福州市1995-2010年城市发展规划政府报告,福州市城市区域的圈层结构将规划为:福州中心城为核心圈层,中心城外围邻近各城镇为第二圈层,第三圈层为第二圈层之外的市域范围。其中第二层圈主要规划发展为旅游区、居住区、大专院校学院区。五四北、鼓山、金山、西区等区域经过一番市场充分的开发后,这些区域的土地资源日渐稀缺。今后将发展成福州房地产市场项目开发成熟区,而市场热点开发重心将外移。福州1995-2010年城市发展规划图核心层第二层第三层距城区30公里范围的近郊板块城区距城区70公里左右的区域范围别墅地域的发展鼓山五四北闽侯金山福州邻县西区别墅市场热点区以水乡温泉别墅、居住主题为代表的高档别墅区、以兰庭、绿洲为代表的中档别墅区和以东方墅、金牛御景为代表的经济别墅区之所以能够率先发展,除了它们本身的地域优势之外,还缘于其在近几年的福州整体房地产市场及市政交通建设,从而使其别墅市场发展过程中、获得了新的生命及支撑点。三木家天下闽都大庄园云亩天朗绿洲家园福禄坊山姆小镇桂湖云庭居住主题公园兰庭东方墅名城港湾运盛美之国长滩美墅东方威尼斯香江红海园格林兰苑融侨温泉水乡兰庭西江月罗马佳州市场别墅分布图中天.金海岸大唐世家公园道一号融汇山水红树林领域博仕后缘墅金桥花园项目美式风格欧式风格水景别墅中式庭院其他居住主题√√水乡温泉√√运盛美之国√兰庭西江月√√兰庭东方墅√√绿洲家园√√√长滩美墅现代型云畆天朗西班牙高尔夫福禄坊√公园道一号西班牙√中天.金海岸现代型名城港湾西班牙√√福州市场现有别墅风格统计目前,福州别墅大致可分为山水别墅、都市及近郊居家别墅、休闲假日别墅、高尔夫别墅四种类型。随着福州人对别墅消费意识从炫耀型意识逐渐转变为自居型意识的,以及福州城市规模的迅速扩张和百姓汽车时代的到来,对郊区化居住的可能性越来越明显。因此,近期居住型别墅大受购房者青睐和市场的追捧。福州别墅类型及代表楼盘山水别墅以稀有山水作为构造产品价值支持点,突出山水美墅的稀缺性、唯一性,顶级豪宅吸引顶级人士,选址注重原生态的原始保持。水乡温泉别墅居住主题都市及近郊别墅也是典型别墅的一类。对于都市及近郊别墅来说,有两个关键因素,一个是交通便捷、配套齐全,有“都市”的气息;一个是环境好,适合居住,有“别墅”的感觉。更为贴近了传统豪宅的地段选择标准。都市及近郊居家别墅运盛美之国公园道一号中天金海岸作为别墅类型之一的休闲度假别墅,成为别墅市场一道非常独特的风景。由于其价格低、又有真山真水,位于周边的一些风景城区。具有投资少、回报高,出租或做旅游生意都可以,标准符合投资者的逻辑从而得到了市场的认可。休闲假日别墅高尔夫别墅高尔夫别墅--与自然、绿色、健康无限贴近的高尔夫,不仅仅是一种锻炼的方式,更成了许多人的生活方式、交友平台,甚至是选择生意伙伴的途径,如今竟成了人们的置业寻梦之地。高尔夫别墅使高尔夫与地产的梦幻组合让富豪们能快意平生选择理想居所。绿洲家园闽都大庄园云畝天朗福州别墅市场数据项目产品配比案名产品类型户数配比容积基地居住主题公园独立、双拼、联排223户;234户;736户0.51800亩水乡温泉别墅独立、双拼、联排66户;24户;28户0.4400亩运盛美之国双拼、联排36户;190户0.73500亩兰庭西江月独立、双拼、联排、多层182户;44户;132户;54户0.389444亩兰庭东方墅独立、双拼、联排、多层16户;12户;28户;17户0.3950亩绿洲家园独立、双拼、联排87户;32户;130户0.431038亩长滩美墅联排134户0.8856亩云畆天朗独立、双拼130户;68户0.6232.7亩东方威尼斯独立、联排、多层444户;160户;25栋0.5091234亩福禄坊联排351户1.05160亩公园道一号(一期)独栋、联排、叠拼2:46:1441.8370亩中天金海岸联排、叠拼、小高层189:90:1321.8636亩项目容积产品表现00.20.40.60.811.21.41.61.82水乡温泉兰庭东方墅兰庭西江月绿洲家园东方威尼斯居住主题公园云亩天朗运盛美之国长滩美墅福禄坊名城港湾中天金海岸公园道一号独栋、双拼独栋、联排联排、叠拼、公寓产品平均面积分布表独立式别墅面积范围为200M2-500M2双拼式别墅面积范围为200M2-300M2联排式别墅面积范围为150M2-300M2400-500独立式别墅面积范围350-500200-400249-290307-370370-500150250350450550650居住主题水乡温泉绿洲家园兰庭西江月闽都大庄园名城港湾面积范围联排式别墅面积范围220180-253230-250230181-254309-312165-250100150200250300350居住主题水乡温泉运盛美之国中天金海岸绿洲家园兰庭西江月名城港湾公园道一号面积范围双拼式别墅面积范围228-260300220210-250250304250-280200250300350400居住主题水乡温泉运盛美之国绿洲家园兰庭西江月闽都大庄园名城港湾面积范围平均价格分布表案名独栋双拼联排其他居住主题公园5608-66884038-46383038-36383000水乡温泉别墅1000060006000-7000运盛美之国55004600兰庭西江月5000400035002500名城港湾800070005000中天金海岸3100-36003300-3500绿洲家园500032002600公园道一号520047824130云畆天朗6500-80005000-6500东方威尼斯5000-70004000-5000产品形态分布表案名独立双拼联排叠拼其他户数比居住主题公园223户234户736户264户15:16:51:18水乡温泉别墅66户24户28户56:24:20运盛美之国36户190户16:84兰庭西江月182户44户132户54户46:6:34:4名城港湾106户66户236户53:33:118中天金海岸189户90户132户23:11:16绿洲家园87户32户130户35:13:52公园道一号2户48户138户3:16:69长滩美墅130户100云畆天朗130户68户66:34东方威尼斯444户160户73:0:27福禄坊350户100合计:4343113443820932284501134:438:2093:228:4505%36.30%31.40%19.80%7.50%0%5%10%15%20%25%30%35%40%3000元以下3001—4000元4001—5000元5001—6000元6000以上价格供需比市场价格描述价格趋势:别墅价格有较大的变化,随着去化量的增多,别墅的价格略有上涨的趋势。旧式别墅逐渐退出市场舞台,新开发的别墅将以高档豪华别墅或中档经济型别墅为主,别墅市场价格有日渐活跃的迹象,且由于地产旺季的到来其成交情况将逐渐活跃。0100200300400500600700800独立66%双拼70%联排81%叠拼95%洋房86%产品总量已去化量市场成交率分析体量配比:综合以上楼盘项目的独立、双拼、联排和其他共3023户,按其产品体量和总销面积,反映出目前福州市场上销售的别墅,主要以联排经济型为主。产品趋势:由此可以看出别墅市场的两极分化过程,目前主要是以售价在5000RMB/M2以上的高档别墅和售价在3000RMB/M2左右的经济型别墅为主。中档别墅成为市场开发的真空点。总体量户数配比2242324083367360200400600800独栋双拼联排叠拼洋房独栋双拼联排叠拼洋房总体量面积配比253400105000675003238000100000200000300000400000独栋双拼联排/叠拼洋房独栋双拼联排/叠拼洋房根据目前的市场状况粗略统计,2005年福州别墅楼盘的规模至少达到6000多亩,如果加上往年沉淀下来的一些项目,其总量可能会接近万亩。市场上别墅供应的价值取向发展独栋市场主力产品供略大于求双拼供应量极少明显供小于求联排供求量最高,不同区域的供求状况有一定差异叠拼市场开发体量进一步缩小项目所处区域市场属性金山乌龙江片区大学城辐射区旗山风景区本案成就未来高尚居住区《福州城镇群发展规划》“七山二水”的
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